（2015）汕金法民二重字第1号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-08-16
案件名称
何俊伟与汕头新大众购物有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
汕头市金平区人民法院
所属地区
汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何俊伟,汕头新大众购物有限公司,林州,汕头市大众购物中心有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕金法民二重字第1号原告何俊伟，男，汉族，住所地汕头市。委托代理人郑伟明。被告汕头新大众购物有限公司，住所地汕头市。法定代表人王建程。委托代理人纪健祥，广东盈信律师事务所律师。第三人林州，男，汉族，住所地汕头市。第三人汕头市大众购物中心有限公司，住所地汕头市。法定代表人林州。原告何俊伟诉被告汕头新大众购物有限公司、第三人林州、汕头市大众购物中心有限公司（下称大众公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日作出（2012）汕金法民二初字第1号民事判决,原告、被告不服，分别于2013年12月21日、2013年12月16日向汕头市中级人民法院提出上诉，汕头市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）汕中法民二终字第14号《民事裁定书》，裁定“1、撤销汕头市金平区人民法院（2012）汕金法民二初字第1号民事判决；2、发回汕头市金平区人民法院重审”。2014年12月22日本院立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年2月6日、8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑伟明、被告的委托代理人纪健祥到庭参加诉讼，第三人林州、大众公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月29日，原告与被告签订《租赁合约》，原告将位于汕头市金平区某某住宅区某某园24、25幢103号车库（面积535.89平方米），26、27幢101、102、103号车库（面积1336平方米），26、27幢111、112、211、212号房（面积568.7平方米），合计面积2440.59平方米房产出租给被告，约定上述房产于2011年8月1日移交使用，原告给予被告15天的免租期，供被告进行经营场地装修。起租日自2011年8月16日起至2013年8月15日止，租赁期为两年，每月租金75658.29元。合约生效时，被告应付两个月租金151316.58元作为租赁保证金，其余租金按月结付，被告应于每个月20日前付给原告75658.29元作为当月租金。《租赁合约》规定，被告如若逾期拖欠租金五天，原告有权终止租约，追收欠款，收回租赁物业。上述《租赁合约》签订后，原告诚信履约。被告在合同签订之初亦按约履行，先后于2011年7月29日向原告支付租赁保证金，并于2011年7月至10月间分别向原告支付自2011年8月16日至2011年11月15日的三期租金，悉数汇入原告指定银行帐户。然而此后，被告却违反《租赁合约》，拒绝支付原告租金。截至2011年11月20日约定付租日，被告违约拖欠原告租金75658.29元，经原告催讨拒不支付。被告违约拒付租金，根本动摇了双方《租赁合约》的缔约基础。为维护自身权益，原告于2011年11月30日向被告发出《解除租赁合约通知书》。现请求判令：一、解除原告与被告间的《租赁合约》；二、被告立即腾退位于汕头市金平区某某住宅区某某园24、25幢103号车库（面积535.89平方米），26、27幢101、102、103号车库（面积1336平方米），26、27幢111、112、211、212号房（面积568.7平方米），合计面积2440.59平方米的租赁物业移交原告；三、被告立即付还拖欠原告的租金75658.29元（2011年11月16日至2011年12月15日），并按人民银行同期贷款利率计付该款自2011年11月20日起至实际清偿之日止的利息；四、被告向原告支付自2011年11月16日起至涉讼场地移交原告止的单倍租金暂计至2013年7月20日为1513165.80元；五、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、原告对涉讼房产没有出租权或转租权，无权请求解除《租赁合约》，无权要求被告腾退、移交涉讼房产，无权向被告收取租金或场地使用费。