（2015）穗越法民三初字第640号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
广州市璟泰房地产开发有限公司与广州紫都装饰材料有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市璟泰房地产开发有限公司,广州紫都装饰材料有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第640号原告：广州市璟泰房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁安琪。委托代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：广州紫都装饰材料有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：赵紫灵。原告广州市璟泰房地产开发有限公司诉被告广州紫都装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳美美到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月9日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《璟泰大厦租赁补充合同》，约定由被告向原告承租位于广州市越秀区广州大道中299号璟泰大厦第四层08单元写字楼，出租建筑面积312.88平方米作办公用途使用；租赁期限为3年20天，自2014年7月1日起至2017年7月20日止；被告须于公历5号前将合同规定缴付的当月租金存入原告指定银行帐户内，逾期原告有权按所欠金额每日1%收取滞纳金，如拖欠租金累计超过25天，原告有权单方解除合同，没收全部费用。原告按约将上述房屋交付给被告使用。被告因经营问题自2015年1月开始出现迟延支付租金的现象，且被告在2015年1月26日向原告发出《关于要求终止租赁合同的申请》，但在申请中被告既未明确合同解除时间，也未与原告结清相关的租金及管理费，更没有与原告办理提前解除租赁合同的相关手续。原告为此通过各种方式多次联系被告，但被告却拒不出现，原告为了避免损失扩大，于2015年3月25日收回了涉案房屋。因此，原告诉至法院请求判令：1、确认原、被告于2014年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《璟泰大厦租赁补充合同》于2015年3月25日解除；2、被告向原告支付2015年1月21日至2015年3月25日的租金（按照每月29098元的标准计算）及滞纳金（从2015年1月6日起计至实际清偿之日止，以当月应付而未付的租金为基数，按照每日1%的标准计算）；3、被告向原告支付违约金174588元。被告无答辩。经审理查明，据登记字号06登记字01107350号的《广州市房地产权属证明书》记载：广州市广州大道中295、297、299号房屋的权属人为广州市璟泰房地产开发有限公司。2014年6月9日，广州市璟泰房地产开发有限公司（甲方、出租方）与赵紫灵（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区广州大道中路299号408房号的房地产（房地产权证号2××7登记字1032371号）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积312.88平方米；租赁期限从2014年7月1日至2014年7月20日为免租期，从2014年7月21日至2015年7月20日，月租金为29098元，从2015年7月21日至2016年7月20日，月租金为30844元，从2016年7月21日至2017年7月20日，月租金为32695元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金／转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳87294元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。同日，原告（甲方）与赵紫灵（乙方）签订《璟泰大厦租赁补充合同》，约定：租赁物业为广州市广州大道中299号璟泰大厦第四层08单元写字楼，该物业仅限于写字楼用途，乙方租赁该物业所采用的经营的商号名称为建材贸易销售业务；租期为三年20日，从2014年7月1日起至2017年7月20日止；租金：首年度年租金为93元／平方米，免租期20天，从第二年起递增6%，即98.5元／平方米，从第三年起递增6%，即104.49元／平方米，具体如下：2014年7月1日至2014年7月20日为免租期（免租期内免租金，但不免管理费、水电费及其它因租赁产生的一切费用），2014年7月21日至2015年7月20日，月租金为29098元，2015年7月21日至2016年7月20日，月租金为30844元，2016年7月21日至2017年7月20日，月租金为32695元；乙方应在签署合同当日向甲方支付首年租赁保证金（相当于三个月租金）87294元及提前支付第一个月的租金29098元，租赁期限内租金增加后，乙方须在增加之后的第一个月内向甲方补齐租赁保证金差额，该租赁保证金于租赁期满或本合同解除、终止时，乙方无违约并缴清全部租金和其他费用后一个月内凭押金收据由甲方无息退还给乙方；乙方须于公历每月5日前将本合同规定缴付的当月租金存入甲方账户，甲方查实款项到账后两个工作日内按实际到账金额开具租金发票；乙方所缴款项实际到达甲