（2015）渝一中法民终字第04521号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-12-19
案件名称
重庆融创物业管理有限公司与许恒物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许恒,重庆融创物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第04521号上诉人（原审被告）许恒，女，汉族，1962年8月16日出生，住重庆市北部新区。委托代理人刘迟，重庆嘉凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆融创物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金童路100号，组织机构代码76591998-3。法定代表人张琰，总经理。委托代理人刘群敏（系该公司员工），男，汉族，1987年2月20日出生，住江西省吉安市万安县。上诉人许恒与被上诉人重庆融创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年6月12日作出（2015）渝北法民初字第07212号民事判决。上诉人许恒对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015��9月8日进行了询问。上诉人许恒的委托代理人刘迟、被上诉人重庆融创物业管理有限公司的委托代理人刘群敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告重庆融创物业管理有限公司系一级物业管理服务企业。2006年8月重庆奥林匹克花园置业有限公司为甲方与重庆融创物业管理有限公司为乙方，签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对其开发的位于重庆市北部新区经开园金渝大道金童路重庆市奥林匹克花园二期小区实施前期物业管理服务。合同对物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务等进行了约定。其中物业服务费用收费标准如下（按建筑面积计算）：花园洋房1.20元/月·平方米，商业物业4.50元/月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务、盈余亏损由乙���享有或承担。合同期限约定为三年，自2006年8月4日起至2009年8月3日止。合同期未满，业主委员会或选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。重庆市物价局于2009年7月30日备案同意原告在奥林匹克花园一、二、三期物业服务收费执行标准为：花园洋房1.20元/月·平方米，联排别墅2.00元/月·平方米，独立别墅2.50元/月·平方米。原告在实际执行收费中自愿将花园洋房物业服务费降至0.84元/月·平方米一直收取至今。之后，双方按合同履行了权利义务，且原告一直为该小区提供物业服务至今。被告许恒系重庆市北部新区金童路100号10栋3-1-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为164.25平方米，系普通成套花园洋房。被告许恒从2010年7月1日起至2014年12月31日期间未向原告交纳物业服务费，原告经催收无果，故起诉来院并请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费7450.38元；2、本案诉讼费由被告负担。另查明，原告分别于2012年6月15日、2013年6月3日和2014年6月28日对被告所欠物业服务费进行了书面催收。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与重庆奥林匹克花园置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，应受上述合同的约束。原告依约对该小区提供了物业服务，并书面催收物业服务费用，被告应当按合同的约定向原告支付物业服务费用，虽然《前期物业服务合同》已到期，但原告从签订该合同后一直为该小区提供物业服务至今，且花园洋房物业服务费自愿降至0.84元/月·平方米一直收取至今，故被告应按该实际物业服务费的收费标准进行交纳。故被告应支付从2010年7月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费0.84元/月·平方米×164.25平方米×54个月=7450.38元；原告现在的诉讼请求未超过诉讼时效，且合法有据，本院依法应予主���；对被告的辩称，因未举示充分的证据和不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告许恒在本判决生效之日起五日内给付原告重庆融创物业管理有限公司自2010年7月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费7450.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告许恒负担。许恒不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，��法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同于2009年8月3日止，被上诉人没有证据证明其在之后仍然在该小区提供物业服务，上诉人与被上诉人在2009年8月3日之后不存在物业服务关系。2、假设认定上诉人与被上诉人之间存在事实物业服务关系，但诉讼请求中从2010年7月1日至2013年4月8日期间的物业服务费已超过诉讼时效，应当驳回，不予支持。被上诉人提交的邮局小包交寄清单不能认定其对上诉人进行了催缴送达。被上诉人重庆融创物业管理有限公司答辩称：1、被上诉人为上诉人所在小区提供物业服务是众所周知的事实，虽然前期物业合同已到期，之后仍然是被上诉人为小区提供物业服务至今，从未间断，现提供两份证据证明该事实。2、被上诉人三次向上诉人进行物业费的有效催收，交寄清单上的盖章有邮局专用章，可以证明被上诉人进行了有效的催收。本院二审审理中另查明，二审中，被上诉人重庆融创物业管理有限公司提交如下证据：1、重庆市渝北区金山街道奥园社区居民委员会于2015年6月30日出具的证明，载明，兹证明融创物业管理有限公司于2006年5月28日入驻重庆市北部新区奥林匹克花园（雅典天空）小区，并自入驻之日起至今一直为该小区提供物业管理服务。2、重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第10214号民事调解书。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，被上诉人重庆融创物业管理有限公司在一审中和二审中提交的证据能够证明其在2009年8月3日后仍然为重庆市奥林匹克花园二期小区提供物业服务，上诉人许恒认为一审认定该事实错误的上诉请求本院不予支持。被上诉人重庆融创物业管理有限公司在诉讼中提交证据证明其向上诉人许恒书面催收其欠缴的物业管理服务费，上诉人许恒认为物业管理服务费部分已超过诉讼时效的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人许恒负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年九月十五日书 记 员 张冀兮 来自