原告并非涉讼房产的所有权人，涉讼房产的所有权人是第三人林州，故要查明原告对涉讼房产是否有出租权或转租权，首先要查明第三人林州与第三人大众公司之间是否存在真实有效的《租赁合约》，其次要查明第三人大众公司与原告之间是否存在合法有效的《租赁合约》，只有在上述两份《租赁合约》均真实存在且合法有效的前提下，才能认定第三人林州合法有效地将涉讼房产出租给第三人大众公司，才能认定第三人大众公司合法有效地将涉讼房产转租给原告，进而才能认定原告对涉讼房产有出租权或转租权。但首先，第三人林州与第三人大众公司之间并不存在真实有效的《租赁合约》。原告提交了一份第三人林州与第三人大众公司于2010年7月1日签订的《租赁合约》，企图证明第三人林州将涉讼房产出租给第三人大众公司。但从原告提交的证据1至3可知，第三人林州作为涉讼房产的产权人和第三人大众公司的法定代表人，在2010年8月27日、2010年9月25日特别声明涉讼房产没有出租给他人使用。也就是说，在2010年8月27日、2010年9月25日之前，根本就不存在任何就涉讼房产签订的《租赁合约》，故法院对原告提交的第三人林州与第三人大众公司于2010年7月1日签订的《租赁合约》的证明力不应予以确认。其次，原告与第三人大众公司不存在合法有效的《租赁合约》。第一，（2012）汕中法民四终字第35号民事判决指出，由于不应确认2010年7月1日《租赁合约》的证明力，故不能证明第三人大众公司有租赁使用权。同理，在本案中，如果第三人大众公司没有租赁使用权，那么，第三人大众公司与原告之间的《租赁合约》就不是合法有效的，那么，原告对涉讼房产就根本没有出租权或转租权。第二，原告与第三人大众公司及其法定代表人林州之间存在恶意串通、企图逃避巨额债务的事实。原告与第三人大众公司签订《租赁合约》时（2011年4月1日），第三人大众公司已欠下巨额债务并停止经营，供货商和持有购物卡的消费者大规模、持续地向政府上访要求第三人大众公司及其法定代表人林州付还欠债，在此情况下，第三人大众公司与原告签订的《租赁合约》中约定的租金仅每月6000元(《租赁合约》同时约定原告必须将房屋转租给被告)，而原告即以高达每月75658.29元的租金转租给被告，这明显是恶意串通以损害第三人即供货商和持有购物卡的消费者的利益，因为该租金若由第三人大众公司或其法定代表人林州收取，务必要用于偿还其巨额债务；但若由原告收取，则可逃避偿还第三人大众公司及其法定代表人林州欠下的巨额债务。《中华人民共和国合同法》第五十二条明文规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效。所以，即使原告与第三人大众公司之间存在《租赁合约》，也是以租赁合约的形式掩盖其非法目的，法院应认定《租赁合约》无效，并认定原告没有出租权或转租权。二、由于原告对涉讼房产没有出租权或转租权，存在与第三人大众公司及其法定代表人林州恶意串通、企图逃避巨额债务的事实，故无权请求解除《租赁合约》，无权要求被告腾退、移交涉讼房产，无权向被告收取租金或场地使用费。而且，若由原告收取本案租金或场地使用费，势必严重损害第三人大众公司、林州的债权人(即众多供货商及持有购物卡的消费者)的利益，可能引发上访或群体性事件。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人大众公司、林州应诉后未到庭参加庭审，也没有在举证期限内提供证据。经审理查明：原、被告于2011年7月29日签订《租赁合约》一份，约定：原告将享有承租权的汕头市金平区某某住宅区某某园24、25幢103号车库（面积535.89平方米），26、27幢101、102、103号车库（面积1336平方米），26、27幢111、112、211、212号房（面积568.7平方米），合计面积2440.59平方米的房产出租给被告，租赁期限为二年，自2011年８月16日起至2013年８月15日止，租金按每平方米31元计，每月租金为75658.29元，于每月二十日前付给当月的租金；合约签订生效时，被告应付二个月租金151316.58元作为保证金，如双方正常履行合约且租赁期满后，水、电等一切费用承租方已缴清，保证金方能退还被告；被告若逾期拖欠租金五天，原告有权终止租约，追收欠款，收回租赁物业；租约期满，被告在本合同同等条件下可续租三年，合同自动生效；合约终止，被告必须在十天内把物业移交给原告，否则，被告必须按三倍租金付给原告，直到被告把物业移交给原告为止。合约签订后，原告依约将涉讼场地交给被告使用，被告也依约将保证金支付给原告。被告只支付原告2011年8月16日至2011年11月15日三个月的租金。2011年11月14日，汕头市濠江区人民法院（下称濠江法院）以笔录形式告知被告：“林州、陈丽娇将汕头市金平区某某住宅区某某园24、25幢103号车库的房产向工商银行汕头分行办理了抵押贷款，目前拖欠工商银行汕头分行贷款570多万元，利息另计，转租方何俊伟不是房产权属人，租赁合约签订的时间是2011年7月29日，上述房产向银行办理抵押时间是2010年8月31日。