（2014）东中法民一终字第1802号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-25
案件名称
袁绍祥、魏少娟,东莞市樟木头房地产开发总公司与东莞荔景山庄商住开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁绍祥,魏少娟,东莞市樟木头房地产开发总公司,东莞荔景山庄商住开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第1802号上诉人（原审原告）：袁绍祥。上诉人（原审原告）：魏少娟，。上述两名上诉人共同委托代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。上述两名上诉人共同委托代理人：谢俊驹，广东金名律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司。住所地：东莞市樟木头镇迈豪街**号。法定代表人：曹永生，该公司经理。委托代理人：黄智超，该公司员工。委托代理人：连颂彬，该公司员工。被上诉人：东莞荔景山庄商住开发有限公司。住所地：东莞市樟木头鹿湖山。法定代表人：简建章。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟房总公司）与上诉人袁绍祥、魏少娟因与被上诉人东莞荔景山庄商住开发有限公司（以下简称荔景公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月22日，袁绍祥、魏少娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.樟房总公司、荔景公司协助袁绍祥、魏少娟办理东莞市樟木头荔景山庄荔景台景霞阁地下连一楼A号房（即景霞阁G楼A室）的产权登记手续。2.樟房总公司、荔景公司承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：袁绍祥、魏少娟提交的《商品房购销合同》（GF-95-0171-096044），该合同显示的卖方（甲方）为樟房总公司、荔景公司，买方（乙方）为袁绍祥、魏少娟，委托代理机构为第一地产发展有限公司。袁绍祥、魏少娟提交的合同文本没有任何当事人的签名或者盖章。对此袁绍祥、魏少娟解释为由双方当事人签名盖章的《商品房购销合同》原件，交由荔景公司办理产权登记手续，袁绍祥、魏少娟留存的只有提交证据副本这份合同。该合同内容显示：袁绍祥、魏少娟向樟房总公司、荔景公司购买东莞市樟木头荔景山庄荔景台景霞阁地下连一楼A号房，售价为港币480000元，免息分期付款，首期港币240000元于签本合同时或之前付清，余款港币240000元分48期免息缴付，每一个月为一期，每期港币5000元，每月29日或之前缴付，第一期于2001年5月29日或之前缴付；甲方须于2001年4月30日前，将竣工验收（包括建筑工程质量和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。该《商品房购销合同》第十九条约定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。”第一地产发展有限公司出具收据记载收到袁绍祥、魏少娟款项，分别如下：2001年4月21日收到袁绍祥、魏少娟荔景山庄景霞阁G楼A室之首期5成楼款（已扣除订金港币5000元）港币23500元；同日还收到袁绍祥、魏少娟荔景山庄景霞阁G楼A室之公证及手续费港币3880元，供电公司等费用港币5160元，水电费、管理费按金港币1656.6元，上期电视费、管理费港币338.30元；2001年5月29日至2003年12月29日分别收到袁绍祥、魏少娟景霞阁GA第1至32期供楼款。2004年1月13日，荔景公司向樟房总公司及樟木头房地产交易所发出《申请报告》，称“由于其资产重组尚未完成，拖欠员工工资达百万之巨，故鼓励尚未付清扣款的业主在元月14日至18日期间一次性付清楼款余额，按楼款余额给予八至九折优惠。为配合这次酬宾活动，增强业主对荔景山庄的信心，荔景公司向樟房总公司和樟木头房地产交易所申请对积极参与这次活动的业主优先办理房产证，即业主付清楼款后，荔景公司将其办证相关手续和办证费用提交樟房总公司和樟木头房地产交易所，希望可以在三个月内办出产权证。恳望得到樟房总公司和樟木头房地产交易所支持和帮助为盼。以上请示报告当否？请予批复！”同日，该报告左下方手写回复“同意申请，荔景公司应按时提供有关办证资料及办证金额。”该报告及回复加盖樟房总公司、樟木头房地产交易所公章。2004年1月14日，荔景公司出具收据，显示收到袁绍祥、魏少娟景霞GA33-48共16期供楼款，一次性付清，八折优惠，港币64000元。