（2015）汉中民一终字第00367号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-15
案件名称
张中华、杜之顺、张玉坤与毛中华、杜永珍房屋买卖合同二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张中华,杜芝顺,张玉坤,毛中华,杜永珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汉中民一终字第00367号上诉人（原审原告）张中华。上诉人（原审原告）杜芝顺。上诉人（原审原告）张玉坤。上诉人（原审被告）毛中华。上诉人（原审被告）杜永珍。共同委托代理人何忠旭。上诉人张中华、杜之顺、张玉坤与上诉人毛中华、杜永珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院（2014）南民初字第01280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张中华、杜之顺、张玉坤，上诉人毛中华、杜永珍及其委托代理人何忠旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，原告张中华和杜芝顺系夫妻关系，原告张玉坤系原告张中华、杜芝顺之子，被告毛中华和杜永珍系夫妻关系，原告杜芝顺是被告杜永珍之姐。被告毛中华、杜永珍夫妇在南郑县圣水镇山口村五组修建有坐北朝南五间三层房屋，2007年8月原、被告口头协商，二被告将其房屋中东面二间三层卖给三原告，双方约定房屋价款180000元，但口头协商好后双方没有签订书面房屋买卖合同。此后三被告陆续向二被告支付房款，原告杜芝顺和张玉坤于2008年9月17日在南郑县圣水信用社贷款共计70000元用于支付购房款，到2008年10月2日原告杜芝顺和张玉坤到被告杜永珍家中，经三人核对支付房款数额后，被告杜永珍向原告杜芝顺和张玉坤出具了收条一张载明：收到人民币壹拾陆万伍仟伍佰元整，付款人张中华，收款人毛中华；2009年5月12日原告杜芝顺给被告杜永珍支付房款2000元，被告杜永珍给原告杜芝顺出具收条一张载明：收到杜芝顺交来房钱贰仟元整，收到人杜永珍；2009年8月27日原告杜芝顺给被告毛中华之子毛轩支付房款1000元，毛轩收款后给原告杜芝顺出具收条一张载明：收到付房款1000元（壹仟圆）整，付款人杜志顺；2009年12月14日原告杜芝顺交给被告杜永珍信用社定活两便储蓄存单两张，共计金额4000元，被告杜永珍给原告杜芝顺出具收条一张载明：收到大姐杜芝顺交来房钱肆仟元整；2010年2月27日原告张中华向被告毛中华交房款7000元，被告毛中华出具收条一张载明：收到张中华名下现金柒仟元整（7000.00元）。自双方达成口头卖房合同后，二被告一直未完全交付房屋，三原告一直要求与二被告写书面房屋买卖合同，但是二被告认为2008年10月2日收条中165500元，原告张玉坤只支付了65500元，还有100000元没有支付，为此双方发生矛盾，二被告表示不愿意卖房，现三原告未再占有、使用购买的房屋。原、被告双方发生矛盾后，经其亲友及南郑县圣水镇人民调解委员会调解，双方各执己见，对退还房款的数额和损失大小的计算，双方存在分歧，未能调解处理，三原告遂于2014年9月23日起诉至法院，请求解除房屋买卖合同，退还房款182437元，赔偿利息和房屋升值损失270000元。本案在审理中经调解，三原告认为双方达成的房屋买卖合同有效，要求解除合同，由二被告返还支付的房款和房屋升值损失共计400000元，二被告认为双方达成的房屋买卖合同无效，三原告支付的房款为79000元，愿意退还给三原告79000元，但不愿意承担三原告提出的损失要求，双方分歧较大，无法达成协议。原审法院认为，二被告在南郑县圣水镇山口村五组修建的五间三层房屋是在集体所有的土地上修建，虽原、被告双方达成了口头房屋买卖合同，但三原告和二被告不是同一集体经济组织成员，双方达成的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应当无效。