（2015）佛顺法良民初字第1619号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-23
案件名称
佛山市顺德区凯立房产有限公司与彭少华商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区凯立房产有限公司,彭少华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第三十九条第一款，第一百零七条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法良民初字第1619号原告佛山市顺德区凯立房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人何应国。委托代理人余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。委托代理人伍嘉盈。被告彭少华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××1833。原告佛山市顺德区凯立房产有限公司（以下简称凯立公司）与被告彭少华因商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由代理审判员辜原适用简易程序独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余宝钧、伍嘉盈，被告彭少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯立公司诉称，原告与被告于2013年11月9日及2014年5月24日签订一份《天悦湾花园认购书》及一份《商品房买卖合同》（合同编号Y195348），合同约定被告向原告购买位于佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海山路2号天悦湾花园＊座＊单元的商品房，后被告一直拖欠购房款1710000元，经原告多次催收无果。根据双方买卖合同约定，被告未按合同规定时间付款超过30天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的百分之二十向原告支付违约金。原告曾于2015年1月22日委托律师向被告寄出一份《律师函》（2015粤顺迪律函字第122号）要求解除双方买卖合同并要求被告向原告支付342000元违约金，但被告一直拒收相关信函。为此特向法院起诉，请求判令：1.确认解除原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号Y195348）；2.被告向原告支付违约金342000元；3.本案受理费由被告承担。被告彭少华辩称，无法办理贷款，因此剩余的购房款无法支付。希望原告在违约金方面给予减免。原告的销售人员曾经承诺帮被告代办贷款但没有实际贷款。诉讼中，原告提供的证据及被告彭少华质证意见如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，被告人口信息查询表及身份证复印件各1份，证明原告、被告的诉讼主体资格。2.天悦湾花园认购书原件1份，证明被告在2013年11月9日签订该认购书，表明被告有购买涉案房产的意向。3.商品房买卖合同及补充协议（合同编号：Y195348）原件1份，证明被告于2014年5月24日与原告签订商品房买卖合同及补充协议，双方约定被告向原告购买涉案房屋，房屋总价为2447786元，并于合同第七条第三款约定乙方先付定金737786元，剩余1710000元办理银行按揭，贷款资料在合同签订之日起三天内付齐给银行，当银行告知发展商或客户贷款不足或拒贷时乙方必须收到甲方通知之日起十五日内向甲方补足余款，否则按逾期付款违约处理，合同第八条第一项第二款约定乙方逾期付款超出三十天后甲方有权解除合同，甲方解除合同的乙方累计应付款的20%向甲方支付违约金，综上，因乙方已逾期三十天没有向甲方支付购买余款，甲方有权解除合同并要求乙方按合同约定向甲方支付违约金。4.律师函（2015粤顺迪律函字第122号）、快递单、国内挂号信函收据及改退批条原件各1份，证明原告于2015年1月22日委托律师向被告发出律师函，要求被告向原告支付违约金并有相关快递单、挂号信函、收据作为证明，但被告一直拒收相关信函，也并没有与原告联系。被告对上述证据质证认为，我从来没有收到过律师函，上面的电话写错。签订合同时并没有仔细看，约定的违约金过高。其它证据无异议。原告辩证认为，认购书上被告留下的电话为139××××5513与原告发出的信函一致。诉讼中，被告彭少华没有证据提交。原告提供的上述证据，被告对于真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据，本院对本案事实认定如下：彭少华与凯立公司于2013年11月9日签订《天悦湾花园认购书》一份，于2014年8月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号Y195348）一份，双方约定彭少华购买位于佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会海山路2号天悦湾花园＊座＊单元的商品房，套内面积160.48平方米，约定套内楼价为15252.9元／平方米，总楼价款2447786元，彭少华已支付定金100000元。双方约定付款方式为银行按揭，《天悦湾花园认购书》约定第一期楼款应于2013年11月15日前支付30%首期房款即737786元（含已支付的定金），并同时正式签署《商品房买卖合同》，并提交相关资料向贷款银行办理按揭手续。余下70%第二期楼款1710000元，彭少华须于签署《商品房买卖合同》后30天内通过办理银行按揭的方式转账给凯立公司。如按揭银行不受理此贷款的，业主需一次性支付余款，逾期付款的当违约处理。另《商品房买卖合同》第七条约定，彭少华已于2014年5月24日付房价款（含定金）737786元，余款1710000元办理银行按揭，当银行告知发展商或客户贷款不足或拒贷时，彭少华需补足余额，否则按逾期付款违约处理。第八条约定，付款逾期超出30天后，凯立公司有权解除合同，凯立公司解除合同的，彭少华按累计应付款的20%向凯立公司支付违约金。彭少华已支付第一期房价款（含定金）737786元，未按照合同约定支付第二期房款1710000元。由于彭少华未支付第二期购房款，凯立公司遂于2015年6月23日起诉至法院。另查，凯立公司当庭同意扣减违约金后将第一期房款退回彭少华。彭少华当庭表示同意解除合同，要求凯立公司退回第一期房款，并希望减免部分违约金。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，本案所查明的原告与被告之间签订的《天悦湾花园认购书》、《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。被告应按照合同的约定履行给付房款义务，否则将承担相应的违约责任。原被告均同意解除《商品房买卖合同》，本院予以支持原告诉请解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，但合同解除后的违约责任条款依然发生约束力。至于被告抗辩称由于无法办理银行按揭贷款因此无法付款，且原告的销售人员曾经承诺帮被告代办贷款但没有实际贷款，未提交相应的证据予以佐证，本院不予采纳该抗辩。即使被告抗辩属实，合同明确约定向银行贷款是被告的合同义务，在无法办理贷款的情形下被告亦应自筹资金向原告支付第二期款项，因此被告无法办理银行贷款属于被告与银行之间的法律关系，不影响本案原告追究被告的违约责任。关于本案的违约责任，《商品房买卖合同》第八条第1款第（2）项约定违约金为应付款的20%，计得违约金342000元，本院一方面考虑到原告作为房地产公司处于强势地位，为出具格式合同的一方，不应过于加重另一方的违约责任，而且违约金数额明显过高，对被告的生活造成巨大压力，另一方面考虑到应惩戒被告的违约行为以维护市场正常交易秩序，本院根据诚实信用原则与公平原则酌定违约金为250000元。上述违约金250000元，原告应在被告已支付的首期款（含定金）737786元中扣减后向被告返还487786元。综上所述，原告的诉讼请求有事实与法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第一百零七条，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区凯立房产有限公司与被告彭少华签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y195348）；二、被告彭少华应向原告佛山市顺德区凯立房产有限公司支付违约金250000元（违约金由原告佛山市顺德区凯立房产有限公司在被告彭少华已支付的首期款737786元中扣减）；三、驳回原告佛山市顺德区凯立房产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3215元（已减半收取），由被告彭少华承担，原告佛山市顺德区凯立房产有限公司在被告彭少华已支付的首期款737786元中扣减。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 辜原二〇一五年九月十五日书 记 员 洪勉第7页共7页 来源：百度搜索“”