（2015）独民二初字第103号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
（2015）独民二初字103号民事判决书
法院
克拉玛依市独山子区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜爱民,王双红,姜骄倩,新疆壹零年代房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院民 事 判 决 书（2015）独民二初字第103号原告：姜爱民，男，汉族，1976年2月24日出生，系独山子石化公司乙烯厂公用工程联合车间职工，住克拉玛依市独山子区众鑫花园20栋30号。公民身份号码：6502021976********。原告：王双红，女，汉族，1981年6月7日出生，无固定职业，住址同上。公民身份号码：6205231981********。以上二原告共同委托代理人：董明星，新疆燎原律师事务所律师。原告：姜骄倩，女，汉族，2008年10月27日出生，系独山子区第六小学学生，住克拉玛依市独山子区众鑫花园**栋**号。公民身份号码：6502022008********。法定代理人：姜爱民（系姜骄倩之父），男，汉族，1976年2月24日出生，系独山子石化公司乙烯厂公用工程联合车间职工，住克拉玛依市独山子区众鑫花园20栋30号。公民身份号码：6502021976********。被告：新疆壹零年代房地产开发有限公司，住所地克拉玛依市独山子区大庆东路58-101号。组织机构代码：56438324-6。法定代表人：王精韬，董事长。委托代理人：段生云，男，汉族，1961年9月17日出生，系新疆壹零年代房地产开发有限公司法务部部长，住乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号3区2号楼3单元301号。公民身份号码：6501041961********。原告姜爱民、王双红、姜骄倩诉被告新疆壹零年代房地产开发有限公司（下称壹零年代公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理，依法由审判员胡刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜爱民及与原告王双红（未到庭）的共同委托代理人董明星、原告姜骄倩（未到庭）的法定代理人姜爱民、被告壹零年代公司的委托代理人段生云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜爱民、王双红、姜骄倩诉称：2013年10月20日，我们与被告签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：克独20131902），购买了由被告开发的，位于独山子大庆东路玛依塔柯时代广场第3450幢9号商铺一间，建筑面积98.29平方米，总价款为1184146元，分别于2011年11月14日、2012年7月27日、2013年10月14日、2013年11月18日将全部房款交付给被告，但被告并未按照合同约定将房屋交付给原告方使用，也拒不退还房款，现诉至人民法院，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告向三原告退还房款1184146元；支付利息损失197450.90元（其中500000元的利息损失为112750元，自2011年11月14日起以年贷款利率6.15%计算至2015年7月14日，共计44个月；128565元的利息损失23720.24元，自2012年7月27日起以年贷款利率6.15%计算至2015年7月27日，共计36个月；295581元的利息损失31811.91元，自2013年10月14日起以年贷款利率6.15%计算至2015年7月14日，共计21个月；260000元贷款利息损失29168.75元，自2013年12月15日至2015年7月15日）；支付违约金23682.92元（118146元×2%）；3、被告向原告支付2015年7月15日至贷款合同解除之日的贷款利息，并根据借款合同支付提前还款补偿金；4、本案的诉讼费用由被告负担。被告壹零年代公司辩称：1、我公司确实与原告签订了《商品房买卖合同》，原告也交纳了全部房款，在合同履行过程中，我公司也确实出现了部分违约，但现在我公司已达到交房条件，可随时交房，解除合同的条件已不成立；2、关于利息的计算，应从我们双方约定的交房时间2014年6月30日之后开始计算，并且违约金和利息损失是不能同时重复请求；3、因现在已达到交房条件，故我公司要求继续履行合同，对于要求多支付一个月的贷款利息损失，如果符合法律规定，我公司愿意负担。经审理查明：原告姜爱民、王双红系夫妻关系，原告姜骄倩系原告姜爱民与王双红之女。2013年10月20日，原告姜爱民、王双红、姜骄倩（由姜爱民代理）与被告签订了商品房买卖合同一份（合同编号：克独20131902），购买了由被告开发的，位于克拉玛依市独山子区大庆东路玛依塔柯时代广场第3450幢9号商铺一间，建筑面积98.29平方米，总价款为1184146元。该合同第六条约定，原告应于2013年10月14日付78%房款924146元，剩余22%房款260000元做银行按揭；该合同第八条、第九条的约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，如逾期交付，超过60日的，原告有权解除合同。原告提出解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部房款，并按原告已付房款的2%向原告支付违约金。2013年11月7日，原告姜爱民、王双红与中国工商银行独山子区支行签订了《个人购房借款／担保合同》一份（合同编号：03003000082013商房贷0000309号），原告贷款260000元用于个人购置商用房贷款；贷款期限为7年；贷款的担保方式为抵押，抵押物为位于独山子大庆东路玛依塔柯时代广场第3450幢9号房一间；保证人为本案被告；贷款利率为7.5325%（根据中国工商银行独山子支行于2013年11月15日出具的个人借款凭证上载明的贷款利率），还款方式为按月偿还本金和利息，所贷款项由贷款行一次性划入被告的银行账户内。被告于2012年7月27日向原告姜爱民出具收据一张（票号0017234，金额为628565元，交款单位姜爱民，收款事由房款3450-9，此份收据在收款方式上载明，换16482#98565元；1482#500000元；1307#30000元）；于2013年10月14日向原告姜爱民、王双红、姜骄倩出具收据一张（票号0018012，金额为295581元，交款单位姜爱民、王双红、姜骄倩，收款方式为刷卡，收款事由房款3450-9）；于2013年11月18日出具收据一张（票号0018135，金额为260000元，交款单位姜爱民，收款方式为放贷，收款事由3450-9房款）。