（2015）亳民一初字第00908号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-03-16
案件名称
曹爱芳、周通与蒙城县天纵房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒙城县天纵房地产开发有限责任公司,曹爱芳,周通
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条，第一百七十条
全文
安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）亳民一初字第00908号上诉人（原审被告）：蒙城县天纵房地产开发有限责任公司，住所地蒙城县。法定代表人：周维，执行董事。委托代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹爱芳，女，汉族，1981年5月20日出生，教师，住蒙城县。被上诉人（原审原告）：周通，男，汉族，1979年12月6日出生，住址同上，系曹爱芳丈夫。委托代理人：曹爱芳，女，系周通之妻。上诉人蒙城县天纵房地产开发有限公司（以下简称天纵房地产公司）因与被上诉人曹爱芳、周通商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2015）蒙民一初字第00427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人天纵房地产公司的委托代理人张兵，被上诉人曹爱芳及周通的委托代理人曹爱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：二原告于2013年4月25日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于蒙城县城南新区永兴路南侧的华侨城小区第11幢3单元405号房屋，建筑面积123.4平方米。购买合同价款为609000元，先行支付359000元，余款250000元办理银行按揭贷款。合同约定：被告应于2014年1月30日将验收合格的房屋交给原告，如延期交房，从延期的第二天起至实际交付之日至，每日按已付房款万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，曹爱芳、周通依照约定先行向被告支付了359000元，后根据被告的要求办理了公积金贷款事宜，按揭贷款250000元于2013年9月25日转到被告指定的账户。被告未能在2014年1月30日如期向原告交房，直到2014年12月15日才向原告交房。原告曹爱芳、周通提起诉讼，请求：1、依法判令被告支付因延期交房违约金38854.20元和律师费4000元；2、本案有关诉讼费用全部由被告承担。一审认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，真实、合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、被告延期交房的行为是否构成违约，如构成违约，应如何承担违约责任？2、原告支付的律师费是否过高，被告是否应当承担？3、原告办理公积金贷款付款的行为是否构成延期付款，是否应承担违约责任？合同第八条明确约定被告应当于2014年1月30日前将分期验收合格的房屋交付给原告使用，但是被告没有能够按时交付，构成事实上的迟延交房。被告辩称因政府市政设施建设迟滞是导致被告逾期交房的重要原因，根据合同第八条规定应免除违约责任，该条规定“政府及有关部门对该项目有关内容进行调整，影响项目施工”，被告方可以据此予以延期交房，但是被告并没有提供相应地证据证明政府或相关部门实施了调整，所以被告关于延期交房不承担违约责任的理由不予支持。合同第九条明确约定被告延期交房应自交房期限的第二日至实际交付之日按原告实际已交付房款每日万分之二向原告支付违约金，即38854.20元（609000元／天×319天×0.0002）。双方签订的补充协议第4条约定：违约方除赔偿对方的损失、违约金外，还应赔偿对方为实现债权而花费的相关费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费、办案费、通知费），据此，原告要求被告支付律师费的请求应予以支持。虽然被告辩称原告的律师费明显过高，但是没有提供相应地依据证明，故其辩称不予支持。鉴于原告提供的是国家机打正式税务发票，证明原告确实已经实际支付了律师费4000元，被告应当给予承担。被告辩称原告公积金贷款支付房款250000元构成了迟延支付购房款，应当承担违约责任。该合同第七条明确规定原告先行支付359000元购房款，下余250000元双方共同同意办理公积金贷款手续。