（2015）浦民一（民）初字第12700号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-20

案件名称

上海富铭拍卖有限公司与北京飞鸿巨业商贸有限责任公司、张盛良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2015）浦民一（民）初字第12700号原告上海富铭拍卖有限公司。法定代表人彭涛。委托代理人何文曙，上海市金石律师事务所律师。委托代理人陆祺，上海市金石律师事务所律师。被告张盛良。委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托代理人徐丹，上海韩明志律师事务所律师。被告北京飞鸿巨业商贸有限责任公司。法定代表人李江伦。委托代理人李江峰。委托代理人何汝玫，上海知谦律师事务所律师。原告上海富铭拍卖有限公司（以下简称富铭公司）与被告张盛良、北京飞鸿巨业商贸有限责任公司（以下简称飞鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，依法适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。之后转为普通程序，组成合议庭于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告富铭公司的委托代理人何文曙，被告张盛良的委托代理人韩明志、被告飞鸿公司的委托代理人李江峰，何汝玫到庭参加诉讼，现已审理终结。原告富铭公司诉称，2013年12月18日，原告与张盛良签订《协议》；2014年5月21日，原告又与飞鸿公司签订《上海综合保税区厂房、仓库租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。按该两份合同约定，原告承租上海市浦东新区外高桥富特北路XXX号飞鸿大厦第三层15间（以下简称系争房屋）、承租面积498平方米。原告依约支付了一年租金、物业管理费和押金。随后，原告开始装修承租的房屋并筹建公司，在申请注册公司过程中原告发现系争房屋于出租前已被两被告违法注册其他公司并获利，原告被迫重新寻找注册地址并办理变更注册地址手续。两被告的欺诈行为直接导致原告企业注册延迟、开业延期、正常业务经营滞后，造成原告重大经济损失。鉴于此，原告于2014年11月7日将家具等物品从系争房屋全部搬出，同时要求撤销两份租赁合同并及时办理房屋交接手续，但两被告对此不置可否也不配合办理房屋交接手续。现原告要求：一、解除与被告张盛良签订的《协议》；二、解除与被告飞鸿公司签订的《上海综合保税区厂房、仓库租赁合同》；三、判令两被告返还原告已支付的两个月房租121，180元、两个月物业管理费6，058元及押金60，590元；四、判令两被告赔偿原告装修费15万元。本案诉讼费由两被告承担。被告张盛良辩称，不同意原告的诉讼请求。其与原告签订房屋租赁协议后，原告单方面违约擅自搬离，被告于原告搬离后三个月才将系争房屋重新出租，讼争租赁协议于此时实际解除。因此，其没有多收取原告租金和物业管理费。鉴于原告违约，押金不予退还，装修费应由原告自行承担，且被告重新出租时已将房屋恢复原状。被告飞鸿公司辩称，原告系与张盛良签订房屋租赁合同、建立租赁关系，并告知张盛良三楼一部分已经出租并注册过公司，尚剩三分之二房屋，且只能为承租人办理营业证照提供一份租赁合同。公司提供的空白租赁合同仅为原告办理营业执照需要，与原告之间并未形成租赁关系，故对原告的诉讼请求不予认可。经审理查明，上海市浦东新区富特北路XXX-XXX号XXX-XXX层（建筑面积2716平方米、含系争房屋）登记于案外人上海陶恒物流有限公司名下，于2013年11月8日出租于被告飞鸿公司，并同意飞鸿公司出租、分租、转租。2013年12月6日，飞鸿公司与张盛良签订《协议》，将系争房屋出租于张盛良，租赁期限自2013年12月15日至2018年12月14日，年租金545，310元（每年递增5%）。同年12月18日，张盛良（甲方）与彭涛（即本案富铭公司法定代表人、乙方）签订《协议》，约定乙方承租系争房屋用于经营办公，租赁期限从2013年12月6日至2018年12月5日止共计伍年，租赁期从实际交房之日起算；年租金727，080元，付一年押一个月（租金每年递增5%）；合同签订当时，乙方需要缴纳第一年的物业费用给甲方。甲方向乙方提供办证用的房屋产权证明一份。第八条违约责任约定，（一）双方任何一方发生违约时，违约方须赔偿守约方一个月押金；如乙方违约，甲方不再返还乙方支付的一个月押金；如甲方违约，甲方必须返还剩余租金并双倍返还一个月押金。……（七）自贸区管委会提供的合同只用来办照，条款和内容与本合同不一致、相抵的，以本合同为主。《协议》对提前解除合同未作约定。协议签订后，彭涛依约向张盛良支付了系争房屋自2014年1月8日至2015年1月7日的第一年租金727，080元、物业管理费36，354元及押金60，590元。