（2015）鄂咸宁中民初字第47号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-19

案件名称

原审丁尚志、丁上兵与被告二乔管理公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

湖北省咸宁市中级人民法院

所属地区

湖北省咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省咸宁市中级人民法院民事判决书（2015）鄂咸宁中民初字第47号原告丁尚志。原告丁上兵。二原告委托代理人曾庆涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托代理人陈科明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告嘉鱼县二乔广场商业管理公司（下称二乔管理公司）。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。法定代表人汪晓云，二乔管理公司经理。委托代理人张性林，湖北凝聚律师事务所律师。委托代理人刘裕春，系二乔管理公司职员。原审丁尚志、丁上兵与被告二乔管理公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告丁上兵及委托代理人曾庆涛、被告二乔管理公司委托代理人张性林、刘裕春到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告丁尚志、丁上兵诉称，原告与被告于2012年11月27日签订《房屋租赁合同》，被告将位于嘉鱼二乔广场三楼的面积1600平方米的房屋出租给原告，租赁期自2012年11月17日起至2018年11月17日止。合同第十四条第4项约定：“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失”。2012年11月27日原告向被告支付10万元保证金对房屋进行装修，共花费467.86万元。2014年10月被告自行将该楼盘内的另一处房屋出售给字号为“二乔量贩”经营KTV歌厅，被告的行为系根本违约行为，致原告从“二乔量贩”KTV在2015年元月1日开业以来每月亏损300多万元，已经无法实现合同目的。请求判令原告与被告解除租赁合同，被告向原告赔偿剩余租赁期内装修残值损失325.2576万元，赔偿2015年1月至2015年3月的租金损失81600元，并承担本案的诉讼费。原告丁尚志、丁上兵为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证明：证据1.房屋租赁合同，证明双方当事人的租赁合同关系并约定有行业保护条款。证据2，歌厅营业执照及组织机构代码，证明原告主体资格及营业地点。证据3，歌厅的基本信息，证明营业状况及营业地点，被告的违约行为。证据4，房屋租金收据，证明原告履行了合同义务及被告违约致租金损失。证据5，歌厅装饰费用相关单据，证明其经济损失。证据6，二乔管理公司信息，证明被告主体资格。证据7，两原告身份证复印件，证明两原告主体资格。被告二乔管理公司答辩称：1.被告没有违反合同约定，不存在违约。双方当事人签订的租赁合同没有约定租赁房租从事何种经营。那么行业保护条款则无效。双方当事人是房屋租赁关系，而第二家KTV是寿文汉个人购买的房屋，被告无权干涉房屋所有人自主经营。第二家KTV是嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将房屋出售给寿文汉，寿文汉个人购买后自己与他人合伙开办KTV经营，被告无权干涉房屋自由买卖，房屋买卖时寿文汉并没有说明是为了开“KTV”，被告得知要开KTV时被告曾劝说过，虽然双方当事人约定了不能有第二家同行经营者；但被告不能干预他人经营，该条款自然无效，不存在违约。2.行业保护的规定，违反了《合同法》公平原则及市场经济自由竞争的原则，是无效的约定。3.KTV行业经营好与坏，是由于国家政策的原因，与行业保护无关。众所周知，党和国家的反腐倡廉，使公款消费基本为零。其它几家也是惨淡经营，原告将KTV亏损归责于被告，是无理的诉求。请求法院依法驳回。原告二乔管理公司为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据1，房屋租赁合同，证明合同约定的行业保护条款无效。证据2，房屋买卖合同，证明第二家KTV房屋系买卖并非租赁，出售的房屋也未约定是从事何种经营。证据三，付购房款500万元收据，证据房屋买卖合同成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据7的真实性无异议，但认为证据1房屋租赁合同不能证明的证明上的，行业保护条款应无效，证据2歌厅营业执照证据3企业基本信息证明目的有异议，其未将其他房屋出租给量贩歌厅，是他人自行购买房屋后经营，对于证据与歌厅的装修费用的真实性不予质证，该证据与本案无关。原告对被告提交的证据1，真实性无异议，但认为不能证明其证明目的，行业保护条款应为有效，认为证据2房屋买卖合同及证据3购房交款发票的真实性需核实，且与本案无关，无论是租赁或买卖，二乔量贩歌厅均已在经营。本院认为，对于双方当事人无争议的证据为有效证据，应为本案认定事实的依据，对于有争议的证据，原告提交的证据5装修单据，因其不能证明原告的经营损失，与本案无关联性，本院依法不予采信。被告提交的证据2房屋买卖合同及购房款收据，因原告未对其真实性提出异议，故对该证据本院予以采信。