（2015）穗越法民三初字第1299号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-11
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与何大光租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1299号原告：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托代理人：龚健，该所职员，联系地址。委托代理人：郝梅丽，该所职员，联系地址。被告：何大光，住广州市越秀区。原告广州市越秀区第二土地房屋管理所诉被告何大光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚健、郝梅丽，被告何大光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市越秀区濠畔街232号之5地下房屋原为越秀区第一土地房屋管理所管辖的直管房，从2014年1月1日起改由原告管辖，承租人是被告，承租面积14.26平方米，使用性质为商业，租赁期限至2001年4月30日止。由于原、被告的租赁期限已届满，且被告从2003年2月起拒绝缴纳租金至今，故请求法院判决：1、解除原、被告之间的租赁关系，被告迁出广州市越秀区濠畔街XX232号之5地下，将该房屋腾空交还原告；2、被告向原告支付2003年2月至2015年5月的租金152095.16元（即按照被告最后一次支付租金的标准每月1027.67元计算），并支付从2015年6月起至实际交还房屋之日的房屋使用费（按照同期同地段租金参考价计付）。被告辩称：被告原租住大德路福盛街7号地下，面积36平方米。该房屋在1987年被广州市金属材料公司征地拆迁，给被告回迁安排了濠畔街236号303房面积25平方米及涉案濠畔街XX号之5地下11平方米居住。后来由于被告无工作单位，为解决就业和生活，被告在1995年领取营业执照，使用濠畔街XX号之5地下房屋经营鞋料生意，租金每月1027.87元。再后来，被告年纪大，无力经营，同时租金亦无法支付，遂于2002年12月办理了国地税完税注销手续，2003年1月6日办理了营业执照歇业证明。之后被告多次向房管站负责人递交将商铺租金转为按住宅房租金交租的报告，但房管站十几年来还没有办理。自2003年1月停业后，被告一直将该房屋作为住宅使用。被告并非不交租金，是原告没有向被告收过租金，至2014年5、6月份才说要交租，现在起诉被告交租已经过了时效。经审理查明：广州市越秀区濠畔街232号之5地下房屋是房管部门接管的经租房。被告因原租住的房屋被拆迁而被回迁安置承租使用该房屋。1999年5月，被告（承租人、乙方）与原解放南房管站（出租人、甲方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将坐落在越秀区大新路濠畔街XX-5号地下部位出租给乙方作住商业使用，房屋建筑面积14.26平方米，租赁期限为1999年5月1日至2001年4月30日，月租金为893.63元等。该合同租期届满后，被告继续使用该房屋作商业经营，并按照1027.67元／月的标准支付租金至2003年1月。之后，被告以生意难做、无法支付租金，且在2003年1月已办理营业执照歇业为由，向房管部门申请将上述非住宅房屋改为住宅房屋，但未获同意。2014年1月1日起，涉案濠畔街232号之5地下房屋改由原告管辖。2015年6月6日，广州市越秀区房屋管理局出具证明，载明该房屋从2003年2月起至今的租金由原告负责追缴。2015年6月9日，原告向本院提起本案诉讼。本案审理过程中，原告为证明涉案房屋规划用途为商业，向本院提交了查册时间为2015年9月9日的房地产登记簿查册表，该表显示广州市越秀区海珠南路濠畔街XX号规划用途首层为商铺。另，被告称其与妻子、儿子共同居住在广州市越秀区濠畔街XX号303房，该房屋使用面积约25平方米；涉案濠畔街232号之5地下房屋自2003年1月停止营业后就用来放东西。本院认为：被告回迁后与涉案房屋的管理人原解放南房管站签订租赁合同，双方为租赁合同关系。租赁期限届满后，被告与该房屋管理人多年未续签书面租赁合同，自2003年2月至今逾十年未收、交租金。现被告及其家人另有住房，涉案房屋仅用于存放物品，并无继续承租的必要。因此，原告作为涉案房屋现在的管理人要求解除与被告的租赁关系、收回该房屋，合法合理，本院予以支持。关于租金，被告单方申请变更租金标准但未取得出租人的同意，故不产生变更租金标准的法律后果，因此在租赁关系解除前被告应继续按其与出租人协商一致的租金标准（1027.67元／月）向原告交纳租金；自租赁关系解除之日起，应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向原告交纳房屋使用费。另，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告称原告直至2014年5、6月份才向其主张支付租金，原告亦未能提交诉讼时效中止或中断的其他反驳证据，故本院对被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见予以采纳，对原告关于2013年4月及以前（含当月）租金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第二土地房屋管理所与被告何大光之间关于广州市越秀区濠畔街XX号之5地下房屋的租赁关系解除。二、被告何大光于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区濠畔街XX号之5地下房屋腾空交回给原告广州市越秀区第二土地房屋管理所。三、被告何大光于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2013年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月1027.67元的标准计）支付给原告广州市越秀区第二土地房屋管理所。自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止，被告何大光应逐月向原告广州市越秀区第二土地房屋管理所支付房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）。四、驳回原告广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3342元，由原告负担2874元、被告负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜轶群人民陪审员 陈 燕人民陪审员 任 红二〇一五年九月十五日书 记 员 曾小丽 关注微信公众号“”