（2015）天民初字第740号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-19

案件名称

龙锋诉贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

法院

天柱县人民法院

所属地区

天柱县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第740号原告龙锋，男。委托代理人（特别授权）文政海，贵州苗都律师事务所律师。被告贵州锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）。法定代表人李世高，总经理。委托代理人（特别授权）杨敏，贵州清水江律师事务所律师。原告龙锋诉被告锦绣房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙锋及委托代理人文政海、被告锦绣房地产公司的委托代理人杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙锋诉称：2011年12月12日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的锦绣花园X栋X单元XX号商品房，房屋建筑面积148.14㎡。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，房屋维修基金和税费。因是贷款购买房屋，所以一直没有拿到房产证。2015年6月原告到天柱县房管局查看房产证，才知道被告出售给原告的商品房，合同中约定建筑面积与房产证中实际测量的建筑面积相差3.88㎡。被告的行为完全是商业欺诈，违反了经济活动中的公平公正、等价有偿、诚实信用原则。被告多收取原告房款和房屋维修基金10737元，水电初装费2000元。原告多次找被告协商退款事宜，被告都不同意退款。被告多收原告房款及维修基金、水电初装费至今共有44个月，应按中国人民银行同期同类贷款利息月息千分之五支付原告利息。为保护原告的合法权益不受侵害，请求法院判决被告返还多收原告的房款10526元、维修基金211元，水电初装费2000元，并支付利息2802元，合计15539元；本案诉讼费用由被告承担。被告锦绣房产公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。具体理由如下：1、答辩人公司使用的商品房买卖合同是国家规范文本，并经工商局、房管局审查备案的，没有显失公平条款。2、原告在确定购买房屋之前，对看中的现房进行了实地察看，对合同及该房屋总价款等各项都进行了非常仔细的了解。原告称答辩人商业欺诈不是事实，原告应承担举证不能法律后果。3、按套计价是根据《商品房销售管理办法》和省建设厅、天柱县房管局要求必须采用的计价结算方式之一，答辩人按照该规定按套计价，没有违反法律规定。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告与答辩人在合同中约定面积只是参考数据，不作为计价依据。而且原告与答辩人签订的补充合同第一条第二款规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。合同规定是按套计价，即使发生差异，也不会发生多退少补情况。5、《商品房销售管理办法》19条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”。本案是现房销售，排除了答辩人故意改动设计图纸减少房屋面积情况，法院应驳回原告关于退还多收房款的请求。二、原告起诉要求答辩人返还维修基金、水电初装费没有事实依据和法律依据，其具体理由如下：1、原告与答辩人签订合同补充协议约定：水，出卖人负责接通至厨房、公卫；电，出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清。2、房屋维修基金并非答辩人收取，而是天柱县房地产管理局收取，即使多收答辩人也没有义务返还。3、我国法律并未强行规定水电初装费由买方或者卖方承担，因此，原告与答辩人在合同约定由购房户自行承担是合法有效的。4、既然不存在答辩人返还原告水电初装费、维修基金问题，更不存在返还利息问题。经审理查明：原、被告签订购房合同前，原告龙锋到被告天柱县锦绣房地产开发有限公司（2011年11月变更为贵州锦绣房地产开发有限公司）已建成的现房选购商品房，并对商品房进行了实地查看。2011年12月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园X栋X单元XX号商品房，房屋建筑面积约148.14㎡，套内建筑面积约129.01㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约19.04㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为401851元，首付款121851元，按揭贷款280000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。原告为购买的上述商品房办理产权登记，产权证上登记该商品房的建筑面积为144.26㎡，套内建筑面积124.51㎡，建筑面积比合同约定的建筑面积面积少3.88㎡。另查明，原、被告在《商品房买卖合同》的补充协议中约定：水，出卖人负责接通至厨房、公卫；电，出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清。买受人应当承当以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金等，房屋维修基金为天柱县房地产管理局收取。2015年7月10日原告以双方签订合同中约定的建筑面积与房产证中实际测量的建筑面积不符为由向本院提起诉讼，诉请如前。上述事实有原、被告陈述、收款收据、商品房买卖合同、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”。《商品房销售管理办法》第十八条第一款“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价”。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，且原告所购房屋的面积与合同约定的参考面积误差比在3%以内，系在合理的误差范围内，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告要求被告返还多收购房款10526元的请求，本院不予支持。原告要求被告返还维修基金211元，本院认为房屋维修基金并非被告收取，而是天柱县房地产管理局收取，为此，对该请求本院不予支持。对原告要求被告返还水电初装费2000元的请求，因原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对该笔费用有明确约定，且该约定并未违反法律的强制性规定，故对原告的该项主张本院不予支持。因本院对原告要求被告返还多收房款、维修基金、水电初装费的请求不予支持，故对原告要求被告支付利息2802元的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告龙锋的诉讼请求。案件受理费188元，减半收取94元，由原告龙锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。审判员　　田绪伍二〇一五年九月十五日书记员　　王志连 关注公众号“”