（2015）济民四终字第709号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-10-19

案件名称

王峥等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王峥,百年人寿保险股份有限公司山东分公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民四终字第709号上诉人（原审原告、反诉被告）王峥，男，1969年10月30日生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告、反诉原告）百年人寿保险股份有限公司山东分公司，住所地济南市。代表人殷允辉，副总经理。委托代理人张琼琼，女，1988年1月3日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托代理人朱元波，男，1978年12月19日出生，汉族，该公司职工，住济南市。上诉人王峥因与上诉人百年人寿保险股份有限公司山东分公司（以下简称百年人寿山东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年8月19日，王峥与百年人寿山东分公司签订《房屋租赁协议》，百年人寿山东分公司承租王峥坐落于济南市历下区历山路142号2号楼2-402室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2011年8月19日至2012年5月18日，每月租金2800元。租赁到期后，百年人寿山东分公司继续承租涉案房屋，2012年7月17日双方又签订一份《房屋租赁协议》，约定租赁期12个月，即自2012年5月18日到2013年5月18日，押金2500元，每月租金2600元，租金每三个月一付。2012年12月11日20时15分左右，涉案房屋发生火灾事故，造成室内放置的电视机、空调、电脑、家具、衣物等财物及室内装修不同程度烧损或受烟熏，济南市公安消防支队历下区大队对该起火灾事故进行调查并将涉案房屋进行封闭。2013年2月16日，济南市公安消防支队历下区大队作出济历下公消火认字（2013）第0002号火灾事故认定书，王峥对该认定书申请复核，经复核，济南市公安消防支队历下区大队于2013年4月10日作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，该认定书认定：起火部位位于客厅东墙电视机柜北半部。起火原因排除放火、吸烟遗留火种和墙内敷设的电气线路及暗装插座、电源移动插排、电热器具引发火灾的可能性，不排除起火部位放置的电视机及有线电视机顶盒引发火灾的可能性。火灾发生后，百年人寿山东分公司已将涉案房屋内该公司所有的物品搬出，腾空涉案房屋。2013年2月20日，百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》，要求解除双方于2012年5月18日签订的《房屋租赁协议》，该函于2013年2月21日被拒收退回。百年人寿山东分公司向王峥支付房租至2013年2月18日。对于火灾中财物损失和装修损失的具体数额，王峥向原审法院提出鉴定申请，原审法院委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行鉴定，该公司出具济南历下区历山路142号2-2-402号因火灾毁损的物品价值鉴定报告（鲁舜鉴字（2014）第57号），该报告确定损失价值为23455元。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在租赁合同期内，百年人寿山东分公司应当对租赁房屋及屋内设施妥善保管并按照规定的方法使用，在租赁期限届满后，应向王峥返还符合继续出租或居住标准的房屋。但在租赁期内，涉案房屋发生火灾，百年人寿山东分公司未能在租赁期满后向王峥交还符合继续出租或居住标准的房屋，构成违约，应承担违约责任。百年人寿山东分公司答辩称因王峥提供的电视机及有线电视机顶盒存在质量问题引发火灾，但未能提供证据证明，故对此答辩意见，原审法院不予采纳。故对王峥要求百年人寿山东分公司赔偿因火灾造成的财物损失及装修损失的诉讼请求，原审法院予以支持。该损失经原审法院委托山东舜天信诚资产评估有限公司进行鉴定确定数额为23455元，因王峥已收取百年人寿山东分公司押金2500元，用于保证租赁合同的履行及损失赔付，故该押金可与百年人寿山东分公司应支付的损失抵消，百年人寿山东分公司尚应向王峥支付财物损失和装修损失20955元。涉案房屋在2012年12月11日发生火灾之后，济南市公安消防支队历下区大队即对该房屋进行封存，至2013年4月10日作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，虽然百年人寿山东分公司于2013年2月20日百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》，该函于2013年2月21日被拒收退回，王峥未对该函提出异议，请求确认解除合同的效力，故应认定双方租赁合同于函件到达王峥之日解除。故对王峥要求判决解除双方租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。