（2015）穗天法民四初字第754号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-25
案件名称
陈永晟与广州正富房地产代理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永晟,广州正富房地产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第754号原告：陈永晟，住广东省广州市海珠区。被告：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：罗丽燕，经理。委托代理人：李木桂、林恩中，均系该司职员。原告陈永晟诉被告广州正富房地产代理有限公司（以下简称“正富公司”）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永晟，被告正富公司的委托代理人李木桂、林恩中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈永晟诉称：2015年3月14日，被告属下员工林恩中介绍了一套位于天河北路芳草园577号2905房的房产，当时被告员工一直称该物业业主为一手业主，新装修不到两年。我在被告员工不停的哄骗下决定购买该房。当时已经是晚上6点多，被告为了让我与卖方签订购房合同，并没有要求卖方出示房产证原件，也没有去房屋登记机关进行产权核查，也没有要求房屋的另一产权人一同到场签约。在场签约的只有李某一人，整个过程黎某一直未到场，也没有出具书面委托书，委托李某负责签约。我当场转账支付了50000元的定金给卖方李某，并支付15000元现金给被告作为中介服务费。第二天，因我方有疑虑，所以复看了房子，发现很多问题，例如物业管理处说该业主为二手业主，装修已经五年，还有水电都存在很大问题，所以立即与卖方联系，卖方李某自知理亏，所以立即返还50000元的定金，并与我一同告知被告终止该合同，但被告一直不肯退还15000元服务费。现请求法院判令：一、确认原告与被告的居间合同关系无效；二、被告向原告退还中介服务费15000元及利息（以中介服务费为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年3月14日起计至实际付清之日止）；三、被告向原告赔偿误工费5000元。被告正富公司辩称：不同意原告的诉讼请求。且根据《房地产买卖合同》第七条的约定，原告应在签订合同之日向被告支付中介费30000元。经审理查明：2015年3月14日，原告（买方，下同）与被告（经纪方，下同）签订了《房地产买卖合同》（以下简称“《合同》”），该《合同》首部显示卖方为案外人李某、黎某，约定：买卖双方就买卖位于天河区天河北路芳草园577号2905房（协和新世界D1栋3205房）（以下简称“涉案房屋”）的所有买卖条件达成一致意见；（第一条）该物业建筑面积为83.37平方米（以《房产证》09登记09032924为准），该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；（第三条）卖方合法持有《房地产证》，号码为09登记09032924，买方已查看过卖方的房产证，物业无抵押登记；（第七条）基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费30000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／卖方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；（第八条）在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖房原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费；等内容。上述《合同》尾部备注内容为：此房产权清晰，没有抵押和按揭，户口未占用。《合同》签章处，卖方署名为“李某”，买方署名为“陈永晟”，经纪方某盖了被告的公章。2015年3月14日，原告向被告支付15000元中介服务费，被告亦向原告出具《收款收据》（载明：今收到陈永晟交来购买天河区天河北路芳草园577号2905房之服务费15000元）。原告称被告在促成签订《合同》中存在欺骗的行为，原、被告的居间合同关系无效，被告应向原告退回已收取的中介服务费15000元，理由如下：一、原告在签订《合同》前明确要求被告对卖方情况及水电问题进行查实，但被告向原告承诺卖方为一手业主且涉案房屋的水电齐全，于是在被告不断催促下，原、被告及卖方于2015年3月14日晚7点签订了《合同》，但在对涉案房屋进行查册后，原告才得知卖方是二手业主，且取得涉案房屋的《房地产权证》才刚过五年；二、在签订《合同》前，原告及被告、卖方第一次到涉案房屋进行查看时，因当时是白天，原告没有细看水电，因此没有发现水电问题，但原告发现涉案房屋的厨房有一个插座被损坏，于是向卖方询问，卖方答复称其搬冰箱时将该插座损坏但找个电工就可以修复，而并未告知原告线路被损坏，原、被告于2015年3月16日到达涉案房屋进行复看时，涉案房屋所在小区的物业管理费处告知原告涉案房屋无法正常用电，且水压存在问题，被告于是致电询问给卖方，卖方才告知被告其搬冰箱时扯断了涉案房屋厨房的电线；三、原告在签署《合同》后才看到涉案房屋的《房地产权证》复印件，显示涉案房屋为案外人李某及黎某共同共有，但与原告签订《合同》的仅为案外人李某一人，亦未向原告出示案外人黎某的授权委托书，因此该《合同》无效，并提供涉案房屋的《房地产权证》（显示涉案房屋为案外人李某、黎某共同共有，涉案房屋面积为83.37平方米，登记时间为2009年12月31日）复印件为证。