（2015）珠斗法民三初字第339号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-21
案件名称
高健宁与珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司、珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司第二分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高健宁,珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司,珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司第二分公司,珠海农村商业银行股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十九条，第八十条第一款，第四十四条第一款；广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2003年）：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第339号原告高健宁，男，汉族，公民身份号码×××0039，住珠海市斗门区。委托代理人王梦祥，广东珠明律师事务所律师。委托代理人陈名正，广东珠明律师事务所实习律师。被告珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人林东贤。被告珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司第二分公司，住所地珠海市斗门区。负责人罗买效。第三人珠海农村商业银行股份有限公司，住所地珠海市。法定代表人杨承荣，董事长。委托代理人陈锡华，该公司员工。委托代理人沈晓艳，该公司员工。原告高健宁诉被告珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司（以下简称建筑公司）、珠海市斗门区井岸镇建筑工程公司第二分公司（以下简称建筑公司二分公司）、珠海农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，原告于同年5月20日申请追加建筑公司二分公司为本案共同被告。同年6月26日，第三人提出管辖权异议，请求将本案移送珠海市香洲区人民法院管辖，本院于同日作出民事裁定驳回了第三人的该请求。本院依法组成合议庭于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告高健宁的委托代理人王梦祥、陈正名，被告建筑公司的法定代表人林东贤，第三人的委托代理人沈晓艳、陈锡华到庭参加诉讼，被告建筑公司二分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高健宁诉称：2002年12月27日，被告建筑公司二分公司、斗门区豪景房产开发有限公司与第三人属下的珠海市井岸农村信用合作社（以下简称井岸农信社），签订了《以房产抵债协议》，被告建筑公司二分公司将其名下位于珠海市斗门区井岸镇的商铺三套抵偿所欠井岸农信社的相应债务。2008年8月25日，第三人与珠海经济特区飞鸿拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订《委托拍卖合同》，把被告建筑公司第二分公司抵债给井岸农信社的上述房产委托拍卖公司予以拍卖。之后，拍卖公司于2008年8月26日在珠海特区报上刊登拍卖公告。原告依拍卖公司信息于2008年9月2日参加了拍卖，以675313.32元竞得位于珠海市斗门区井岸镇港霞路69-75号商铺。2008年9月4日，原告付清了拍卖成交金额。同年10月15日，第三人与原告签订《房产转让合同》，并把房产证原件及涉案商铺交付给了原告。之后，原告要求二被告办理房产过户手续，但一直未能办理。故原告诉至法院要求确认原告与第三人签订的《房产转让合同》有效；被告建筑公司立即协助原告办理涉案商铺的产权过户手续；本案受理费由被告建筑公司承担。在本案审理过程中，原告申请追加建筑公司二分公司为本案共同被告。原告高健宁对其诉称提供如下证据：1．《以房产抵债协议》一份，拟证明被告建筑公司二分公司以涉案商铺抵顶欠第三人的债务；2．《以房产抵债决定》一份，拟证明被告建筑公司追认被告建筑公司二分公司的抵债行为；3．《委托拍卖合同》一份，拟证明第三人委托拍卖公司拍卖涉案商铺；4．拍卖公告一份，拟证明拍卖公司刊登拍卖公告的事实；5．拍卖成交确认书一份，拟证明原告通过拍卖竞得涉案商铺；6．付款凭证一份，拟证明原告付清了拍卖成交款；7．《房产转让合同》一份，拟证明第三人与原告就涉案商铺签订的合同；8．房地产权证一份，拟证明涉案商铺现仍登记在被告建筑公司二分公司名下。被告建筑公司辩称：被告建筑公司二分公司欠了第三人债务，因没有资金偿还，就将涉案商铺抵偿给第三人，并与第三人签订了《以房产抵债的协议》。被告建筑公司对其辩称没有提供证据。被告建筑公司二分公司缺席，没有提交书面答辩状，也没有提交证据。第三人农商银行陈述如下意见：第三人向原告转让的是涉案商铺的权益，并且第三人是通过委托合法的拍卖机构公开拍卖的方式，由原告竞买取得，转让行为合法有效。第三人向原告转让涉案商铺是按照现状转让，第三人已经向原告充分告知涉案商铺的现状、瑕疵、风险、责任、税费承担方式等，原告也明确确认知道该状况并同意在该状态下受让涉案商铺。涉案商铺的一切后续手续均由原告负责办理，并且涉及涉案商铺已知未知的过户税费、风险、瑕疵、后续工作及产生的一切费用、责任等均由原告负责。第三人已经履行了协助原告办理过户手续的义务，向原告提供相关材料，将房产证原件交付给原告，并协助原告办理过户相关事宜。因为其他原因涉案商铺至今尚未办理完过户手续，责任不在第三人。第三人同意原告要求确认原告与第三人签订的《房产转让合同》有效的诉讼请求。第三人对其陈述的意见向本院提交如下证据：1．拍卖成交确认书一份，拟证明原告通过拍卖公司组织的拍卖，竞得涉案商铺；2．《房产转让合同》一份，拟证明第三人与原告就转让涉案商铺签订合同的事宜；3．拍卖竞买须知一份，拟证明第三人委托拍卖的事宜；4.