根据法律的有关规定，房产在抵押后出租，租赁关系法律不予保护。上述房产已依法进行评估，评估完毕将根据工商银行汕头分行的申请委托有关机构进行拍卖”。2011年11月23日，由濠江法院委托，广东创利拍卖有限公司汕头市分公司在《汕头日报》刊登《拍卖公告》，拍卖上述房产。被告于2011年11月份起没有向原告支付租金，原告于2011年11月30日向被告发出《解除租赁合约通知书》，通知被告终止双方于2011年7月29日签订的《租赁合约》，要求被告按照《租赁合约》第十项规定，在十日内将租赁物业移交给原告。被告于同年12月4日函复原告，提出原告无权解除双方于2011年7月29日签订的《租赁合约》，被告目前暂缓缴交租金的行为并不属于合同约定的逾期缴交租金的违约行为。被告在法院解除清场要求的因素排除前，行使不安抗辩权并通知原告：1、被告在法院解除清场要求的因素排除前，暂时中止履行合同约定的缴纳租金的义务。原告立即排除法院要求被告在拍卖后清场的要求。2、或由原告直接向被告提交担保函承诺：因为法院强制清场导致被告装修和经营损失时，由原告承担赔偿责任前，被告暂时中止履行合同约定的缴纳租金的义务。原告遂于2011年12月21日向本院提起原审诉讼，提出前述诉讼请求。另查明,第三人林州于2010年7月1日将涉讼场地出租给第三人大众公司，并于当天交付第三人大众公司使用，租赁期限为二十年，自2010年10月1日起至2030年6月30日止。2011年4月1日，第三人大众公司将涉讼场地转租给原告，租期自2011年4月1日起至2016年12月31日止，并约定原告必须以不高于每月每平方米租金36元转租给被告（被告不要除外）。再查明，2010年9月28日，第三人大众公司向汕头市澄海农村信用合作联社借款2980000元，同年9月29日、30日，第三人大众公司又向汕头市澄海农村信用合作联社借款5520000元，第三人林州与另一保证人陈丽娇作为借款保证人提供位于汕头市金平区某某住宅区某某园26、27幢111、112、211、212号房（面积568.7平方米）、26、27幢101、102、103号车库（面积1336平方米）的房地产作为借款抵押物，并办理了抵押登记。还款期届，第三人大众公司未能依约还款，汕头市澄海农村信用合作联社于2011年6月9日向汕头市澄海区人民法院（下称澄海法院）起诉，澄海法院于2011年10月28日以（2011）汕澄法民二初字第51、52号《民事判决书》作出判决，判令第三人林州对第三人大众公司结欠汕头市澄海农村信用合作联社的上述债务承担连带责任；汕头市澄海农村信用合作联社对第三人林州提供担保的上述房地产在上述债务和相应利息范围内享有优先受偿权。2013年3月13日，澄海法院发出查封公告，该院根据（2012）汕澄法执字第22-4号、第23-4号《执行裁定书》，于2013年2月25日查封了第三人林州上述房产，查封期限自2013年2月25日起至2015年2月24日止，现该房产仍然被查封。案在原审诉讼期间，经本院向被告释明，被告表示为了解决问题，将应付还原告的租金逐月提存到本院指定的帐户至案件审结止。被告共提存14个月的租金，即提存至2013年2月份，合共1059216.06元。被告自2013年3月起便没有提存租金到本院，其认为澄海法院已对汕头市金平区某某住宅区某某园26、27幢111、112、211、212号房、26、27幢101、102、103号车库的房地产进行查封；而且在本案诉讼期间被告也认为原告没有权利收取租金，只有等待权利人出现后才付租金给权利人，故被告不同意继续提存租金到本院。在原审诉讼期间，被告申请追加汕头市澄海农村信用合作联社作为第三人参加本案诉讼，本院不予采纳。至2013年8月15日，二年的租赁期限届满后，被告继续使用涉讼场地，原、被告没有就涉讼场地再签订有关租赁合约等，租赁期限内被告只支付原告2011年8月16日至2011年11月15日三个月的租金和提存在本院至2013年2月租金外，至今被告也没有再付租金或使用费给原告。案在审理期间，依据原、被告于2011年7月29日签订《租赁合约》第9条约定：“租约期满，乙方（被告）在本合同同等条件下可续租三年。合同自动生效”。该合约也已于2013年8月15日届满。但原告表示不同意继续出租给被告，同时还表示只有被告能在2015年8月30日前一次性偿还之前所欠的全部租金才同意由被告继续租；而被告认为原告对涉讼场地没有出租权或转租权利，无权收取租金也没有续租权，故不同意原告上述意见。现原、被告的上述《租赁合约》已届满，依法已于2013年8月15日予以解除。