被告对上述《房地产权证》复印件的真实性予以确认，但称其已在签订《合同》时向原告出示了上述《房地产权证》复印件，且对原告的上述陈述不予认可，并称原告并未要求被告确认涉案房屋卖方情况及水电问题，被告亦未向原告作出卖方为一手业主及涉案房屋水电齐全的承诺，被告并未隐瞒任何事实，在签订《合同》前，被告带原告第一次看房时，卖方亦在场，并由卖方向原告介绍涉案房屋的情况，且当时卖方已经告知原告其搬冰箱扯断了厨房的一根电线；上述《合同》的签订日期为星期六，三方同意在《合同》签订后的第一个工作日即2015年3月16日到房管部门对涉案房屋进行查册，且被告亦于2015年3月16日到房管部门对涉案房屋进行查册；签订合同时，原告对涉案房屋存在共有人的情况是知情的，根据正常的交易流程，原告在签订合同之前就已经查看了涉案房屋的《房地产权证》，且案外人李某亦当场致电给案外人黎某，案外人黎某表示同意出售涉案房屋并另行补办授权手续，且原告对此予以同意。被告为证明以上内容，提供如下证据：1、涉案房屋的查册表（查册时间为2015年3月16日；载明涉案房屋建筑面积为83.37平方米，无他项权利内容）；2、短信记录（两条；显示内容为：“李某先生您好，我是正富房地产代理有限公司的胡某，就天河区天河北路芳草园577号2905房（协和新世界D1栋3205房）此物业的买卖情况，您与买家陈永晟于2015年3月14日在本公司签订房地产买卖合同编号：090470，因物业共有产权人黎某女士当天未到场签名，本人想和您再次确认您在签订此合同（编号090470）时已和黎某女士确定是达成一致同意出售此物业。且黎某女士已授权您出售此物业并签订房地产买卖合同，编号090470”；“至广州正富房地产代理有限公司胡某，我是李某，身份证号：××，是位于天河区天河北路芳草园577号2905房（协和新世界D1栋3205房）物业产权人，本人于2015年3月14日与买家陈永晟在广州正富房地产代理有限公司签订房地产买卖合同编号为：090470，本人确定在签订此合同时已与此物业共有产权人黎某（本人母亲）身份证号：440102194801036520达成一致同意出售此房，且黎某女士已授权本人出售此物业并签订房地产买卖合同：090470，李某”）。原告对上述证据的真实性均予以确认，但认为与本案无关。原告称其向卖方提出涉案房屋的存在水电问题后，卖方自觉理亏，经双方协商一致后于2015年3月18日解除了双方的买卖合同关系，卖方亦向原告退回定金。被告称原告向卖方支付定金后，私下与卖方进行协商，卖方向原告退回了定金并解除买卖合同关系，但不能影响被告向原告收取中介服务费。关于原告要求被告赔偿误工费5000元的诉讼请求，未提交证据予以证明。庭审中，原告向本院撤回要求确认原告与卖方之间的买卖合同关系无效的诉讼请求。本院认为：原告上述撤回要求确认原告与卖方之间的买卖合同关系无效的诉讼请求的申请符合法律规定，本院予以准许。原、被告及案外人签订的《合同》包括两种法律关系，一是原、被告之间及被告与案外人李某、黎某之间的居间合同关系，二是原告与案外人李某、黎某之间的买卖合同关系。本案主要审查原、被告之间的居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同》中关于原、被告双方的居间合同内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。本案争议的焦点之一是被告是否存在欺诈行为。首先，关于原告称其签订《合同》后才得知涉案房屋存在共有权人的情况，从《合同》内容来看，该合同首部显示卖方为李某、黎某两人，并约定：“该物业建筑面积为83.37平方米（以《房产证》09登记09032924为准），买方已全面检查并清除了解该物业的所有情况而并无异议”、“买方已经查看过卖方的房产证”。因此，本院对原告的上述陈述不予采信；其次，关于原告称其明确要求被告核实并汇报卖方情况及涉案房屋水电情况，被告向原告承诺卖方为一手业主且涉案房屋水电齐全的陈述，被告予以否认，原告对其上述陈述未提供证据证实，且根据原告关于签订《合同》前，原告第一次查看涉案房屋时发现厨房插头损坏而向卖方询问，卖方告知原告因其搬冰箱所致，在第二次复看时，卖方经被告的致电询问才告知被告，涉案房屋厨房的电线被扯坏的自述，与原告关于被告向其承诺涉案房屋水电齐全的陈述互相矛盾，故本院对原告所称被告向承诺涉案房屋水电齐全的陈述不予采信。本案的争议焦点之二是原告与卖方解除买卖合同关系是否影响原、被告之间的居间合同关系。首先，根据原告自述其与卖方之间房屋买卖关系解除的原因是其向卖方提出涉案房屋存在水电问题后，卖方自觉理亏，双方协商一致后解除，由此可知，原告与卖方解除买卖合同关系并非因被告所致；其次，根据《合同》第七条的约定，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。因此，原告与卖方协商一致终止买卖合同关系，不影响原、被告之间的居间合同关系及中介服务费的支付。综上所述，被告已经促成了原告与案外人成功签订了《合同》，其履行了作为居间人的主要义务，原告理应向被告支付居间报酬，原告称被告存在欺诈行为，要求确认原、被告之间的居间合同关系无效并要求被告退回已收取的中介服务费并支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告以此要求被告赔偿误工费5000元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈永晟的全部诉讼请求。本案受理费300元，由陈永晟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 廖雅婧人民陪审员 梁瑞芳人民陪审员 赖小玲二〇一五年九月十五日书 记 员 梁雅芝何嘉杰判决书已于2015年月日送达