（2015）一中民一终字第1000号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
天津市和平区第二十二幼儿园与王连生、郑富森房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王连生,郑富森,天津市和平区第二十二幼儿园,天津市房产总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第1000号上诉人（原审被告）王连生。上诉人（原审被告）郑富森。被上诉人（原审原告）天津市和平区第二十二幼儿园，住所地天津市和平区宝鸡东道继贤楼*号。法定代表人王家华，园长。委托代理人李月强，天津泰达律师事务所律师。原审第三人天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。法定代表人姚雨生，经理。委托代理人陈学顺，该公司干部。上诉人王连生、郑富森因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2015）和民二初字第0276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王连生、郑富森，被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园的法定代表人王家华及委托代理人李月强，原审第三人天津市房产总公司的委托代理人陈学顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，涉案房屋坐落于天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第五单元。原告系涉案房屋公产承租人，第三人系公产房屋管理单位。2013年1月，原告与被告王连生签订房屋租赁协议，约定原告将涉案房屋租用给被告王连生，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，每月租金3630元。上述租赁合同履行期内，被告王连生依约向原告支付房屋租金，原、被告在该合同履行期内没有争议。上述租赁合同到期后，原告与被告王连生未续签房屋租赁合同，被告王连生继续使用涉案房屋并按原合同租金标准向原告支付租金至2015年3月31日。另查，被告王连生租用涉案房屋并以涉案房屋为经营地址注册成立天津市球球宠物用品店（个体工商户）。二被告在庭审中自述二被告在涉案房屋内合伙经营，主要由被告郑富森在涉案房屋内经营，被告王连生偶尔照看生意，经营利润由二被告平分。再查，2015年3月20日、2015年4月1日、2015年4月15日原告三次通知二被告于2015年4月5日前将涉案房屋腾空归还原告，二被告接到腾房通知后未将房屋归还原告，现涉案房屋仍由二被告占用。天津市和平区第二十二幼儿园向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将其占用的位于天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第五单元房屋腾空并交还原告；2、二被告连带给付拖欠原告的自2015年4月5日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费，每日使用费按121元计算；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。在案件审理过程中，原审法院组织原、被告对涉案房屋现场进行勘验、拍照并制作勘验笔录及房屋平面图，经勘验二被告占用的天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第五单元内有房屋五间及厕所一间。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告王连生就涉案房屋2013年1月签订的房屋租赁合同系原告、被告王连生真实意思表示，不违反法律、法规关于效力性的禁止性规定，依法应属合同有效。上述租赁合同于2013年12月31日履行完毕后，原告与被告王连生没有续签房屋租赁合同，但涉案房屋仍由被告王连生租用，并由被告王连生向原告支付了房屋租金至2015年3月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，租赁合同2013年12月31日履行完毕后，原告与被告王连生就涉案房屋的租赁合同关系变更为不定期租赁合同关系。而根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。现原告已经在2015年3月20日、2015年4月1日、2015年4月15日三次通知二被告于2015年4月5日前将涉案房屋腾空归还原告，原告已经尽到在合理期限内通知承租人的义务，而被告王连生仍占用涉案房屋，侵害了原告合法权益，被告王连生应当将涉案房屋腾空归还原告。根据被告王连生及被告郑富森庭审自述，二被告在涉案房屋内合伙经营，主要由被告郑富森在涉案房屋内经营，被告王连生偶尔照看生意，经营利润由二被告平分。因与被告王连生的合伙关系，被告郑富森亦占用涉案房屋，被告郑富森应当与被告王连生共同将涉案房屋腾空归还原告。对于原告要求被告判令二被告连带向原告支付房屋占用费（自2015年4月5日至实际腾房之日止，每日使用费按121元计算）的诉讼请求，现涉案房屋由二被告共同占用，根据公平合理、等价有偿的原则，二被告应当连带向原告支付占用期间的房屋使用费。对于房屋使用费标准，原告主张比照原租赁合同约定的标准计算，与法不悖，予以支持。对于被告抗辩提出的原告未提前通知腾房造成被告已经订立100万元进货合同，现归还房屋存在损失的抗辩意见，原审法院认为，原、被告就涉案房屋租赁合同关系变更为不定期租赁关系后，被告做承租人应当预见到其租赁合同关系为不稳定状态，而被告仍然选择该种不稳定租赁关系，则说明被告愿意承担由于该不稳定租赁关系导致的经营风险。因此现被告抗辩提出损失系被告自身选择结果，与原告无关，被告所提出的抗辩亦不能对抗原告要求被告返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告王连生、被告郑富森连带将其占用的天津市和平区宝鸡东道继贤里4栋第五单元房屋及附属设施所占用的面积一并腾空归还原告；二、本判决生效之日起十日内，被告王连生、被告郑富森连带向原告支付自2015年4月5日至实际将涉案房屋归还原告之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月3630元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由二被告全部负担。上诉人王连生、郑富森不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人认为，原审法院认定事实不清，证据不足，被上诉人未尽到在合理期限前通知承租人的义务。上诉人在讼争之房经营已经六年之久，积累了许多客户，变更经营地址会对上诉人的生意造成影响，应该给上诉人一定的腾房时间。由于被上诉人未尽到在合理期限前通知上诉人解除房屋租赁合同的义务，上诉人在不知道即将腾房的情况下，与其他公司订立经销协议购买了100多万元的货物，如腾房势必会对上诉人的经营造成很大的影响，产生经济损失。因此被上诉人应承担未尽在合理期限前通知承租人的义务而给上诉人造成的损失。综上，请求二审法院：1、撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求，由上诉人继续长期承租诉争房屋；2、被上诉人赔偿上诉人的经营损失；3.两审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方在最后一份合同到期后没有签订书面合同，现为不定期租赁合同，被上诉人可以随时解除合同。被上诉人已经多次书面通知上诉人腾空归还诉争房屋，已尽到合理的通知义务，不同意上诉人继续长期租赁房屋及赔偿经营损失的请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人天津市房产总公司辩称，服从法院判决。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园对双方租赁合同关系是否享有解除权。双方签订的房屋租赁协议于2013年12月31日到期后，上诉人继续使用诉争房屋至今，因双方没有续订书面房屋租赁合同，故双方之间的租赁期限为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。同时，被上诉人天津市和平区第二十二幼儿园已经于2015年3月20日、2015年4月1日、2015年4月15日多次通知上诉人将诉争房屋腾空，且目前诉争房屋仍由上诉人占有使用，故被上诉人已经尽到了在合理期限之前通知承租人的义务。因此，被上诉人享有对双方租赁合同关系的解除权，其要求上诉人腾房的诉请，应当予以支持。同时，原审法院基于公平有偿原则，判令上诉人按照双方租赁协议中约定的租金标准向被上诉人支付占用诉争房屋期间的房屋使用费并无不当，本院予以维持。另由于双方当事人就涉案房屋租赁合同关系自2013年12月31日后变更为不定期租赁关系后，上诉人做为承租人应当预见到其租赁合同关系为不稳定状态，因此所产生的损失与被上诉人无关。综上，上诉人王连生、郑富森的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王连生、郑富森负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏庆松审 判 员 王宗新代理审判员 张贝贝二０一五年九月十五日书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：