方账户即视为乙方缴付租金的日期，乙方必须依时全额缴交租金及物业管理费，才视同乙方已缴交，乙方如未按照本合同约定如期缴纳租金及物业管理费，甲方有权向乙方收取逾期滞纳金，按每逾期一天收取欠交金额1%的逾期滞纳金；如乙方拖欠应交款项超过7天，甲方有权发出追缴通知，如乙方拖欠应交款项超过15天，甲方有权采取任何行动或手段及措施，直至乙方缴清所有欠款及滞纳金为止，由此而引起的任何经济纠纷和损失均由乙方负责；乙方拖欠租金累计超过25天仍不缴付，视为乙方违约，甲方有权没收乙方已缴的全部费用，并有权单方解除合同，将该物业另行出租，由此产生的责任全部由乙方承担；甲、乙双方均有权单方提前解除本合同，租赁期内，如因乙方原因提前解除本合同（包括乙方违约导致甲方提前解除本合同及乙方单方提前解除本合同），甲方有权要求乙方按该物业空租期内的租金总额向甲方支付违约金，作为甲方逾期利益损失的赔偿（该违约金不包含租赁物业毁损或装修拆除等导致的其他损失部分，乙方支付给甲方的租赁保证金可以冲抵部分违约金），但该等违约金不小于六个月的租金，以金额高者为计算依据，如因甲方原因提前解除本合同，乙方有权要求甲方按两倍的租赁保证金支付违约金；本合同为甲、乙双方签订的《广州市房屋租赁合同》的一部分，如有冲突，以本合同为准；等。2014年7月24日，原告（出租人）与赵紫灵（承租人）签订了《变更房屋租赁合同申请表》，其中记载：经双方同意于2014年7月23日起承租人名称变更为被告广州紫都装饰材料有限公司。2015年1月26日，被告向原告发出《关于要求终止租赁合同的申请》，载：因受经济下行影响，自我司成立以来，一直处于严重亏损状态，虽经多方努力，扭亏希望仍十分渺茫，目前公司经营已到难以为继的地步，为此特向贵司申请终止租赁合同，并希望贵司同意我方将办公用具撤离现场，随之我司将前往政府相关职能部门办理公司注销事宜。2014年12月23日、2015年1月15日、2015年1月23日，原告分别向被告发出关于催缴2015年1月21日至2015年2月20日的租金事宜的《付款告知书》、《温馨提示》及催缴2015年2月21日至2015年3月20日的租金的《付款通告书》。2015年1月29日，原告向被告发出《关于二次催缴交租事宜的函》，大致内容如下：贵司应于2015年1月5日前缴交2015年1月20日至2015年2月20日的租金，但至今未缴纳，请贵司尽快缴清所欠的租金及滞纳金，否则我方某按照合同条款约定执行。关于贵司提出的终止租赁合同的申请，由于我方多次致电给你，但未有接听，请你司于2015年1月31日前同我方联络，并协商解决后续事宜。2015年1月29日，原告向被告发出催告2015年1月6日至1月29日的租金滞纳金《付款通告书》。2015年2月5日，原告再次向被告寄出律师函，内容大致为：贵司拖欠2015年1月21日至2月20日期间应付的租金29098元，滞纳金10184.3元（1月5日至2月9日共35天），2015年1月1日至2月9日期间应付的物业管理费、中央空调费、电费及滞纳金共11874.61元，请贵司在2015年2月9日前与原告联系，并向原告缴清上述费用。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2015年3月17日出具被告于2015年2月25日签收上述函件的妥投证明。庭审中，原告表示：要求确认合同于2015年3月25日解除的依据是被告存在违约行为，原告在2015年3月25日已收回场地，故合同在当日解除；被告支付租金至2015年1月20日，之后就无法找到被告，被告公司的门也处于关闭状态；被告缴纳了保证金87294元，我方对此主张没收。本院认为，原告与赵紫灵签订的《广州市房屋租赁合同》及《璟泰大厦租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。之后承租人由赵紫灵变更为被告，上述合同中承租人的权利义务由被告承接。因被告拖欠租金，原告于2015年3月25日依约收回了涉案房屋，故原、被告之间的租赁合同于该日解除。因被告的违约行为，原告在本案要求被告支付租金、滞纳金、违约金的请求，均符合合同约定，在被告未抗辩的情况下，本院予以支持，但滞纳金应以拖欠的租金本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下：一、确认原告广州市璟泰房地产开发有限公司与被告广州紫都装饰材料有限公司于2014年6月9日签订的《广州市房屋租赁合同》及《璟泰大厦租赁补充合同》于2015年3月25日解除。二、被告广州紫都装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市璟泰房地产开发有限公司一次性支付从2015年1月21日起至2015年3月25日止的租金（按照每月29098元的标准计算）及拖欠上述租金的滞纳金（从2015年1月6日起计至实际清偿之日止，以当月应付而未付的租金为基数，按照每日1%的标准计算，该滞纳金以拖欠租金的本金为限）。三、被告广州紫都装饰材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市璟泰房地产开发有限公司一次性支付违约金174588元。四、驳回原告广州市璟泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5026元（其中受理费4526元、公告费500元），由被告广州紫都装饰材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周鸿明人民陪审员 陈 燕人民陪审员 何霭如二〇一五年九月十五日书 记 员 徐 娟 关注公众号“”