袁绍祥、魏少娟称已经入住案涉房屋，并提供缴纳物业管理费收据及业主证予以证实。另查明，截止2013年10月12日案涉房屋在房地产登记部门没有任何登记或者备案。案涉荔景山庄楼盘由樟房总公司与深圳银团实业股份有限公司、深圳市融丰咨询服务公司、第一地产开发有限公司四方合作设立荔景公司开发。原东莞市人民法院（2007）东法民一初字第2846号民事判决书和东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第8045号民事判决书均记载了东莞市樟木头房地产开发总公司和东莞荔景山庄商住开发有限公司与东莞市樟木头镇荔景山庄之间的关系。原东莞市人民法院（2007）东法民一初字第2846号民事判决书在判决理由部分记载：“东莞市樟木头房地产开发总公司并不是该商品房的所有权人，依法不具备处分该商品房的权利。即使在合同上盖章……也只能表明东莞市樟木头房地产开发总公司作为无权处分人处分了东莞荔景山庄商住开发有限公司的财产。”东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第8045号民事判决书在判决理由部分记载：“原审法院认定东莞市樟木头房地产开发总公司应当为涉案《商品房买卖合同》的实际一方权利义务主体，与东莞荔景山庄商住开发有限公司共同处于涉案商品房出卖人的法律地位，由此产生的法律责任应当由东莞市樟木头房地产开发总公司及东莞荔景山庄商住开发有限公司共同承担。”本案袁绍祥、魏少娟和樟房总公司、荔景公司在本案中均没有向原审法院提供上述两份判决书的生效证明书。原审法院认定上述事实的证据有：《商品房购销合同》及便条、收据、申请报告、收据、物业管理费收据、业主证、（2011）东三法民一初8045号《民事判决书》《民事裁定书》、（2007）东法民一初字第2846号民事判决书、东莞市对外经济委员会文件、房产登记信息查询结果等证据，以及原审法院庭审笔录、询问笔录等。原审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。荔景公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证以及抗辩的权利。袁绍祥、魏少娟提交的《商品房购销合同》（合同编号：GF-95-0171-096044），没有任何当事人签名或者盖章，但文本显示内容能与袁绍祥、魏少娟提交的供楼款收据、物业费收据等相互印证，形成比较完整的证据链。袁绍祥、魏少娟主张已经支付案涉房屋的购楼款并入住，并提供物业费收据、业主证及由第一地产发展有限公司出具的楼款收据、荔景公司楼款收据拟以证实，收据显示收取的各种费用均显示是支付案涉房屋的相关款项，对于袁绍祥、魏少娟的该项主张原审法院依法予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，樟房总公司、荔景公司已经违约，樟房总公司、荔景公司应当在一个合理的期限内协助袁绍祥、魏少娟办理涉案商品房的权属登记事宜，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。袁绍祥、魏少娟提交的现有证据显示，樟房总公司未在案涉《商品房购销合同》有任何签字盖章的行为，亦未收取袁绍祥、魏少娟的任何款项。无任何证据显示樟房总公司作为案涉《商品房购销合同》一方当事人或者实际参与案涉房屋的销售行为，袁绍祥、魏少娟要求樟房总公司与荔景公司承担共同责任，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2013年12月18日作出判决：一、东莞荔景山庄商住开发有限公司应于判决发生法律效力之日起90日内协助袁绍祥、魏少娟办理东莞市樟木头荔景山庄景霞阁地下连一楼A号房（即景霞阁G楼A室）的产权登记手续。二、驳回袁绍祥、魏少娟对东莞市樟木头房地产发展总公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由东莞荔景山庄商住开发有限公司负担。袁绍祥、魏少娟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）樟房总公司作为案涉楼盘的合作开发人，理应共同协助袁绍祥、魏少娟办理案涉房屋的产权登记手续。原审查明：案涉荔景山庄楼盘由樟房总公司与深圳银团实业股份有限公司、深圳市融丰咨询服务公司、第一地产开发有限公司四方合作设立荔景公司开发。结合《商品房购销合同》中樟房总公司、荔景公司以出卖人身份出现的事实，袁绍祥、魏少娟有理由相信樟房总公司与荔景公司共同合作开发案涉楼盘，虽然樟房总公司未在案涉《商品房购销合同》上签章确认，但基于该《商品房购销合同》已实际履行，且樟房总公司、荔景公司系合作开发的事实，樟房总公司也应当与荔景公司共同承担相应的法律责任。