涉案房屋于2012年12月11日发生火灾，此后即被济南市公安消防支队历下区大队封存调查，无法居住，至2013年4月10日济南市公安消防支队历下区大队作出济公消历下火重认字（2013）第0001号火灾事故重新认定书，该段时间内产生的房租损失系因火灾引起的损失，应由租赁合同违约方即百年人寿山东分公司承担。鉴于王峥、百年人寿山东分公司双方签订的房屋租赁合同到期日为2013年5月18日，故从2013年2月19日至2013年5月18日期间的租金损失为王峥预期可得利益损失，故百年人寿山东分公司还应按照合同约定的房租标准向王峥支付2013年2月19日至2013年5月18日的房租损失7800元（2600元／月×3个月）。对于百年人寿山东分公司要求返还预付租金的反诉请求，原审法院不予支持。王峥未对房屋进行重新装修使用防止损失的扩大，应就该损失自行承担。故对王峥要求百年人寿山东分公司支付自2013年5月18日计算至判决生效之日止房租的诉讼请求，原审法院不予支持。因2013年2月20日百年人寿山东分公司向王峥邮寄《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》并交还涉案房屋钥匙，王峥拒收，且百年人寿山东分公司已腾空涉案房屋，王峥可自行进入，故对王峥要求百年人寿山东分公司返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。因房屋租赁合同签订时王峥向百年人寿山东分公司收取押金2500元，在房屋租赁期内百年人寿山东分公司存在违约行为，故无法要求王峥退还该押金，对于百年人寿山东分公司要求返还押金的反诉请求，原审法院不予支持。百年人寿山东分公司要求王峥赔偿因火灾造成的财物损失16650元，因未提供证据证明损失项目及数额，故对该项反诉请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、百年人寿山东分公司于判决生效之日起十日内向王峥支付财物损失和装修损失20955元；二、百年人寿山东分公司于判决生效之日起十日内向王峥支付2013年2月19日至2013年5月18日房租损失7800元；三、驳回王峥要求百年人寿山东分公司返还其承租的位于济南市历下区历山路142号2号楼2-402室房屋的诉讼请求；四、驳回王峥要求解除与百年人寿山东分公司于2012年7月17日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求；五、驳回王峥超出部分的诉讼请求；六、驳回百年人寿山东分公司要求王峥返还房屋预付租金及押金7700元的反诉请求；七、驳回百年人寿山东分公司要求王峥赔偿因火灾造成的财物损失16650元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由王峥负担30元，百年人寿山东分公司负担100元。反诉费410元，由百年人寿山东分公司负担。鉴定费3000元，由百年人寿山东分公司负担。上诉人王峥不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误，适用法律不当。依法成立的合同，只有基于约定或法定情形，方可解除。本案中，百年人寿山东分公司既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。所发解除合同的函件，并不具有效力，该通知王峥没有实际收到，时至今日百年人寿山东分公司仍然手持租赁房屋钥匙，实际控制该房屋。因此，一审判决认定“故应认定双方租赁合同于函件到达王峥之日解除”属于认定事实错误。二、原审判决认定“王峥未对房屋进行重新装修使用防止损失的扩大，应就该损失自行承担”属于认定事实错误。火灾事故发生后，因消防部门认定事故责任需要进入租赁涉案房屋，不得对该房屋进行装修。火灾事故责任认定后，因百年人寿山东分公司不同意赔偿损失，我方提起诉讼，因案件需要进行损失鉴定，故涉案房屋也不能进行装修。况且百年人寿山东分公司实际控制该房屋，并未将租赁房屋交还我方，我方更不可能进入并进行装修。三、原审判决认定“百年人寿山东分公司已腾空涉案房屋，王峥可自行进入”属于认定事实错误。房屋的钥匙在百年人寿山东分公司处，该房屋实际由百年人寿山东分公司控制，我方根本无法进入涉案房屋，四、我方与百年人寿山东分公司的租赁关系尚未解除，百年人寿山东分公司应继续支付欠交的房屋租赁费。自2013年2月18日起以每月租金2600元计算，交纳至租赁房屋交付之日止。请求依法撤销（2013）历民初字第1557号民事判决第二至五条。一、二审诉讼费均由百年人寿山东分公司承担。上诉人百年人寿山东分公司针对上诉人王峥的上诉辩称：1、百年人寿山东分公司解除双方租赁合同的依据是合同法第231条的约定，因此，王峥认为我方不具有合同解除权所提出的依据有误。2、百年人寿山东分公司在整个事件处理过程中并无急切摆脱责任的情况，证据有三：一是百年人寿山东分公司向王峥寄送解除租赁协议函之前，消防机关已两次出具事故认定书，均排除百年人寿山东分公司责任。因此，我方解除租赁合同是具备前提条件的。二是在事件过程中，百年人寿山东分公司积极与王峥协商处置事宜，除积极配合行政机关进行调查和事故确定外，还积极与王峥就后续处理进行协商，但均遭到拒绝。三是涉案房屋已于2013年4月解除封闭，但王峥长期不进行重新装修导致涉案房屋长期始终无法不具备居住条件。正是在以上情况下，百年人寿山东分公司才向王峥解除租赁协议。