因公积金贷款政策性较强，非原告个人能力能够办妥，必须是被告与银行进行协商决定之后，原告只是配合办理相关手续而已，同时被告必须作为担保方出现在公积金贷款合同当中。被告没有提供充分地证据证明原告迟延履行了配合义务而导致公积金贷款未能及时发放，且公积金贷款发放时间为2013年9月25日，双方约定的交房时间为2014年1月30日，贷款发放时间远远早于约定交房时间，故原告公积金贷款支付购房款的行为不构成迟延履行支付义务，不应当承担违约责任。同时被告在本案审理过程中也没有提出反诉要求原告承担迟延付款的违约责任，故被告辩称原告迟延支付购房款应承担违约责任的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告蒙城县天纵房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告曹爱芳、周通迟延交房违约金38854.20元，并承担原告律师费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取，由被告蒙城县天纵房地产开发有限责任公司负担。上诉人天纵房地产公司上诉称，一、上诉人逾期交房事出有因，根据合同约定得以免除违约责任。上诉人开发的蒙城“华侨城”小区项目的南面正门系蒙城县人民政府规划建设的“前张路”。由于政府对该路段的建设严重迟滞，导致上诉人开发的小区正门无法建设。上诉人的建材、机械无法运送。根据双方签订的《合同》第8条约定，因政府对有关项目的调整，影响项目施工的，可延迟交房时间，故上诉人逾期交房并非恶意违约，可根据合同约定免除违约责任。二、被上诉人诉求的违约金水平过高，应予减少。本案中双方约定的日万分之二的违约金计算下来，每日的数额为120元，每月高达3600元。无论按照利息损失计算，还是按照同等地段的房租计算，约定的违约金远超以上损失，故请求予以减少。三、被上诉人逾期付款，也应承担相应责任。被上诉人未按合同约定支付剩余房屋价款，应承担逾期付款的违约金。至于其违约是否出于银行或公积金贷款滞后原因，与上诉人无关，只有向上诉人承担责任后，再向造成其逾期付款的第三人主张违约赔偿责任。四、被上诉人主张的律师费用不合理，应予减少。根据《安徽省律师服务收费标准》规定，10万元以内每件收取1000－8000元。鉴于本案的诉求数额及案件的难易程度，被上诉人诉求的律师费数额显然过高。上诉请求撤销原判，依法改判。被上诉人曹爱芳、周通答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。上诉人天纵房地产公司，被上诉人曹爱芳、周通举出的证据、证明目的、对方的质证意见均同一审。本院二审查明的事实同一审。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、根据合同约定，上诉人逾期交房是否应免除违约责任？2、被上诉人要求的违约金是否过高？应否减少？3、被上诉人逾期付款是否应承担违约金？4、被上诉人的律师费用是否过高？一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人。根据该条约定，出卖人可以予以延期的条件是遭遇不可抗力。而上诉人提出的理由是“上诉人开发的蒙城“华侨城”小区项目的南面正门系蒙城县人民政府规划建设的“前张路”。由于政府对该路段的建设严重迟滞，导致上诉人开发的小区正门无法建设。上诉人的建材、机械无法运送。”，显然不属于不可抗力，故上诉人要求违约责任的理由不能成立。二、被上诉人要求上诉人按合同约定的按原告实际已交付房款每日万分之二向原告支付违约金，不违反法律规定。上诉人认为违约金过高，要求减少违约金，没有法律依据，本院不予支持。三、双方约定的付款方式为：签订合同之日买受人付款35.9万元，此款曹爱芳、周通在签订合同时已付清。余款25万元则通过银行办理按揭贷款。因办理按揭贷款是由天纵房地产公司负责，曹爱芳、周通提供相关手续。上诉人没有举证证明被上诉人未按约定提供相关手续，故逾期付款的原因难以认定是由被上诉人造成的。上诉人要求被上诉人承担违约金依据不足，本院不予支持。四、根据《安徽省律师服务收费标准》规定，10万元以内的案件，律师代理费每件收取1000－8000元。本案属于10万元以内的民事诉讼案件，曹爱芳、周通要求天纵房地产公司承担4000元的律师费，在上述收费范围之内，上诉人提出律师费过高，理由不能成立。综合以上分析，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人蒙城县天纵房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷 晨审 判 员 刘秋菊代理审判员 沙启峰二〇一五年九月十五日书 记 员 刘 潇---- 搜索“”