（2015）长经开民初字第01020号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-07-22
案件名称
吉林省松苑物业服务有限公司诉被告程鸽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省松苑物业服务有限公司,程鸽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第01020号原告：吉林省松苑物业服务有限公司，住所地：长春市经济技术开发区公平路松苑小区。法定代表人：张秀丽，该公司主任。委托代理人：盛中，吉林行远律师事务所律师。被告：程鸽，住长春市二道区。委托代理人：曹辉利，住长春市经开区，系被告程鸽亲属。原告吉林省松苑物业服务有限公司（以下简称松苑物业）诉被告程鸽物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告松苑物业的委托代理人盛中、被告程鸽的委托代理人曹辉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松苑物业诉称：2012年1月1日，原告松苑物业与国盛东润枫景小区业主委员会(以下简称国盛小区业主委员会)签订了物业服务合同，约定由原告松苑物业提供物业服务，全体业主预先缴纳物业服务费用（其中住宅：1.1元/月/平方米，商用和公寓：1.7元/月/平方米）。当业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费的，按应缴物业服务费用的日千分之三的标准支付违约金。该物业服务合同依法签订，对小区的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，原告依约为小区提供了物业服务，由于部分业主拖欠物业服务费用，导致原告经营陷入困境，已于2014年末合同终止后撤出该小区。期间虽已向包括被告在内的欠费业主多次催缴，但被告至今仍拖欠2012年1月1日至2014年12月31日共36个月的物业服务费用并拒不缴纳。请求人民法院依法判令：1、被告程鸽支付拖欠的物业服务合同费用6619元及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算）4173.2元，合计10792.2元；2诉讼费由被告程鸽承担。被告程鸽辩称：1、最初为我方服务的物业公司是吉林省省直机关物业托管中心，原告不是提供物业服务的主体，无权收费；2、原告主张违约金无依据，是原告错误在先。经审理查明：原告松苑物业系由吉林省省直机关事务管理局物业托管中心及吉林省松苑建筑工程有限公司责任公司共同出资设立的从事物业服务的企业法人。2012年5月,原告(乙方)与国盛小区业主委员会(甲方)签订《国盛东润风景小区物业服务管理合同》,约定:甲方聘用乙方为国盛东润风景小区提供物业服务,服务期限为两年,自2012年1月1日至2013年12月31日;物业服务费标准为住宅1.1元/月/平方米,生活垃圾处理费3元/月/户,电梯使用费按楼层高低及户数不同收取;业主未按时足额交纳物业服务费用的，按应交费用的每日3‰的标准支付违约金等。该合同履行过程中，双方协商自2013年1月起，将垃圾处理费变更为7元/月/户。2014年1月，原告与国盛小区业主委员会续签服务管理合同，服务期限为一年即2014年1月1日至2014年12月31日，其它合同内容未变。2014年末合同到期后，原告撤离该小区，不再提供物业服务。另查明：被告程鸽于2009年11月购得国盛东润枫景小区第7幢2单元303号房，并于当年12月底办理了入住手续。其所购房屋建筑面积为123.61平方米。自2012年1月起，被告程鸽以原告松苑物业不是物业服务主体、小区物业服务不到位、楼内消火栓内没水为由，拒绝缴纳任何物业服务费用。至2014年末原告撤出国盛东润风景小区时止，被告程鸽共拖欠物业费用6619元（其中物业费1.1元/月/平方米×123.61平方米×36月=4894.96元,垃圾处理费36元/年×1年＋84元/年×2年=204元,电梯费481.68元/年×3年=1445.04元,公共照明电费25元/年×3年=75元）。原告多次向被告催讨欠费未果后，故诉至我院。以上事实，有原告企业机读档案材料、《企业法人营业执照》《经营性收费许可证》、《国盛东润枫景小区物业服务管理合同》、《商品房买卖合同》、小区入住手续、《国盛东润风景业主管理规约》、原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。本院认为：原告与国盛小区业主委员会签订的物业服务合同形式合法、内容有效。因国盛小区业主委员会作出的建立物业服务合同关系的意思表示，代表了的小区全体业主的共同利益及共同意志，故该合同条款对小区内的每个业主,均具有法律拘束力。依照合同条款，原告应提供符合约定标准的物业服务；而包括被告在内的所有业主，则应在接受服务后，按时、足额支付物业费。被告程鸽自2012年1月起拖欠物业费用，其行为已构成违约，依法应承担补缴欠费、支付违约金的民事责任。原告关于被告程鸽给付各项物业服务费用6619元并支付违约金4173.20元的诉讼请求,事实及法律依据充分,金额计算亦未超出合同约定及法律限制，故本院予以支持。被告诉讼中抗辩称，原告并非实际提供物业服务的主体，故无权收费。但根据国盛东润枫景小区物业服务合同的文本内容，原告的合同主体身份确定无疑。基于合同相对性原理，原告在履行合同义务、承担合同责任的同时，亦享有收取物业费用的合同权利。被告虽否认原告提供服务的事实，但却不能提供能够证明其所接受的物业服务来自于他方的有效反证，依据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，被告前述事实抗辩，缺乏证据支持且与实际情况不符，故不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告程鸽向原告吉林省松苑物业服务有限公司支付物业服务费用6619元及违约金4173.20元，两项合计10792.20元,于判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（原告吉林省松苑物业服务有限公司已垫付），由被告程鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 林乐泉二〇一五年九月十五日书记员 陶海红 微信公众号“”