（二）樟房总公司作为案涉《商品房购销合同》实际一方权利义务主体，与荔景公司共同处于案涉商品房出卖人的法律地位，由此产生的法律责任应当由樟房总公司及荔景公司共同承担。樟房总公司与荔景公司共同处于案涉楼盘出卖人法律地位的事实，已被东莞市第三人民法院（2011）东三法民一初字第8045号民事判决书和（2011）东三法民一初字第6419-6422号民事判决书所认定。事实上，在案涉楼盘所有商品房买卖合同中，樟房总公司均以出卖人的身份出现，原审法院认为袁绍祥、魏少娟无任何证据证明樟房总公司是案涉《商品房购销合同》的一方当事人或者实际参与案涉房屋的销售行为，明显与上述事实不符。（三）原审判决在内容上相互矛盾。原审判决一方面认定樟房总公司、荔景公司在本案中已经违约，樟房总公司、荔景公司应当在一个合理的期限内协助袁绍祥、魏少娟办理案涉商品房的产权登记事宜，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另一方面，又以袁绍祥、魏少娟无事实和法律依据为由，判决驳回袁绍祥、魏少娟对樟房总公司的诉讼请求。其判决不仅认定事实不清，而且还自相矛盾。（四）原审判决存在因人适法，判决不公的情形。在（2011）东三法民一初字第6419-6422号案件中，当事人何文雄、吴汉森也是提交了一份没有樟房总公司签章确认的《商品房买卖合同》，原审法院却判决樟房总公司与荔景公司共同承担办理产权登记手续的责任。而本案事实与上述案件基本相同，原审法院却以案涉《商品房购销合同》没有樟房总公司的签字盖章为由，驳回了袁绍祥、魏少娟对樟房总公司的诉讼请求。据此，袁绍祥、魏少娟请求本院：1.撤销原审判决第二项。2.改判樟房总公司共同协助袁绍祥、魏少娟办理案涉房屋的产权登记手续。3.本案诉讼费用由樟房总公司、荔景公司承担。樟房总公司针对袁绍祥、魏少娟的上诉口头答辩称：樟房总公司对袁绍祥、魏少娟的上诉请求不予认可。樟房总公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉《商品房产预售合同书》上面没有任何当事人签字或者盖章，因为纯粹是空白合同。原审法院也查明房管部门没有登记和备案。故原审判决认定房屋买卖成立，缺乏前提条件，认定错误。（二）袁绍祥、魏少娟称第一地产发展有限公司收取了售楼款。对此，原审法院在没有相关公证文书证实的情况下，也没有追加第一地产发展有限公司为共同被告参加诉讼，却凭空认定了收款事实，属于严重违反法定程序。同时，袁绍祥、魏少娟没有起诉要求认定樟房总公司违约，仅要求办理房产证。然而原审法院却认定樟房总公司构成违约，从而为将来袁绍祥、魏少娟追究樟房总公司违约责任提供判决依据，属于超出诉讼请求进行审理和判决的做法，也应属于违反法定程序。据此，樟房总公司请求本院：1.二审法院对原审判决认定樟房总公司违约的部分予以纠正。2.本案诉讼费由袁绍祥、魏少娟承担。被上诉人袁绍祥、魏少娟口头答辩称：樟房总公司的上诉请求没有事实与法律依据。原审判决并没有判决樟房总公司承担违约责任，原审认定樟房总公司违约有事实与法律依据，其与荔景公司作为共同出卖人，有义务共同协助袁绍祥、魏少娟办证。被上诉人荔景公司未在法定期限内向本院提交答辩意见。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，袁绍祥、魏少娟在二审期间补交了其一审提交的由第一地产发展有限公司出具的收据的公证手续。袁绍祥、魏少娟称在东莞早期买房，签订的合同都是手写的合同，当时的流程是买受人先在合同上签字，开发商把买受人已签字的合同收回后其再盖章，因为开发商一直承诺为袁绍祥、魏少娟办理房产证，故开发商并没有将应由买方保存的合同原件交给袁绍祥、魏少娟，而袁绍祥、魏少娟只保留了在签订合同时开发商事先复印的空白合同，袁绍祥、魏少娟提交的收据有显示其向开发商支付了公证费，当时东莞房管部门要求境外人士签订买卖合同需要公证的，故从开发商收取的公证费可以看出双方当时已经签订房屋买卖合同。樟房总公司称荔景公司才是案涉房屋的开发商，当时政府的政策要求樟房总公司作为行政管理公司必须在案涉楼盘所有的房屋买卖合同上签章，当时的流程是荔景公司跟业主签订买卖合同后，荔景公司再将合同拿给樟房总公司签章，而荔景公司没有将案涉房屋买卖合同拿给樟房总公司签章。另，为查明案涉房屋的房产信息，本院向东莞市樟木头房地产管理所发函查询，根据东莞市樟木头房地产管理所的回复以及本院调取的商品房屋产权权属证明、房产登记信息查询结果显示，案涉房屋于1998年7月13日办理了大确权，截止2015年1月22日止，案涉房屋没有任何登记或备案信息。