（2015）沙法民初字第01138号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
龚渝与重庆康田置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚渝,重庆康田置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第01138号原告龚渝，女，1970年6月2日出生，汉族，重庆市立信职业教育中心教师，住重庆市沙坪坝区。委托代理人宋加敏，重庆法缘律师事务所律师。被告重庆康田置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永镇科技三路99号，组织机构代码75620186-5。法定代表人鲜勇，重庆康田置业有限公司总经理。委托代理人陈原，重庆志同律师事务所律师。委托代理人胡卫华，重庆静昇律师事务所律师。原告龚渝与被告重庆康田置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由审判员王正独任审理，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告龚渝的委托代理人宋加敏，被告的委托代理人陈原、胡卫华到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解六个月。本案现已审理终结。原告龚渝诉称，2013年4月27日，原告与被告签订了现售商品房的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：1.标的物为重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号，楼层为第一层；2.建筑面积共25.74平方米，商品房单价为每平方米8820.01元，总金额为227027元；3.双方约定了被告应在2012年4月30日前交付房屋，以及交接房屋时应出示的证明文件和应提供的文件材料及被告逾期交房、逾期办理合同登记备案、逾期办理产权登记的违约金责任等。合同签订后，原告已按被告要求或合同约定履行了支付合同的全部房款和缴纳税费义务，累计共支付被告238940.07元。但被告至今仍拒绝交付房屋、办理相关手续的行为已经构成了严重违约。原告虽多次以电话方式要求被告履行相应义务。为此，原告特诉至法院，请求判决被告履行合同并于判决生效后立即为原告办理重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号1层房屋产权登记；判令被告赔偿原告逾期交房违约金41183元（违约金以已付房价为基数，时间从合同约定最后交付期限起至实际交付之日止，暂从2012年5月1日至2014年10月25日按每天万分之二计算）；判令被告赔偿原告逾期办理合同登记备案违约金40774元（违约金以已付房价为基数，时间从签订合同十日后起至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，暂从2012年5月10日至2014年10月25日按每天万分之二计算）；判令被告赔偿原告逾期办理产权登记违约金39866元（违约金以已付房价为基数，时间从签订合同三十日后起至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，暂从2012年5月30日至2014年10月25日按每天万分之二计算）。被告重庆康田置业有限公司辩称，原、被告签订的合同存在重大误解，双方对约定的房屋的楼层和房号存在重大误解，合同上签订的房屋的金额比原告想要购买的房屋的金额多出二十多万元，应该被撤销。原告一直没有向被告缴纳大修基金，也没有向被告申请交房，没有办理产权登记的责任不在被告。原告所算的违约金的起算时间是不正确的。双方在合同约定的签订时间后一年才正式签订合同。违约金不应该从2012年5月1日开始起算，即使要算违约金也应该从2013年4月27日从合同约定的时间往后开始计算。经审理查明，2011年6月30日，原告向被告交纳了诚意金50000元，被告向原告出具收据一份。2011年7月2日，原、被告签订了康田漫城商铺认购协议书，约定乙方（龚渝）认购康田漫城商铺X号楼XX号，建筑面积25.74平方米，单价每平方米10000元，总价257400元；乙方需在签订认购书当日（2011年7月2日）交付定金，定金数额为拟购商铺总价的20%，即50000元整，本协议仅为确认双方将来之交易行为预定形式契约，不能借此代替未来的重庆市商品房买卖合同而完成双方的交易等条款。此协议书签订后，原告于2012年4月29日向被告交纳了测绘费、国土工本费、合同印花税等计9854.07元，房款177027元；同年5月3日交纳大修基金2059元。2013年4月27日，原、被告签订重庆市商品房买卖合同，约定甲方（重庆康田置业有限公司）销售的商品房为现房，房地产权证号：104房地证2013字第03725号；乙方（龚渝）所购房屋坐落为重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号，本商品房所在幢的楼层共计25层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）；本商品房所在楼层物理层为第1层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）；本商品房所在楼层名义层为第1层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积25.74平方米，套内建筑面积19.98平方米，本商品房用途为非住宅，属于商服用房；本商品房为清水房，总成交金额为227027元；乙方应于2013年4月27日一次性付清总房款227027元；属现售商品房的，甲方应在2012年4月30日前，将商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除…；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金（该比率应不小于本条第1款（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得受理单，逾期超过60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金……；现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的……；乙方要求履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金等条款。