案在审理期间，对被告主张原告与第三人恶意串通问题，本院告知被告应进行举证，并询问其是否有新的证据提交，被告没有新证据提交，被告只是认为本案双方提交的证据就足以证明：第一，被告提交的证据证明第三人林州曾声明2010年7月1日前涉讼房产不存在租赁，第二，原告提交的两份租赁合约的巨大租金差额足以证明原告与第三人恶意串通。第三人林州、大众公司虽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。但于2015年3月26日前来法院接受问话，并在《问话笔录》签名，对于第三人大众公司将涉案的标的物租赁给原告的租金为何是每月6000元的有关理由及原因的问题，第三人林州、大众公司认为：由于第三人大众公司在与原告签订上述租赁合同时，第三人大众公司欠供货商的货款急需付还，而原告在签合同当时能一次性付5年的租金给第三人大众公司，故第三人大众公司才同意以每月6000元的价格出租给原告。并于2011年4月1日签订《租赁合约》，租期5年（自2011年4月1日至2016年12月31日止），租金一次性已由第三人大众公司收取（原告以现金方式一次性支付给第三人大众公司5年的租金414000元）。关于租金是否比市场价格低的问题，第三人林州、大众公司认为：是否比市场价格低不清楚。当时，上述合同签订的前提条件是原告必须将上述向第三人大众公司承租的房产优先转租给本案被告，即约定：原告必须以不高于每月租金每平方米36元的价格转租给被告，除非被告不要向原告承租，原告才可以对外出租。另外由于考虑到如果被告不向原告承租的话，原告有可能房产无法出租，也不能收取到租金，很可能造成一定经济损失，故第三人大众公司才将租金确定为每月6000元出租给原告。再之，关于第三人为何没有直接将标的物出租给被告的问题，第三人林州、大众公司认为：由于第三人大众公司在与原告签订上述租赁合同时，第三人大众公司欠供货商的货款急需付还，而原告能够在签合同时一次性付5年的租金给第三人大众公司，故第三人大众公司才同意以每月6000元的价格出租给原告。另关于原告将房产优先出租给被告的问题，第三人林州、大众公司还表示知道原告将上述标的物转租给被告每月75658.29元。关于原告必须将房产优先出租给被告的问题，第三人林州、大众公司认为：被告向第三人大众公司购买其所有10多个商场，而本案涉讼场地所在的商场就是这10多个商场中的一个，为保证所有商场能顺利地开展经营、所有场地顺利移交，故第三人大众公司在与原告签订租赁合约时约定原告必须将房产优先出租给被告。上述问话笔录经原、被告质证，原告没有意见，但被告认为：1、第三人大众公司、林洲是恶意串通的一方，其陈述当然有利于原告一方；2、其陈述也不符合事实，且所谓5年的租金一次性交付仅有一张《收款收据》，并没有实际付款的凭证，一次性支付40多万元的租金也不符合交易常理；3、第三人林洲既是涉诉房产的所有权人，又是本案第三人大众公司的法定代表人，恶意串通起来非常方便。但被告针对其上述主张未能提供事实证据予以证明。为了进一步查明原告与两第三人之间是否存在一定的利害关系、是否存在着恶意串通等问题，本院依法进行查证：1、2015年5月12日到汕头市工商行政管理局调查第三人大众公司的工商登记档案（并在该档案中复印了12页材料），经查阅，该档案中有关事项的经办人没有原告的名称在里面。2、2015年5月13日向汕头市社会保险基金管理局发函调查原告缴纳社会保险费情况，该局于2015年7月2日函复我院：“经查，何俊伟没有在我市参加企业职工养老保险的缴费记录。”该函复证明第三人大众公司没有为原告缴纳过社会保险费。3、调取本院（2011）汕金法民三初字第197号案件（并在该案卷中复印了卷宗材料共14页），证明原告不是第三人大众公司的股东。上述材料均未能体现原告与第三人有任何利害关系、恶意串通问题。以上事实，有原告的《居民身份证》复印件、被告的《企业机读档案登记资料》、《组织机构代码》复印件、原、被告《租赁合约》复印件、第三人林州与第三人大众公司《租赁合约》及租金发票、第三人大众公司与原告签订《租赁合约》及租金《收款收据》复印件、第三人大众公司《营业执照副本》及《组织机构代码》复印件各一份，《房地产权证》复印件三本、《银行汇款凭单》复印件三份、租金《收款收据》复印件四份、《解除租赁合约通知书》复印件一份，《汕头日报》2011年11月23日《广东创利拍卖有限公司汕头市分公司拍卖公告》、《解除租赁合约通知书》之回复函复印件一份、（2011）汕澄法民二初字第51、52号《民事判决书》各一份；（2012）汕澄法执字第22、23号《查封公告》复印件各一份、濠江法院2011年11月14日《询问笔录》、《广东省劳动合同》复印件各一份；本院2015年3月26日向第三人林州、大众公司所做的《问话笔录》；第三人大众公司的工商登记档案、2015年7月2日汕头市社会保险基金管理局《关于汕头市金平区人民法院调查函的答复》、（2011）汕金法民三初字第197号案件卷宗材料共14页及《法庭审理笔录》等材料在卷为证，足资认定。