（2015）丰民初字第14438号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-12-14

案件名称

宋幼民与张凤英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋幼民,张凤英,宋奇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第14438号原告宋幼民，男，1958年1月4日出生。委托代理人宋义怀（宋幼民之兄），1955年7月16日出生。被告张凤英，女，1936年2月17日出生。被告宋奇，男，1981年8月13日出生。二被告委托代理人王升辉，北京市鑫诺律师事务所律师。原告宋幼民与被告张凤英、宋奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员魏敬贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋幼民及委托代理人宋义怀、被告张凤英、宋奇及二被告委托代理人王升辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋幼民诉称：原告与被告张凤英系母子关系，与被告宋奇系叔侄关系。原告父亲宋宝成与母亲张凤英购买了位于北京市丰台区402号房屋，该房屋登记在母亲张凤英名下。2011年12月8日，父亲宋宝成因病去世，房屋依然由母亲居住。2014年7月原告得知母亲张凤英将该房屋以买卖的方式卖给宋奇，并办理了过户手续。原告认为该房屋属于父亲和母亲共同财产，父亲去世后该房屋部分属于遗产，应由继承人共同继承。现母亲在没有取得其他共有人同意的情况下以买卖方式将房屋赠与宋奇，且买卖双方并没有支付房屋价款属于恶意串通，其行为属于无效，故起诉要求确认二被告签订的存量房屋买卖合同（合同编号为CW191256的网签合同）无效，并将产权恢复到张凤英名下。被告张凤英、宋奇辩称：原告不是合同相对方，买卖合同生效和履行与原告无任何利害关系，原告主体不适格。2011年12月8日，宋宝成（张凤英之夫、宋奇之祖父）因病去世，2011年12月14日，全家召开家庭会议，家庭成员就张凤英赡养问题及房产分配达成了《协议书》，约定：位于北京市丰台区402号一居室，张凤英自愿无偿转让给宋奇（长孙），其他儿女均表示同意。原告亦依此协议书分得红莲北里一套家庭共有房产。协议书合法有效，不存在恶意串通情形。原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求缺乏法律依据，对自己的主张也没有提供有效的证据。张凤英本人不同意将房屋恢复至自己名下。综上不同意原告的诉讼请求。经审理查明：宋宝成与张凤英于1953年结婚。婚后育有三子一女，长子宋建华、次子宋义怀（曾用名宋毅怀）、三子宋幼民；长女宋幼红。宋奇为张凤英之孙、宋建华之子。2000年7月26日，张凤英（买方、乙方）与北京市京工服装工业集团公司（卖方、甲方）签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将坐落在丰台区402号楼一套（一居室，以下简称402号房屋），总建筑面积42.54平方米。按97年成本价1450元／平方米，出售给乙方。实际售价为19020.66元、公共维修基金893.34元、买卖手续费95元、工本费10元、印花费5元、其他测绘12.76元，合计20036.86元（张凤英于1998年向甲方预交房款共计22200元）。乙方购房后，享有合法所有权，可依法使用，继承、抵押、出租、出售。2001年3月9日，张凤英取得402号房屋所有权证书。2011年12月8日，宋宝成死亡，未留遗嘱。2011年12月14日，母亲张凤英、长子宋建华、次子宋义怀、三子宋幼民、长女宋幼红、长孙宋奇、见证人宋玉刚签订《协议书》，该《协议书》载明：经召开家庭会议，共同协商解决现有家庭问题，现达成如下约定：一、张凤英（母亲）赡养问题：1、张凤英（母亲）的所有儿女均负有法定赡养义务。日后张凤英（母亲）同宋建华（长子）共同居住，及宋奇（长孙）共同负责张凤英（母亲）的衣食起居等日常生活。2、宋义怀（次子）及宋幼民（三子）需每年定期支付张凤英生活费用。……3、如遇特殊情况，如重大疾病等，张凤英所有子女需共同协商解决。二、关于目前两处房产的分配问题：（一）位于北京市宣武区501号（两居室）。（1）目前所有人：宋幼民（三子）；（2）情况说明：该房产于1986年10月由原宣武区张凤英（母亲）及宋宝成（父亲）所拥有的一间平房和宋幼民（三子）所拥有的一间平房共同换得；（3）现分配如下：本套房产日后归宋幼民（三子）居住使用，其他子女放弃使用权。（二）位于北京市丰台区402号（一居室，涉案房屋）。（1）目前所有人：张凤英（母亲）；（2）现分配如下：本套房产张凤英（母亲）自愿无偿转让与宋奇（长孙），其他儿女均表示同意。以上所有约定系家庭参会人员商议后一致通过所订立，本协议一式六份。落款处有母亲签章并捺手印，长子宋建华、次子宋义怀、三子宋幼民、长女宋幼红、长孙宋奇、见证人宋玉刚签名并捺手印。2011年12月28日，张凤英（出卖人）与宋奇（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW191256的网签合同），约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区402号，该房屋成交价格为723180元。定金10000元，支付日期为2011年12月10日。签订合同当日，宋奇取得402号房屋所有权证书。