另查明：结合原告的诉求，占用房款所产生的利息损失为168372.43元，其中房款500000元的利息损失为112806.16元（自2011年11月14日计算至2015年7月14日，共1339天，年贷款利率为6.15%），房款128565元的利息损失为23741.90元（自2012年7月27日计算至2015年7月27日，共1096天，年贷款利率为6.15%），房款295581元的利息损失为31824.36元（自2013年10月14日计算至2015年7月14日，共639天，年贷款利率为6.15%）。借款260000元的利息损失为29168.75元（自2013年12月15日至2015年7月15日，共20个月）。本院在案件审理阶段，询问过中国工商银行独山子支行是否要求以第三人身份参加诉讼，中国工商银行独山子支行表示，不参加诉讼，但是如果原、被告双方签订的商品房买卖合同被解除，原告则应当提前偿还借款本息。为证明自己的诉讼请求，三原告提供了以下证据：1、原告姜爱民、王双红、姜骄倩与被告壹零年代公司于2013年10月20日签订的《商品房买卖合同》一份，用以证明双方的商品房买卖合同关系及被告逾期交付房屋的事实、原告主张违约金的事实依据。2、原告姜爱民、王双红与中国工商银行独山子支行于2013年11月7日签订的《个人购房借款／担保合同》一份，用以证明因购房需要，原告向银行借款260000元及提前还款需承担提前还款补偿金的事实。3、房款收据三份。用以证明根据《商品房买卖合同》的约定，原告向被告交纳全部房款1184146元的事实。4、中国银行独山子支行出具的查询回执一份，用以证明原告王双红的卡号为6013828300003950632的银行卡于2011年11月14日在商户号为“104650215200002”（商户名称：玛依塔柯时代广场），终端号为“65022701”的商户下发生500000元的消费交易。5、中国工商银行出具的借款凭证一份，用以证明借款本金为260000元，利率（年）为7.5325%，并将借款转入壹零年代公司的账户内。6、中国工商银行独山子支行出具的还款明细清单一份，用以证明原告已向银行偿还260000元借款利息29168.75元（截至2015年7月15日）及2015年8月15日至2016年7月15日期间的应偿还的借款本金、利息的事实。7、《解除合同通知书》一份，用以证明原告姜爱民、王双红于2015年7月15日向壹零年代公司发出了解除合同的通知书。经过质证，被告对第1-6份证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，但对第7份证据上载有的“高炳泉”的签字，被告代理人表示不能确定是否为高炳泉本人签写。原告进一步解释《解除合同通知书》并不是解除合同的必然条件，被告对此予以认可。被告为证明其主张，提供了商品房预销售许可证一套，用以证明被告具备预售商品房的资质。经过质证，三原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。本院认为：原告姜爱民、王双红、姜骄倩与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其形式和内容并不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据合同的约定，被告应于2014年6月30日之前向原告交付房屋，但至今未交付，构成违约，原告有权解除该《商品房买卖合同》，故对原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，并退还全部购房款1184146元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金及利息损失的请求。本院认为，虽然双方约定了违约条款，但因为被告违约致使双方签订的《商品房买卖合同》被解除，原告所交纳的房款也一直被被告占用，由此所造成的实际损失已远远高于双方约定的违约金的数额。根据法律规定，原告有权利要求增加违约金，但增加后的数额应以实际损失额为限。增加违约金后，又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据原告在庭审阶段的诉求与主张，原告的实际损失应为被告占用房款所产生的利息损失与向银行借款所负担的利息损失。占用房款所产生的利息损失，应以本金×实际占用期间×同期贷款利率的方式来计算，故对被告提出的应自2014年6月30日之后为起始时间来计算利息损失的辩解，本院不予支持。房款500000元的交付时间是2011年11月14日，同期1至3年的贷款利率为6.65%，原告主张以年贷款利率6.15%来计算，符合法律规定，本院予以支持。同时，由于被告违约，造成原告的借款目的无法实现，且被告对此知情，故原告向中国工商银行独山子支行支付的利息损失属于实际损失，被告亦应当予以赔偿。据此，原告的违约金数额根据其实际损失的数额确定为197541.18元。关于原告要求被告支付借款利息损失直至到《个人购房借款／担保合同》解除之日时的请求。本院认为，由于原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》已被解除，依照相关规定，原告姜爱民、王双红、中国工商银行独山子支行均有权解除双方所签订的《个人购房借款／担保合同》。因此，在解除《商品房买卖合同》的判项生效后，所产生的借款利息损失不属于今后所必然产生的损失，故被告仅应对判决生效之前所产生的利息损失承担赔偿责任。关于原告要求被告支付提前还款补偿金的请求。本院认为，提前还款补偿金所基于《个人购房借款／担保合同》的尚未解除，故本案对此不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告姜爱民、王双红、姜骄倩与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告姜爱民、王双红、姜骄倩返还购房款1184146元，于判决生效之日付清。三、被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告姜爱民、王双红、姜骄倩支付违约金197541.18元，于判决生效之日付清；对借款260000元自2015年7月16日起至判决生效之日期间的利息损失仍由被告承担。四、驳回原告姜爱民、王双红、姜骄倩的其它诉讼请求。案件受理费8632元（减半收取，原告姜爱民、王双红、姜骄倩已预交），由原告姜爱民、王双红、姜骄倩负担144.91元（已交纳），由被告新疆壹零年代房地产开发有限公司负担8487.09元，于判决生效之日给付原告姜爱民、王双红、姜骄倩。如被告未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内，仍未预交上诉费，又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡刚二〇一五年九月十五日书记员 谷晨 百度搜索“”