3、关于王峥在上诉状中提及的其根本无法进入涉案房屋的情况，与事实不符。百年人寿山东分公司曾于2013年2月将房屋钥匙寄送王峥，但其拒绝接收，寄送邮寄单已于一审时提交法院。其中后期因房屋鉴定需要，百年人寿山东分公司将其中一把钥匙在消防队在场的情况下当面交还王峥，因此，王峥是具备自由进行该房屋条件的。4、关于另一把钥匙，百年人寿山东分公司多次通过多种方式送达，但其拒绝接收。综上所述，王峥是具备将涉案房屋重新装修，以防止损失扩大的。但正是由于其故意不回收房屋导致长期处于闲置状态，因此该责任应由王峥承担。上诉人百年人寿山东分公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。原判决认定自2013年2月19日至2013年5月18日期间的租金损失为王峥逾期可得利益损失属事实认定不清。第一次火灾事故认定书自2013年2月既已作出，之后被上诉人多次对消防部门出具的认定书不满，多次要求对火灾原因进行鉴定，导致该涉案房屋长期被封闭，直至2013年4月。因此自2013年2月至2013年4月产生房租损失的原因在于多次的重复鉴定；而自2013年4月至5月产生房租损失的根本原因在于王峥未及时对房屋进行重新装修使用防止损失的扩大，因此在2013年2月至2013年5月因房屋未出租导致的房租损失应由王峥自行承担。且原判决己认定王峥未对我公司邮寄的《关于百年人寿保险股份有限公司与王峥先生解除房屋租赁协议的函》提出异议，故认定双方租赁合同于函件2月21日到达被上诉人之日解除。2014年，针对山东舜天信诚资产评估有限公司出具的火灾毁损物品价值鉴定报告，我公司于2014年5月提交异议书。认为该鉴定报告评估价值明显高于标的物实际损失价值。而原审判决对百年人寿山东分公司提供的证据没有认定，导致事实认定不清。二、原审判决适用法律错误。原判决认为上诉人违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，未能在租赁期满后向王峥交还符合继续出租或居住标准的房屋，构成违约，应向王峥支付财物和装修损失属适用法律错误。我公司对本次火灾事故不存在任何过错。且火灾发生后，及时报警，采取了妥善的处理措施，积极有效地避免了损失的扩大。因此，我公司已在承租期间尽到了合理使用和妥善保管的义务，而王峥没有证据证明火灾的发生系我方导致的，《房屋租赁协议》也并未明确此类火灾事故的归责问题。在此情况下，把火灾事故责任直接归咎于我公司，要求承担违约责任，是对我公司管理范围和管理客体的无限放大。请求二审法院依法撤销（2013）历民初字第1557号民事判决，驳回王峥对百年人寿山东分公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由王峥承担。上诉人王峥针对上诉人百年人寿山东分公司的上诉辩称：双方一直没有就房屋事宜进行交接，水电等费用也没有结清。消防部门没有就火灾原因进行认定，鉴定结论是原因不明。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，火灾事故发生后，消防部门依法对火灾原因进行调查认定，既是法律规定的职责，也是当事人享有的一项法定权利。火灾原因的认定过程客观上需要时间，在这个过程中，涉案房屋作为火灾现场以备调查应属当然。百年人寿山东分公司并无证据证实王峥在火灾原因认定程序之中有不当之处，因此，其主张自2013年2月至2013年4月产生房租损失的原因在于多次的重复鉴定，理由不能成立。消防部门对火灾原因并未作出明确认定，根据其不排除起火部位放置的电视机及有线电视机顶盒引发火灾的可能性的结论，尚不能将火灾原因归责于一方当事人。但百年人寿山东分公司作为房屋及设施的使用人，直接管理控制相关的设施，应具有更多的注意义务，故对在其承租房屋期间发生火灾的后果，应承担相应的责任。百年人寿山东分公司于2013年2月份要求解除租赁合同，但王峥并未同意，因火灾原因最终并未确定，百年人寿山东分公司并不享有法定的解除权，双方也未能就解除合同达成一致，故租赁合同并不因此而解除。因消防部门直至2013年4月方出具最终的火灾原因认定结论，此时至租赁合同到期只有一个月的时间，即使王峥对房屋进行重新装修，也难以在合同期满前向百年人寿山东分公司提供满足使用条件的房屋。因此时租赁合同尚未终止，而火灾原因又不可单独归责于王峥，故双方在未就合同终止达成协议的情形下，仍应按合同继续履行。火灾发生后，百年人寿山东分公司即已提出解除合同，且此时房屋已无法使用，王峥称房屋实际由百年人寿山东分公司控制，其根本无法进入涉案房屋，该主张与常理不符，本院不予采信。合同履行期满，权利义务即告终止，无须另行解除，王峥要求百年人寿山东分公司支付合同期满后的房租，理由不能成立。在百年人寿山东分公司承租房屋期间发生了火灾，虽尚不能归责于一方，但其已在承租期间尽到了妥善保管义务之说法，不能成立。百年人寿山东分公司并无证据证实鉴定报告评估的价值明显高于标的物实际损失价值，其承租房屋期间发生了火灾造成损失，原审判决其对损失承担责任并无不当。综上，原审判决结果较为合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由上诉人百年人寿保险股份有限公司山东分公司、王峥各负担270元。本判决为终审判决。审　判　长　　邵举强代理审判员　　马立营代理审判员　　曹　强二〇一五年九月十五日书　记　员　　吴秀婷关注公众号“”