2015年7月，三子宋幼民以父亲去世后402号房屋部分属于遗产，应由继承人共同继承，母亲以买卖方式将房屋赠与宋奇且未支付房屋价款属于恶意串通为由，起诉要求确认二被告签订的存量房屋买卖合同无效，并将产权恢复到张凤英名下。庭审中，原告宋幼民向本院提交宋宝成死亡医学证明书、家庭成员证明信及存量房屋买卖合同，证明402号房屋存在宋宝成份额，张凤英擅自将房屋过户给宋奇。被告张凤英、宋奇对证据的真实性均认可，但对证明目的不予认可。为此，被告张凤英、宋奇向本院提交协议书、优惠出售直管公有住宅楼房协议书、房款收据及原房产证、存量房屋买卖合同及税费凭证、现房产证等证据，证明宋宝成死亡后，全体家庭成员签订协议书，对张凤英赡养问题及家庭财产进行分配，张凤英依协议将402号房屋过户给宋奇有事实和法律依据，并非恶意串通，原告亦依协议分配一套房产，故张凤英与宋奇签订的存量房屋买卖合同合法有效。原告宋幼民对上述证据的真实性均认可，但称协议书曾写为“张凤英‘百年以后’自愿无偿转让给宋奇”，但正式签署协议书时，“百年以后”四个字没有了；原告从未放弃过402号房屋父亲遗产份额；原告2014年7月才得知房屋过户事实，但未提交相应证据予以证明。被告张凤英、宋奇对原告主张不予认可，称从未有过“百年以后”四个字，2011年协议书签署至今已四年之久，即使原告主张继承权，也已过诉讼时效。张凤英本人当庭表示，协议书是召开家庭会议后，经全体家庭成员商议签署，应当按照协议书将房屋给孙子宋奇，自己与大儿子宋建华和孙子宋奇共同居住，拒绝将房屋恢复至自己名下。在本案审理过程中，张凤英、宋建华、宋义怀、宋幼民、宋奇到庭对协议书的真实性予以认可，宋幼红通过远程视频方式承认协议书上签字系其本人书写，认可协议书的真实性。以上事实有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、协议书、收据、北京市死亡医学证明书、证明信、优惠出售直管公有住宅楼房协议书、收据、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证书、视听资料等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。对于原告宋幼民的诉讼请求，本院作如下几方面考量。一、关于402号房屋的财产性质。402号房屋虽为张凤英享受优惠从单位购买，但购房款由夫妻共有财产支付，所购房屋用于家庭共同生活，故402号房屋应认定为张凤英与宋宝成在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。宋宝成死亡后，房屋上宋宝成部分财产应作为遗产处理。二、关于协议书的认定。该协议书为全体家庭成员于宋宝成死亡后对张凤英的赡养问题和两处房产的分配问题的一致约定。原告宋幼民对协议书真实性予以认可，可见，宋幼民在明知402号房屋内留有宋宝成遗产的情况下仍签署该协议书，视为宋幼民认可协议书中402号房屋由张凤英自愿无偿转让与宋奇的分配方案，该协议书对宋幼民具有法律约束力。同时，因协议在先，张凤英将402号房屋过户给宋奇亦不构成恶意串通。故对宋幼民认为张凤英与宋奇恶意串通的主张，本院不予支持。三、关于宋幼民称其2014年7月才得知权益受到侵害且自己从未放弃父亲遗产主张的认定。宋幼民于2011年12月14日签署协议书，该协议书中载明402号房屋由张凤英自愿无偿转让与宋奇，可见宋幼民于2011年对402号房屋留有父亲遗产及分配后果既属明知状态。我国继承法规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。宋幼民在明知状态下又签署协议书，视为宋幼民于2011年既同意并认可宋宝成遗产分配方案，故对其2014年7月才得知权益受到侵害且自己从未放弃父亲遗产主张，本院不予支持。四、关于存量房屋买卖合同的认定。因协议书中约定，402号房屋由张凤英自愿无偿转让与宋奇。张凤英与宋奇签订协议书后到丰台区房屋管理部门通过签订网签合同的方式将402号房屋过户给宋奇，该网签合同除约定将政府最低指导价作为房屋价款外无其他约定，双方亦未签订关于402号房屋其他买卖协议，故张凤英与宋奇签订的存量房屋买卖合同（网签合同）应视为履行协议书约定的过户行为。鉴于张凤英与宋奇是祖孙关系，无论房屋价款是否支付，均不构成合同依法无效的理由。故关于宋幼民认为宋奇未支付房屋价款合同应属无效的主张，本院不予支持。需指出的是，本案系因财产分配问题引起的家庭内部纠纷，庭审中不乏涉及张凤英老人赡养问题的争论，家庭成员之间应本着家庭和睦、友爱互敬的原则，进行妥善处理。宋幼民“以房养老”的主张与张凤英“养儿防老”的观念，从根源上讲并不矛盾，均是希望张凤英老有所养，拥有一个健康快乐的晚年。家庭和母亲受法律的保护，成年子女有赡养扶助父母的义务。本案中，家庭成员各方均应信守协议承诺，尊重张凤英老人个人生活方式和财产处理意愿，顾及骨肉亲情，共同保证张凤英老人安享幸福的晚年。综上，原告宋幼民要求确认二被告签订的存量房屋买卖合同（合同编号为CW191256的网签合同）无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对其将房屋产权恢复到张凤英名下的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告宋幼民的诉讼请求。案件受理费5516元，由原告宋幼民负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　魏敬贤二〇一五年九月十五日书　记　员　　贾思雨 微信公众号“”