经审理查明：2012年11月17日，原告丁上兵与被告二乔管理公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（二乔管理公司）租赁给给乙方（丁上兵）的房屋位于嘉鱼县二乔广场三楼，出租方房屋面积为1600平方米，租赁期限共6年，自2012年11月17日起至2018年11月17日止。2012年11月17日至2014年3月17日共14个月为免租期，装修期间如遇人为无法抗拒的自然灾害，装修期适当延长，2013年4月17日至2016年4月17日两年时间按每平方米每月17元计算，即每月27200元，从2016年4月17日起，租金以每平方米2元递增，免租期满后，乙方每月提前预交下月租金，乙方在合同期内如需转租转让，须提前一个月通知甲方。乙方对承租的房屋进行装修，不得擅自改变房屋主体结构，装修方案须经甲方认可，合同到期或解除时不得对装修进行拆卸或破坏，也不得向甲方索要任何补偿，乙方在租赁经营期内购置的可移置的设备、家具、灯光音响设备可自行处理。合同的变更、解除和终止：1.合同到期自然终止；2.经双方协商可变更或解除合同。违约条款：1.乙方若擅自转租转让、未提前通知甲方认可，则所交租金全部归甲方所有，且甲方有权单方解除合同，收回该房屋且不退房租。2.乙方提前终止合同，承担相当于2个月的租金的违约金；3.乙方未按合同约定缴纳租金的，每延迟一个月承担全年租金5%的违约金，延期达到两个月，甲方有权单方解除合同；4.行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失。本合同还对消防、水电、物业管理、相邻权等作了约定。合同签订后，经营者丁尚志于2013年5月16日进行工商登记，名称为嘉鱼县豪门歌厅，并开始进行经营活动。2014年9月6日，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司与寿文汉签订房屋买卖合同一份，由嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将二乔广场二楼2929.01平方米的房屋出售给寿文汉，总价款为2138万元，寿文汉已付500万元。寿文汉在购买此房屋后，利用此房屋经营“二乔量贩”KTV歌厅，此KTV歌厅于2015年元月1日开始营业，原告丁尚志、丁上兵认为被告二乔管理公司违反了房屋租赁合同中关于“行业保护：在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切损失。”的条款，遂向本院提起诉讼。同时查明：二乔管理公司主要经营商业项目招商代理，融资咨询服务、房屋、场地租赁、物业管理、房屋出售等。被告二乔管理公司出租给原告丁尚志、丁上兵的房屋所有权为嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司，被告二乔管理公司仅对房屋行使管理权。本院认为，本案争议焦点为：1.原告丁尚志、丁尚兵与被告二乔管理公司签订的房屋租赁合同是否有效？2.被告二乔管理公司是否构成违约？关于争议焦点1，本院认为，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司为二乔广场的开发商，也为本案出租房屋的所有权人，其设立二乔管理公司具有房屋、场地租赁的经营范围，其将二乔广场三楼1600平方米的房屋租赁给原告经营系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性的规定，该租赁合同为有效合同，对于合同中约定的行业保护条款：“在本楼盘内，不能有第二家KTV同行业经营，否则需赔偿乙方一切经济损失。”系在一定的地域范围内对经营项目的一种限制，该条款即是房屋租赁合同中附条件的一个约定，也是对违约责任的一种约定，并未违反法律法规，也应为有效。关于争议焦点2，本院认为，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司将自己开发承建的位于二乔广场二楼2929.01平方米的房屋出售给寿文汉，系房屋买卖合同关系，寿文汉将该房屋开设“二乔量贩”KTV歌厅，系自主经营的民事行为，被告二乔管理公司对该房屋不享有处置权，且嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司与被告二乔管理公司均有独立的法人资格，各自自行承担民事权利和民事义务，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司自行出售自己承建开发的房屋，被告二乔管理公司无权干涉，嘉鱼县鸿宇住宅开发有限公司的行为不能视为是被告二乔管理公司的行为，被告二乔管理公司并未将自己管理的房屋出租给他人开设经营歌厅，故被告二乔管理公司在本案中不构成违约。综上所述，原告丁上兵与被告二乔管理公司于2012年11月17日签订的房屋租赁合同有效，被告二乔管理公司并未将自己管理的房屋出租给他人开设经营第二家KTV歌厅，故被告二乔管理公司不构成违约，原告丁尚志、丁上兵请求解除合同并要求赔偿半个残值及2015年元月至2015年3月租金损失的诉讼请求不能予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丁尚志、丁上兵的诉讼请求。本案案件受理费33473元，由原告丁尚志、丁上兵承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长　　吴晓梅审判员　　杨三华审判员　　杨荣华二〇一五年九月十五日书记员　　肖少鲲百度搜索“”