（2015）西民初字第20329号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-12-09
案件名称
段媛媛与李军忠等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段媛媛,李军忠,袁胜军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第20329号原告段媛媛，女，1983年10月23日出生。委托代理人李跃，北京市浩东律师事务所律师。被告李军忠，女，1969年2月23日出生。委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。被告袁胜军，男，1962年8月30日出生。委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。原告段媛媛诉被告李军忠、袁胜军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告段媛媛的委托代理人李跃，被告李军忠、袁胜军二人委托代理人陈海昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段媛媛诉称，原、被告于2012年12月31日签订了房屋买卖协议书（一），被告一、二系夫妻关系，原告购买位于北京市xx的房屋，合同中约定原告买断原物业公司积欠甲方的房屋租赁费用25000元。即被告将其对物业公司的所谓“债权”转移给原告，原告也已将该笔款项支付给了被告，被告当时亦出具收条，但之后原告向物业公司了解知悉，物业公司并不认可其与该25000元的租赁费用，被告缺乏债权转移的前提基础，其收取原告的相关款项属于不当得利，依法应予以返还。原被告之前因房屋买卖合同纠纷一案，曾在贵院提起诉讼，诉讼过程中法院认定该笔不当得利与之前的买卖合同纠纷不是同一法律关系，要求另案起诉。现原告诉至法院，请求：1、依法判令两被告返还原告支付的25000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告李军忠、袁胜军辩称，不同意原告的诉讼请求。这是应买房人原告要求，这是交易惯例，将房款拆分成3个部分，还有装修费等，这是房款其中一个组成部分，不能单独请求返还。虽然合同单独约定2.5万元，不是说这笔钱作为房款返还对方，房屋曾被物业出租，要返还给原业主钱，由于海格物业经营不下去，不准备返还现金，要拿这部分钱抵扣物业费。交易过程中，我们留存了一笔钱可以抵扣物业费，原告说转给他们，被告考虑钱拿不回来，就转给原告，估计不少于5万元，双方签订的权利转移证书，由原告段媛媛自己向物业主张。我们确实在物业有这笔钱，并将向物业要求的权利转移给原告。我们只是配合转移权利的义务。原告诉讼请求没有事实法律依据，应当依法驳回。经审理查明：被告李军忠、袁胜军系夫妻关系。北京市xx房屋原系案外人潘x与李军忠按份共有的产权房屋。案外人潘x与李军忠各占50%的份额。2012年12月31日，二被告作为甲方，原告作为乙方，双方就北京市xx房屋签订了《房屋买卖协议书（一）》（对于潘x拥有的50%份额，原告与潘x另行签订了房屋买卖协议书），约定：一、双方就该房屋买卖协议如下：1、甲方自愿将房屋50%的产权以人民币60万元出让给乙方，办理手续所涉及税务等相关一切费用均由乙方承担。2、乙方自愿支付甲方20万元房屋装修现状费用及相关设备设施。3、乙方另支付甲方2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用。甲方对该楼物业公司的债权随产权转移给乙方，并签署权利转移通知，乙方可据此向物业主张权利。4、上述三项共计82.5万元。5、甲方委托纪君按委托公证书之内容办理该房屋产权对乙方的转移、登记等过户相关手续。二、甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。三、甲、乙双方同意按下列方式办理付款及过户：1、双方按已签订的购房意向书，乙方已支付甲方定金五万元整。甲方与配偶办理售房声明同意书公证及房屋买卖合同书公证，乙方再支付甲方20万元，甲方立即办理银行解除贷款抵押登记手续，并由银行开具撤销抵押凭证；此合同公证在甲方收到尾款之后生效。所有公证书均由甲方领取，在收到尾款后交付乙方。2、银行解押后，甲方对纪君在该产权过户、登记进行授权委托公证前，乙方支付全部57.5万元尾款，定金5万元冲抵乙方购房款。3、甲方收尾款后当即向乙方出具三次收款全部收款凭据，并移交与该房款相关的（包括但不限于）产权证、购房票据、契税票据、银行撤销抵押凭据、物业原代理租赁协议（房屋委托租赁合同）等文件，乙方接收后出具收条。同时，甲方将双方认可后办理好的对纪君的授权委托书交付纪君等约定。截至2013年1月7日，原告分三次给付被告李军忠购房款共计82.5万元（含双方在《房屋买卖协议书（一）》中约定的“买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用2.5万元”）。其后，原告经向购买房屋所在的物业海格物业公司了解核实，得知海格物业公司并不认可欠被告2.5万元的代理租赁费用。故原告诉至法院，请求判令二被告返还原告2.5万元，诉讼费由被告承担。被告主张82.5万元是一个整体，均系购房款，原告不能单独请求返还，物业公司确实欠其相应钱款，其已将向物业公司主张钱款的权利转移给原告，其只是配合转移权利的义务，因此不同意原告的诉讼请求。庭审中，被告提供了2011年10月25日，加盖有北京海格国际物业管理有限公司印章的说明一份，该说明言明：“北京海格国际物业管理有限公司自2010年4月1日至2011年3月31日期间，未按时支付A903房屋的租金，未支付租金总额为53904元（未扣税金）。以上款项抵扣物业费，抵完为止。”审理中，原、被告均认可海格物业公司对该笔欠款存在异议。被告认可其并未将债权转移一事告知海格物业公司。另查，由于李军忠、潘x未按时协助原告办理所购房屋的产权转移登记手续，原告曾诉至本院要求李军忠、袁胜军、潘x、FANLUKE（译名：路克樊）协助原告办理所购房屋的过户手续。本院于2013年12月27日作出了（2013）西民初字第14152号民事判决书，判决李军忠、袁胜军、潘x、FANLUKE（译名：路克樊）协助原告办理所购房屋的过户手续。原告于2014年5月6日取得了所购房屋的产权证书。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议书（一）》、资金自行划转声明、房价款说明及补充协议、收条、委托租赁经营合同、房屋所有权证书、2014西民初字第14461号民事判决书、北京海格国际物业管理有限公司的说明、合同终止证明等证据材料在案佐证。本院认为，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。另外，债权人转让的权利，应当是明确无争议的权利。本案原、被告在《房屋买卖协议书（一）》中约定：“乙方（原告）另支付甲方（二被告）2.5万元，买断原物业积欠甲方的该房屋代理租赁费用。”根据双方庭审中的陈述，被告与海格物业公司之间的债权债务本身存在争议，故被告所述的债权并不是确定无争议的债权，本院无法认定该债权转让行为的合法性和有效性，且被告亦认可未将债权转移一事通知海格物业公司，该债权转移的约定对海格物业公司亦不发生法律效力。由于原告无法依据双方关于债权转移的约定向海格物业公司主张权利，故被告依据债权转移约定收取的费用应退还原告，对原告要求被告返还该2.5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告如有确凿证据证明海格物业公司欠其相关款项，可另行向海格物业公司主张。由于双方在《房屋买卖协议书（一）》中明确约定了该2.5万元系债权转移的款项，故对被告主张该2.5万元实际为购房款的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，判决如下：自本判决生效之日起七日内，李军忠、袁胜军退还段媛媛二万五千元。如果被告李军忠、袁胜军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百一十三元，由被告李军忠、袁胜军负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 俊二〇一五年九月十五日书 记 员 王德林 微信公众号“”