本院认为：原告与被告之间签订的《租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，双方应按合同约定履行各自的合同义务。原告依约将租赁物交付被告使用，履行了合同义务，但原告应保证交付的租赁物在出租期间内能够持续、有效的使用；被告也应按合同约定按时支付租金。2011年11月14日，在濠江法院告知被告租赁关系不受法律保护，租赁场地24、25幢103号车库将被拍卖，由于被告不是法律专业部门，被告暂停支付原告租金是保护其合法权益不受侵害，且诉讼期间将部分租金提存在本院，继续履行合同义务，故被告不存在故意拖欠租金或者拒付租金的违约行为。澄海法院在2013年2月25日对涉讼租赁房产汕头市金平区某某住宅区某某园26、27幢111、112、211、212号房，26、27幢101、102、103号车库实施查封，但并未影响被告的正常经营活动，被告仍然是涉讼租赁房产的实际使用人，也未妨碍本案争议租赁合同的履行，故被告负有继续履行向原告支付使用费至涉讼房产实现抵押所有权发生变动之日止的义务。被告认为涉讼房产已被依法查封，原告已丧失租金请求权，其应待权利人出现后才付租金给权利人，且其自2013年3月起不用提存租金于本院的抗辩，均缺乏法律依据，本院不予支持。原、被告所签订的《租赁合约》已于2013年8月15日届满，故被告应付还原告自2011年11月16日起至2013年8月15日止欠付的租金；另自2013年8月16日起，该房产实际是被告继续在经营使用，故被告还应付还原告自2013年8月16日起至涉讼房产实现抵押所有权发生变动之日止的场地使用费。原告请求被告付还其自2011年11月16日起至今的租金、使用费的诉求合理合法，依法应予支持。原告请求被告付还拖欠的租金75658.29元的利息（自2011年11月20日起至实际清偿之日止按人民银行同期贷款利率计付），因被告已将该租金提存在本院，故原告主张被告支付利息的请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”。因涉讼租赁场地被两第三人用于借款、抵押而产生纠纷，被诉至法院且被法院依法查封，原告也明确表示在被告未能付清所欠的全部租金的情况下不同意被告继续承租涉讼租赁场地，故涉讼租赁场地的处置无法在本案一并处理，原告请求被告将涉讼租赁场地移交还原告的诉求及被告主张原告没有出租权或转租权、无权收取租金或场地使用费的抗辩，不予支持。针对被告主张的第三人林州与第三人大众公司之间并不存在真实有效的《租赁合约》、第三人大众公司与原告之间不存在合法有效的《租赁合约》、原告与第三人之间存在恶意串通，企图逃避巨额债务、损害债权人的利益等问题。本院经调查取证，没有查到证据证明原告与第三人之间有任何法律的利害关系，而上述两份合同原告与第三人均表示是他们的真实意思表示，被告对其上述主张未能提供合法有效的事实证据予以证明。依据“谁主张谁举证”的原则，被告对其上述主张应负举证不能的法律后果。原审期间被告申请追加汕头市澄海农村信用合作联社作为本案第三人参加诉讼，因本案审理的是租赁关系，汕头市澄海农村信用合作联社与本案的审理结果没有法律上的利害关系，本院依法不予采纳。第三人林州、大众公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告汕头新大众购物有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告何俊伟自2011年11月16日起至2013年8月15日止的租赁场地租金（按每月75658.29元计付）。二、被告汕头新大众购物有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告何俊伟自2013年8月16日起至租赁场地实现抵押所有权发生变动之日止场地使用费（按每月75658.29元计付）。三、驳回原告何俊伟其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35813元，由原告何俊伟负担313元，被告汕头新大众购物有限公司负担35500元；公告费1200元，由被告汕头新大众购物有限公司负担。受理费原告何俊伟已预交19313元，本院不予收退，被告汕头新大众购物有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内径行付还原告何俊伟19000元，并向本院交纳16500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长 姚允玉审判员 郭继忠审判员 许智武二〇一五年九月十五日书记员 林海雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 百度搜索“”