合同补充协议约定：关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为120日内申请。该合同进行了网签。2013年8月29日，被告向原告发出告知函，载明：你于2011年6月30日认购康田漫城3幢2楼XX号商铺（现已更改为3幢2楼41号商铺），然后于2013年4月27日与重庆康田置业有限公司签订重庆市商品房买卖合同时的房号为3幢1楼X号门面（现已更改为3幢1楼XX号门面）。经公司核对发现你之前认购的3幢2楼24号商铺是预测号，现实测已更改为3幢2楼XX号商铺，由于签订合同的房号与你所购买的房号不符，现我公司决定将该编号为CQ-5466574的重庆市商品房买卖合同予以解除。根据双方签订的重庆市商品房买卖合同附件五约定……，无论何种原因导致双方签订的买卖合同解除，乙方均应在合同解除之日起5日内配合甲方办理撤销手续……，现我公司愿意承担解除合同的违约责任，望你在接到该函5日内配合我方到房屋管理部门办理买卖合同登记备案的撤销手续，否则我方将按合同约定向你收取违约金。同年9月25日，被告又向原告发出了内容基本一致的告知函。2013年11月5日，原告向被告发出关于重庆康田置业有限公司解除函的回函，载明：本人在2013年11月1日收到你公司告知函，现答复如下：1、贵司所称购房合同与房号不符的问题，我方与贵司签订的购房合同购买房屋为沙坪坝区景阳路XX号附XX号X层房屋，这是我方所购买房屋，该房屋客观存在，不存在不符的问题，该房屋的房屋买卖合同已经在产权交易所网签，是双方的真实意思表示，且真实、合法有效。2、我方不同意解除双方签订的CQ-5466574号重庆市商品房买卖合同。3、贵公司应当按照所签合同履行相关义务，否则贵司将承担违约责任。4、贵司愿意承担违约责任解除合同，说明贵司的解除行为属于违约行为，根据合同法及相关司法解释，解除合同需存在解除合同的约定条件或法定条件，因此贵司无权解除合同。综上所述，我方不同意解除与贵司所签订的重庆市商品房买卖合同。此后，被告未将双方所签订的重庆市商品房买卖合同中约定的房屋交付给原告使用，原告遂起诉来院，要求判如所请。因双方意见分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提供的重庆市商品房买卖合同、收据、函件、快递回执单，被告提供的康田漫城商铺认购协议书、测算报告以及当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的自愿行为，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在该合同中，已明确约定原告所购房屋坐落于重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号，并特别约定本商品房所在楼层物理层为第1层、名义层为第1层。上述约定均可以确定双方买卖合同标的物的指向为物理层、名义层均为第1层的XX号房屋。被告认为原告所购房屋已变更为其他房号房屋的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原、被告在签订的重庆市商品房买卖合同中约定交房时间为2012年4月30日前，但该合同的签订时间却为2013年4月27日，此约定显然与事实及生活常理不符。庭审中，被告认为交房时间应为签订合同当天，即2013年4月27日。本案诉争房屋在合同签订时已是现房，结合本案查明的实际情况，对被告的该理由本院予以采纳。原、被告签订重庆市商品房买卖合同后，被告应当及时向原告交付所购房屋，现原告要求被告交付房屋的请求符合双方约定，本院予以支持。虽原、被告在合同中约定的交房时间出现瑕疵，但被告仍应当在合理的时间内书面通知原告办理接房手续。被告未履行该义务，应当承担逾期交房的民事责任。庭审中，被告认可交房时间为2013年4月27日，故该违约金可从2013年4月28日起计算至实际交房时止。原告诉请要求从2012年5月1日起计算违约金的请求不当。原、被告签订的重庆市商品房买卖合同补充协议约定：关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为120日内申请。按该约定，被告应在2013年8月24日前协助原告办理相应的产权登记手续。被告未在该约定期限内履行义务，应当承担相应的民事责任。现原告要求被告为其办理诉争房屋产权登记及承担违约责任的请求符合双方合同约定，本院予以支持。但原告要求违约金从2012年5月30日起计算的请求不当，该违约金应从2013年8月25日起计算。原、被告在签订重庆市商品房买卖合同时，诉争房屋已是现房，而合同约定的商品房合同登记备案，系指预售商品房的需办理该备案登记，原告的该请求与合同约定不符，故原告要求被告赔偿逾期办理合同登记备案违约金的请求，本院不予支持。被告抗辩认为，双方所签订的重庆市商品房买卖合同存在重大误解，应当予以撤销。但被告在发现双方所签合同可能出现该情形时，并未行使撤销权，故其抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆康田置业有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，将位于重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号房屋交付给原告龚渝。二、被告重庆康田置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，协助原告龚渝办理位于重庆市沙坪坝区景阳路XX号附XX号房屋的房地产权证。三、被告重庆康田置业有限公司赔偿原告龚渝逾期交房违约金，该违约金以原告龚渝已付房款227027元为本金，从2013年4月28日起计算至实际交房时止，按每日万分之二计算。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清。四、被告重庆康田置业有限公司赔偿原告龚渝逾期办证违约金，该违约金以原告龚渝已付房款227027元为本金，从2013年8月25日起起计算至取得产权登记部门的受理单之日止，按每日万分之二计算。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清。五、驳回原告龚渝的其他诉讼请求。案件受理费2736元，减半缴纳1368元（原告已预交），由原告龚渝负担368元，被告重庆康田置业有限公司负担1000元。被告重庆康田置业有限公司负担部分于本判决发生法律效力后十五日内迳付原告龚渝。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王正二〇一五年九月十五日书记员 肖荡 来自：