三原告在达成口头房屋买卖合同后先后支付给二被告房款179500元，二被告收款后并没有完全交付房屋，二被告理应返还给三原告支付的房款179500元及利息损失，利息损失可按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。二被告辩称2008年10月2日被告杜永珍出具的165500元收条中，原告张玉坤尚有100000元没有支付，但是在本案审理中并没有提供相应证据支持其主张，故对二被告的这一辩解理由不予采信。对二被告辩称三原告起诉已经超过诉讼时效，通过审理查明，在原、被告发生纠纷后，三原告一直在找亲友及南郑县圣水镇人民调解委员会调解处理，在调解无果后三原告便提起诉讼，二被告的这一辩解理由与本案查明的事实不符，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，五十八条之规定，判决：一、张中华、杜芝顺、张玉坤和毛中华、杜永珍于2007年8月达成的口头房屋买卖合同无效；二、由毛中华、杜永珍返还给张中华、杜芝顺、张玉坤购房款179500元，并赔偿张中华、杜芝顺、张玉坤利息损失86718.49元，利息计算至2015年3月9日，合计266218.49元，限本判决生效后30日内付清。本案受理费8050元，由毛中华、杜永珍共同负担5294元，由张中华、杜芝顺、张玉坤共同负担2756元。上诉人张中华、杜芝顺、张玉坤上诉称，其交付18万元给对方，现在对方反悔，依法应赔偿损失。其支付的价款2008年还能在圣水镇购买一处房产，同样的钱加上利息，现在不能买到相同的房产，上诉人的损失是房屋升值损失，而非利息，故请求改判支持房屋升值损失27万元。上诉人毛中华、杜永珍上诉称，1、原审认定口头房屋买卖合同无效，又以房屋买卖合同案由立案不当，无效合同没有法律赔偿责任，原审判决利息错误。2、原审未对对方核实偿还毛中华65000元贷款进行法庭调查，形成一次债务两次认定，判决枉法。3、2008年9月17日70000万元贷款在庭审调查中信用社证明是贷新款还旧款的转账行为，并非取现金，对方当时经济困难，无现金支付杜永珍。4、因张玉坤困难，又有姐妹关系，双方经协商，房价降至16.5万元，张玉坤言明所欠10万元到深圳就及时汇款，套取了杜永珍的亲笔收款收据，而实际并未汇款。其后良心发现又支付1.4万元。本案是利用亲情之间的信任的诈骗，不能含糊定案。双方当事人均以上诉理由进行答辩。经审理查明，原审认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。2008年10月2日，杜永珍出具165500元收据，属书面证据、原始证据，证明效力较强，足以证明上诉人张忠华、杜芝顺、张玉坤已支付该笔款项，上诉人毛中华、杜永珍虽抗辩称对方未按承诺将其中10万元以汇款方式支付，但对方不认可有此承诺汇款事项，且上诉人毛中华、杜永珍未能举证证明，故该抗辩理由不能成立，上诉人毛中华、杜永珍还抗辩称其中7万元属转贷重复计算，亦未能提交证据加以证明，且双方当事人数次出具收据，均未能体现该情节，重复计算亦不符合常理，另外，原审判决并未认定有两笔7万元款项支付，故对上诉人毛中华、杜永珍的抗辩主张不予支持。上诉人张中华、杜芝顺、张玉坤所称已支付对方18万元，亦未提交足够证据加以证明，对该主张亦不予支持。另外，本案房屋买卖合同无效，双方当事人均有过错，对损失的发生，双方当事人依法均应承当相应责任，原审未按照房屋升值部分判决收款方赔付，仅按同期贷款利率赔付付款方的损失符合本案实际，双方当事人的该方面主张均不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的主张均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4044元，由上诉人张中华、杜之顺、张玉坤负担2022元，上诉人毛中华、杜永珍负担2022元，双方当事人已各预交8050元，多预交的部分由当事人各自持据来本院领取。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉代理审判员 李小艳代理审判员 张 杪二〇一五年九月十五日书 记 员 李丹杰 关注公众号“”