（2015）盐民终字第02078号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-11
案件名称
盐城市总工会与林碎根房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第02078号上诉人（原审被告）林碎根（曾用名林祖培），居民。委托代理人王述亭，江苏珠溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）盐城市总工会，住所地盐城市亭湖区毓龙东路5号。法定代表人陈卫国，职务主席。委托代理人张学凡，江苏一正律师事务所律师。委托代理人吴一平，江苏一正律师事务所律师。上诉林碎根因与被上诉人盐城市总工会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭民初字第3179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审中盐城市总工会诉称，2011年11月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，将其位于盐城市区毓龙东路5号出租给被告林碎根经营使用。协议签订后，被告多次拖欠相关费用，原告多次催要，被告多次列出还款承诺及还款计划，但仍未缴纳。现请求法院判决：被告给付原告租金、水电费等各项费用计666943.32元并承担违约金50万元，合计1166943.32元。一审中林碎根辩称，1、原、被签订房屋租赁合同，发生房屋租赁关系是事实，但双方实际履行的是2011年5月3日所签订的合同，而不是2011年11月11日的合同；2、原、被告除签订合同的明文约定外，双方还有口头约定，但原告未能按照口头约定履行；3、在合同签订后，至目前为止，原告尚未完全履行合同，并没有完全交付合同约定的所有租赁房屋，因此依照合同约定，支付违约金的应当是原告；4、原告要求被告支付租金、水电费数目为666943.32元缺乏相关事实依据，双方按照签订的合同有债务抵销的情形，因此被告认为，原告诉求被告承担租金、水电费是缺乏事实和法律依据的；5、双方合同中约定的违约金标准过高，应当按照逾期未交部分的30%以下标准计算。一审法院经审理查明：2011年11月11日，原告将其所有的位于盐城市区毓龙东路5号（1-4层）的房屋出租给被告经营盐城市亭湖区毓龙大酒店，并签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、该房屋租赁期自2011年11月11日起至2016年11月10日止；2、出租房屋面积共计2800平方米（为主大楼1-4层）；3、该房屋年租金为45万元，采用先租后使用原则，每三个月交一次租金。自合同生效之日起，租金采用预付制，每3个月支付11.25万元。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。4、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方承担违约金人民币50万元，乙方所装潢的不动产设施无偿归甲方所有。（1）……（4）逾期两个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括水、电、物业管理费）；（5）逾期支付房租达3个月（含三个月）。同日，双方签订《房屋补充合同》一份，约定：1、市总综合楼外部房屋维修费用每年甲方支付较多，现从2011年11月11日甲乙双方新的租房合同签订之日起，乙方除按时向甲方缴租金45万元的年租金外，乙方每年另缴甲方10万元房屋室外维修费用（合计55万元整）；2、自2011年11月11日甲方双方签订合同时，乙方向甲方缴维修费5万元，以后每6个月缴一次，即每年的11月11日和5月11日乙方分别向甲方缴维修费5万元”。2014年1月19日，被告向原告出具《还款计划》一份，载明：“因本店欠贵工会部分款项总计50余万元，因本店经营困难，本店承诺在2014年5月28日前还清所有拖欠款项“。同月20日，被告向原告出具《毓龙大酒店还款承诺书》，载明：“到2014年1月19日本店共欠市总工会各项款项计617622.9元，其中112500元为2013年11月11日至2014年2月11日三个月的房租，505122.9元为以前累计欠款，因本店近来经营业绩不如人意，为尽快还清所欠钱款制定还款计划如下：1、2014年1月23日下午5时前付清2013年11月11日至2014年2月11日三个月的房屋计112500元；2、所欠505122.9元在4月28日前付清，同时向市总工会支付2月1日到5月28日期间505122.9元的同期银行存款利息；3、在履行还款期间酒店的房租费、水电费等各项费用按与市总工会签订的《房屋租赁合同》执行”。同年9月5日，原、被告双方对2011年至2014年8月毓龙大酒店欠款数额进行核算，核算结果为被告共计差欠原告的数额为666943.32元，原告办公室工作人员丁云飞及被告林碎根在欠款明细上签字确认。