《核准变更登记通知》一份，拟证明第三人名称变更的情况。5．评估报告二份，拟证明涉案商铺拍卖时进行了评估。本院依职权调取的证据：房地产权登记表一份，证明涉案商铺登记的状况。原告与第三人提交的证据和本院依职权调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证，原、被告及第三人对对方提交的证据及本院调取证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。经审查，本院对原告、第三人提交的证据和本院调取的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。经审理查明：2002年12月27日，被告建筑公司二分公司与井岸农信社、珠海市斗门区豪景房产开发有限公司签订《以房产抵债协议》，约定被告建筑公司二分公司用位于珠海市斗门区井岸镇的商铺三套抵偿被告建筑公司二分公司欠井岸农信社的债务，该三套商铺分别位于井岸镇港霞路某号，井岸镇环山北路某号，位于井岸镇环山北路某号；上述商铺作价2311290元，用于抵偿被告建筑公司二分公司欠井岸农信社的相应借款本息，其中借款本金184万元，利息471290元。2008年6月1日，珠海市天翼土地房地产估价有限公司向第三人出具涉案商铺的评估结果，涉案商铺的总价为679727元。2008年6月13日，珠海陆地土地房地产估价有限公司向第三人出具涉案商铺的评估结果，涉案商铺的总价为67.97万元。2008年8月25日，第三人与拍卖公司签订《委托拍卖合同》，约定由第三人委托拍卖公司拍卖包括涉案商铺在内的三套商铺。2008年8月27日，原告向拍卖公司支付保证金80000元。参加拍卖。2008年9月2日，原告在拍卖公司举行的第149期拍卖会上竞得涉案商铺（权益），成交价为675313.32元，佣金33765.67元，总金额709079元。2008年9月4日，原告向拍卖公司支付拍卖款629079元。2008年10月15日，原告与第三人签订《房产转让合同》，约定第三人转让涉案商铺权益给原告，建筑面积约为160.06平方米，权证号第0809192号；第三人将该房产以现状转让权益给原告，原告在竞买前已经详细阅读所有拍卖资料，已充分知道并接受该房产的全部相关状况，包括其物理状况、产权状况、法律状况、争议状况、瑕疵、缺陷、来源等，同时明确同意在该状况下买受该房产；成交总价款675313.32元；原告应于2008年9月9日前一次性支付以上房款；第三人收取的上述价款不包括该房产在转让之前已知和未知的欠缴税费以及转让过程中所发生的相关税收或费用，即因该房产转让过程中发生的全部税收和费用（包括但不限转让前可能欠缴的税费及办理过户过程中所需交纳的税费、所需补交的地价款等）均由原告承担，第三人概不负责；原告付清全部价款及第三人将现有资料交付给原告后即视为房产交付，房产交付之日起，原告即取得该房产的所有权权益、使用权、处置权、收益权等。2012年9月19日，珠海市斗门区井岸镇企业办公室向井岸农信社出具《关于以房产抵债协议的决定》，同意被告建筑公司二分公司与第三人签订的以房抵债协议，将上述商铺作价抵偿给第三人，偿还被告建筑公司二分公司相应债务。珠海市斗门区井岸镇人民政府于2012年10月17在该文件上盖章并签署意见“同意”。在庭审中，被告建筑公司对原告与第三人签订的《房产转让合同》没有异议，同意双方在合同中约定的内容。另查明，涉案商铺现登记的权属人为被告建筑公司二分公司，建筑面积160.6平方米，土地性质为国有，土地来源为划拨。本院在2015年7月6日查询时，该商铺无抵押、查封记录。被告建筑公司于1985年11月30日成立，企业状态为在营企业。被告建筑公司二分公司于1990年成立，于2005年11月2日吊销。第三人原名称为珠海市农村信用合作联社，2012年12月13日名称变更为珠海农村商业银行股份有限公司。井岸农信社是第三人的分支机构。本院认为：关于《房产转让合同》的效力问题。原告通过公开拍卖的方式竞得涉案商铺的权益后，与第三人就涉案商铺权益转让的事宜签订了《房产转让合同》，该合同的名称虽然是《房产转让合同》，但第三人向原告转让的实际是井岸农信社与被告建筑公司二分公司签订的《以房产抵债协议》中约定的对涉案商铺的相关权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。根据庭审查明的事实，第三人已就转让上述权利的事宜通知了二被告，二被告也未提出异议。因此，原告与第三人就涉案商铺相关权利的转让行为符合法律规定。该合同是原告与第三人在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。关于涉案商铺的过户问题。经本院审查，涉案商铺的土地来源为国有划拨土地，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定，参照《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条第一款：“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准保留划拨土地性质的，可不办理出让手续，但转让方应当按有关规定上缴土地收益。”的规定，涉案房地产的过户需要经过有批准权的人民政府批准，并缴纳土地出让金或上缴土地收益后，才能办理过户。原告没有提交证据证明涉案房地产已完成了上述行政审批手续，并缴纳了土地出让金或上缴土地收益。因此，涉案商铺还不具备过户的条件，故原告要求被告建筑公司、建筑公司二分公司协助办理涉案商铺过户手续，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告高健宁与第三人珠海农村商业银行股份有限公司于2008年10月15日签订的《房产转让合同》有效；二、驳回原告高健宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10553元，由原告高健宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 吴坤年审 判 员 董 凯人民陪审员 梁国裕二〇一五年九月十五日书 记 员 裴 璐附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 来自