张盛良将系争房屋交付彭涛，原告（筹）委托上海威森装饰设计工程有限公司对系争房屋进行装修后用于公司办公，支付装修费15万元。2014年5月21日，彭涛以富铭公司名义（承租方、乙方）与飞鸿公司（出租方、甲方）就系争房屋签订上海综合保税区管理委员会印制的《上海综合保税区厂房、仓库租赁合同》，对租赁期限、租金等作了约定。原告在将系争房屋用于申请注册公司的过程中，发现其承租的被分割成15间办公室的498平方米，其中301室、308室、314室、322室等已经被四家公司注册登记，原告无法将其承租的498平方米全部注册为公司经营地址，遂变更注册经营地为愚园路XXX号XXX楼二层，公司于2014年11月18日注册成立。2014年11月14日，原告向两被告寄送《律师函》，其中按地址“上海浦东新区富特北路XXX号”寄送给飞鸿公司李江伦的，由“他人签收”，按地址“上海市浦东新区高桥镇凌桥村三官桥东107号”寄送给张盛良的，被退回。原告称其于2014年11月7日搬离系争房屋，张盛良称2014年11月门卫通知其有人在搬家具，12月得知原告已搬离；其找开锁公司开锁后于2015年3月将系争房屋另行出租。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产权证、《上海综合保税区房屋租赁合同》、证明、协议、收条、《建筑装饰工程施工合同》、建筑业统一发票、照片、多家企业工商登记信息等以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，原告虽就租赁系争房屋分别与张盛良、飞鸿公司签订了合同，但从合同的签订时间、内容及履行可以确定，原告系与张盛良形成房屋租赁关系。原告与张盛良的租赁协议签订于2013年12月18日；原告支付了自2014年1月8日起的租金等费用，并且是向张盛良支付；协议约定“自贸区管委会提供的合同只用来办照，条款和内容与本合同不一致、相抵的，以本合同为主”。而原告与飞鸿公司签订的是综合保税区印制的格式合同；签订于2014年5月，其时原告已接收系争房屋并支付了相应费用；原告与飞鸿公司也均未履行合同义务。同时，张盛良与飞鸿公司之间签订有系争房屋租赁合同，故原告与飞鸿公司签订的租赁合同系为原告办理经营证照所需，双方不存在租赁关系，系争房屋为张盛良转租于原告。原告与张盛良签订的系争房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。按协议中“甲方向乙方提供办证用的房屋产权证明一份”、“自贸区管委会提供的合同只用来办照”约定内容来看，张盛良对原告承租系争房屋后以系争房屋注册办理营业证照是明知的。系争租赁面积被分割成15间室后可分别注册公司且部分间室已被注册，剩余间室可部分提供原告进行注册，而原告要求承租的498平方米均注册为自己公司。就“办证”而言，原告与张盛良均未违反双方协议；但就注册面积而言，目前并无证据证明双方有过明确约定，因此原告与张盛良均存在缔约过失。鉴于原告注册公司的目的无法实现，其解除合同于法有据，但应通知张盛良，解除通知到达张盛良时合同解除。现原告未能就搬离系争房屋前已通知张盛良解除合同提供证据，而张盛良承认2014年11月已从门卫处得知原告在搬迁、12月确认原告已搬离，故本院认定张盛良知道原告迁出时即原告解除租赁协议的意思表示到达张盛良，讼争租赁协议于2014年12月7日解除。因双方缔约过失导致租赁协议最终解除，双方互不承担违约责任。该协议解除前，租赁系争房屋的相关费用由原告承担，解除后，张盛良应将租赁押金60，590元及已支付的剩余租金、物业管理费返还原告。因原告承租期间对系争房屋进行了必要添附，本院酌定张盛良作为受益方给付原告装修款3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告上海富铭拍卖有限公司与被告张盛良于2013年12月18日就上海市浦东新区外高桥富特北路XXX号飞鸿大厦第三层（15间）签订的《协议》于2014年12月7日解除；二、被告张盛良于本判决生效之日起十日内返还原告上海富铭拍卖有限公司租金60，590元及物业管理费3，029.50元；三、被告张盛良于本判决生效之日起十日内返还原告上海富铭拍卖有限公司租赁押金60，590元；四、被告张盛良于本判决生效之日起十日内支付原告上海富铭拍卖有限公司装修款3万元；五、驳回原告上海富铭拍卖有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6，368元，由原告上海富铭拍卖有限公司负担2，984元，由被告张盛良负担3，384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　陶郑忠审　判　员　　全炜琦人民陪审员　　梅丽华二〇一五年九月十五日书　记　员　　沈　嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。微信公众号“”