后因被告未能及时支付欠付款项，原告遂诉至一审法院。另查明，原告向被告交付案涉房屋时，尚有一楼一间职工旅行社和二楼的老干部活动室仍由原告占有使用，未交付。庭审过程中，被告陈述两间房屋的总面积共计100平方米，原告认为该两间房屋面积不足100平方米，并不在交付范围内。再查明，被告于2014年9月10日、10月24日分别支付2万元电费和25000元水电费。上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋补充合同、毓龙大酒店还款承诺书、还款计划、2011年-2014年8月毓龙大酒店欠款明细等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思之表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法，对双方均具有约束力。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于被告是否应当向原告支付租金、水电费等各项费用共计666943.32元的问题。原告向被告交付房屋后，被告应当按照合同约定履行交付房屋租金及水电费等费用的义务。原、被告在2014年9月5日的欠款明细中对差欠数额进行核对并签字确认被告差欠原告租金、水电费等各项费用合计666943.32元，另被告于9月5日向原告支付45000元的水电费，该部分应于666943.32元欠款总额中予以扣除，实际被告差欠621943.32元。故原告要求被告支付666943.32元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于被告抗辩原告未向其完全交付房屋及未交付的房屋租金应从总租金中扣除的意见，租赁合同签订后，原告向被告交付房屋时就未交付被告提及的的两间房屋，但原、被告双方一直按合同约定的年租金45万元履行，被告亦未能举证证明其向原告主张过该两间房屋，故对被告该抗辩意见，一审法院不予采信。（二）关于被告是否应当承担违约金50万元的问题。原、被告双方在合同中明确约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方承担违约金人民币50万元”。现因被告未能按约给付原告各项费用共计621943.32元已构成违约，应承担相应的违约责任。但原告主张被告承担违约金50万元，因该计算标准偏高，一审法院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算，被告应向与原告支付从2014年9月6日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金。关于被告辩称原告尚未完全履行合同，原告应向被告支付违约金的意见，因被告在本案中未提起反诉，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告林碎根于判决生效后十日内向原告盐城市总工会支付欠付的租金和水电费等各项费用合计621943.32元。二、被告林碎根于判决生效后十日内向原告盐城市总工会支付迟延给付621943.32元的违约金（计算时间和标准：从2014年9月6日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15300元，由原告盐城市总工会负担5756元，由被告林碎根负担9544元。上诉人林碎根不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、主体错误。双方签订的租赁合同中乙方为“盐城市亭湖区御龙大酒店”，并非林碎根个人，一审法院将上诉人个人认定为合同承租方没有法律依据。二、双方就案涉房屋租赁签订过两份合同，签订日期分别是2011年5月30日、2011年11月11日。其中2011年5月30日的合同经工商部门登记备案，根据法律规定，双方对合同适用发生争议时，应以工商部门登记备案为准。被上诉人依据2011年11月11日的租赁合同及补充协议作为结算依据起诉，一审法院以该合同予以认定错误。三、因双方于2011年11月11日签订的租赁合同不能作为结算的依据，被上诉人一审中出具的欠款明细，是依据2011年11月11日的租赁合同所作出的，该欠款明细中划分的水电、乱建违约金、维修费等项目没有依据，不符合客观事实，该欠款明细中所记载的欠款数额不能作为法院判决的依据，一审法院以该欠款明细认定上诉人欠款666943.32元依据不足。四、被上诉人实际交付的房屋面积不足合同约定的2800平方米，上诉人所提供的刘世文的证词可以证实被上诉人构成违约在先。上诉人作为后履行义务的一方，依法有权拒绝履行相应的义务。一审法院认定系上诉人违约并判令上诉人承担违约责任没有依据。综上，一审法院判决严重侵犯了上诉人的合法权益。