本院认为，袁绍祥、魏少娟是香港特别行政区居民，本案为涉港商品房销售合同纠纷案件。因案涉商品房位于广东省东莞市，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条、《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，中华人民共和国内陆应为案涉合同的最密切联系地，故本案应以中华人民共和国内陆的法律作为准据法。原审没有明确处理争议适用的法律，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对袁绍祥、魏少娟及樟房总公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：樟房总公司是否应协助袁绍祥、魏少娟办理产权登记手续。对此，本院分析如下：首先，袁绍祥、魏少娟主张樟房总公司与荔景公司是案涉房屋的出卖人，而樟房总公司主张荔景公司才是案涉房屋的开发商，樟房总公司是按照当时政府政策要求必须在案涉楼盘所有房屋的买卖合同上签章。本院认为从樟房总公司在案涉楼盘所有房屋的买卖合同上签章的行为可以认定樟房总公司与荔景公司均是案涉房屋的出卖人，樟房总公司与荔景公司应共同承担作为出卖人应尽的义务。其次，袁绍祥、魏少娟提交的《商品房购销合同》没有买卖双方的签字盖章，对此，其解释称因为开发商一直承诺为袁绍祥、魏少娟办理房产证，故开发商并没有将应由买方保存的由买卖双方签字盖章的买卖合同原件交给袁绍祥、魏少娟。根据第一地产发展有限公司出具的收据显示，袁绍祥、魏少娟向第一地产发展有限公司支付了案涉房屋的首期款、第1-3期、第5-32期供楼款、公证及手续费、管理费、水电费、电视费。根据荔景公司于2004年1月14日出具的收据显示，袁绍祥、魏少娟向荔景公司支付了案涉房屋第33-48期供楼款。另，袁绍祥、魏少娟主张案涉房屋于2001年4月已交付，根据袁绍祥、魏少娟提供上述收据显示，袁绍祥、魏少娟于2001年4月21日向第一地产发展有限公司支付了2个月的水电费和管理费押金以及2001年6月份的管理费，且袁绍祥、魏少娟还提交了物业管理公司出具的收据以及业主证，在荔景公司、樟房总公司没有提出相反证据的情况下，本院采信袁绍祥、魏少娟的主张，认定案涉房屋于2001年4月已经实际交付。综上，结合袁绍祥、魏少娟向第一地产发展有限公司及荔景公司支付房款以及实际占有使用案涉房屋的情形，本院采信袁绍祥、魏少娟的主张，认定袁绍祥、魏少娟与荔景公司、樟房总公司之间订立了房屋买卖合同。再次，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”荔景公司、樟房总公司作为案涉房屋的出卖人，负有协助袁绍祥、魏少娟办理房产证的义务。因此，对于袁绍祥、魏少娟请求荔景公司、樟房总公司协助其办理房产证，本院予以支持。原审法院认定樟房总公司无需承担协助办证义务有误，本院依法予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清导致适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条、《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3210号民事判决第二项。二、变更广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3210号民事判决第一项为：东莞荔景山庄商住开发有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司应于本判决发生法律效力之日起90日内协助袁绍祥、魏少娟办理东莞市樟木头荔景山庄景霞阁地下连一楼A号房（即景霞阁G楼A室）的产权登记手续。本案一审案件受理费100元，由东莞荔景山庄商住开发有限公司、东莞市樟木头房地产开发总公司共同负担。袁绍祥、魏少娟上诉部分受理费100元、东莞市樟木头房地产开发总公司上诉部分受理费100元，均由东莞市樟木头房地产开发总公司负担。对于袁绍祥、魏少娟已预交的受理费100元，本院予以退回。东莞市樟木头房地产开发总公司应于收到本判决之日起七日内向本院交纳案件受理费100元。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 冯婉娥二〇一五年九月十五日书 记 员 曾雪贞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同，适用中华人民共和国法律。《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第-13-页共15页 关注公众号“”