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人盐城市总工会答辩称，1、关于主体问题，虽然合同中承包方为盐城市亭湖区御龙大酒店，但该大酒店的性质是个体工商户，已被工商部门注销，上诉人林碎根系该大酒店的投资者，作为一审被告主体符合法律规定；2、虽然双方分别于2011年5月3日、11月11日签订过两份合同，但是按2011年11月11日的合同实际履行的，2011年5月3日的合同在先，按照前文服从后文的原则，应当以后一个协议作为定案依据，至于上诉人所称的将2011年5月3日的协议进行工商登记备案，这是上诉人的单方行为；3、欠款明细是双方对账形成的，因上诉人水电并未独立开户，由被上诉人代缴代扣符合法律规定，该欠款明细系双方的真实意思表示，应作为法院判决的依据；4、被上诉人已经交付了符合合同约定的房屋，并无违约行为，上诉人在履行期间从未提出交付房屋不足的问题，上诉人所提交的刘世文证词因本人并未出庭，不应采信，内容也不符合事实；因上诉人未按约交纳租金，构成违约，应当承担违约责任，对于违约金的数额一审法院已充分照顾了上诉人的利益，对上诉人是有利的。综上，请求维持一审判决。二审另查明，在双方2011年11月11日签订的租赁合同中，承租方（乙方）为盐城市亭湖区御龙商务大酒店林碎根，但实际经营的酒店名称为盐城市亭湖区御龙大酒店，性质为个体工商户，经营者为上诉人，该酒店于2011年11月8日由盐城市亭湖区温州人家餐饮店更名，已于2012年5月29日被注销，后更名为盐城市亭湖区城中御龙大酒店（工商注册的经营场所面积为2800平方米），均由上诉个人作为经营者。在2011年5月3日签订的租赁合同中，承租方为盐城市温州人家餐饮店林碎根，该合同中除房屋年租金为55万元及分期支付租金的数额与2011年11月11日的合同不同外，其余内容均基本相同。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人就案涉房屋所签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于上诉人林碎根作为案涉租赁合同的主体是否适格的问题。虽然双方于2011年11月11日签订的租赁合同中承租方为盐城市亭湖区御龙大酒店（林碎根），但该酒店于2012年5月29日被注销并更名为盐城市亭湖区城中御龙大酒店，对外名称仍然为御龙大酒店，且该酒店的性质为个体工商户，上诉人林碎根是该酒店的经营者，现双方因履行该合同发生的纠纷，被上诉人盐城市总工会以上诉人林碎根作为被告提起诉讼，主体符合法律规定。二、关于双方实际履行的哪份合同的问题。虽然双方于2011年5月3日、11月11日就案涉房屋租赁签订了两份合同，但2011年5月3日的合同中承租方名称为温州人家餐饮店，与上诉人林碎根实际经营的酒店名称不符，而根据2011年11月11日双方签订租赁合同及补充协议、以及上诉人林碎根实际经营的情况，均以御龙大酒店的名义与被上诉人盐城市总工会签订合同进行结算，故应认定双方实际履行的为2011年11月11日所签订的合同，应以此合同作为双方结算租金及相关费用的依据。三、关于2014年9月5日双方对帐所形成的欠款明细能否作为法院定案依据的问题。双方在合同履行过程中，就御龙大酒店所欠的租金等费用经结算后，上诉人林碎根于2014年1月19日出具了《还款计划》，承诺所欠费用于2014年5月28日还清，次日又向被上诉人盐城市总工会出具了《御龙大酒店还款承诺书》，载明了所欠各项费用为617622.9元及具体的还款时间，同时明确了房租费、水电费等各项费用按与市总工会签订的《房屋租赁合同》执行。但上诉人林碎根并未按期还款。到2014年9月5日，双方对截止到2014年8月份御龙大酒店欠款数额进行核算，明确形成了欠款明细，上诉人林碎根在欠款明细上签字确认差欠被上诉人租金、水电费等各项费用合计666943.32元，该欠款明细依法应作为双方的结算凭证，应作为法院定案的依据。四、关于双方当事人在履行合同中是否构成违约，上诉人林碎根是否应承担违约责任的问题。上诉人林碎根未能按合同约定支付租金及其他费用，在结算后也未能按还款计划归还所欠费用，其行为构成违约，依法应承担违约责任。关于上诉人林碎根诉称被上诉人盐城市总工会实际交付的房屋面积不足合同约定的2800平方米，构成违约的问题。因租赁合同签订后，在实际交付房屋时就未交付一楼一间职工旅行社和二楼的老干部活动室，从2011年到2014年合同履行期间，上诉人林碎根亦未能举证证明其主张过该两间房屋，且在双方结算租金及相关费用时，上诉人林碎根均未就此提出异议，现上诉人林碎根就此主张被上诉人盐城市总工会构成违约并要求被上诉人盐城市总工会承担违约责任，因其未提起反诉，本院不予理涉。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人林碎根的上诉理由不能成立，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费事15300元，由上诉人林碎根负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 曹 荣代理审判员 秦广林二〇一五年九月十五日书 记 员 吴思懿 来源：百度“”