（2015）苏中民终字第03580号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
苏州易亚物业管理有限公司与张云建物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张云建,苏州易亚物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第十三条，第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03580号上诉人（原审被告）张云建。被上诉人（原审原告）苏州易亚物业管理有限公司。委托代理人吴开征，江苏合展兆丰律师事务所律师。委托代理人王逸恺，江苏合展兆丰律师事务所律师。上诉人张云建因与被上诉人苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年7月1日，雍景湾业主委员会与易亚公司签订雍景湾物业服务合同，约定：雍景湾业主委员会将雍景湾小区委托易亚公司实行物业管理，物管服务期为24月，从2006年7月1日至2008年6月30日，小高层二楼及二楼以上每月1.4元／平方米（包括0.5元电梯运行费），雍景湾物业管理费由易亚公司直接向业主收取，业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主将按日万分之五的标准计算滞纳金，对欠费超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨。2008年7月15日，昆山雍景湾业主委员会与易亚公司签订物业服务协议，约定：物业服务合同期至新的业主委员会成立以后，合同延续或重新改选物业服务公司为止，原物业服务合同其他内容保持不变。另查明，张云建系昆山开发区雍景湾31号楼702室房屋的业主，该房屋为成套住宅房，建筑面积为145.95平方米，其产权登记时间为2005年5月18日。上述事实，有物业服务委托合同、物业服务协议、会议决议公告、房屋产权登记信息查询结果证明及当事人陈述予以证实。原审原告易亚公司的诉讼请求为：1、判令张云建立即支付物业管理费3672元及滞纳金（按同期银行贷款利率计算至2013年12月31日止）；2、判令张云建承担本案的诉讼费用。原审法院认为，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有拘束力，业主按照合同约定享有物业服务之权利，应当履行交纳物业费的义务。关于尚欠物业费之金额，该小区物业服务费的收费标准为1.4元／月／平方米，张云建所有的昆山开发区雍景湾31号楼702室建筑面积为145.95平方米，由此计算每月物业费为204.33元（1.4元／月／平方米×145.95平方米），张云建拖欠2012年7月至2013年12月期间共计18个月的物业费，合计3677.94元（204.33元×18个月），现易亚公司主张3672元于法有据，原审法院予以准许。关于滞纳金，易亚公司主张物业费每三个月缴纳一次、每个季度第一个月10日缴纳，但是易亚公司提供的协议对于物业费的缴纳时间及方式未有明确约定，易亚公司也未提供其他证据予以证明，故原审法院认定滞纳金以3672元为基数自2014年10月24日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2013年12月31日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：张云建于判决生效后十日内支付苏州易亚物业管理有限公司3672元及滞纳金（以3672元为基数自2014年10月24日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2013年12月31日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张云建负担。上诉人张云建不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、易亚公司处置涉案小区31栋102室下水管道不当，导致上诉人地下车库渗水，车库内物品浸水发霉受损1万余元，上诉人与易亚公司多次交涉未果。上诉人房屋内一墙面渗水发霉，上诉人多次向易亚公司报修，易亚公司置之不理。原审法院没有考量易亚公司未按照合同约定履行物业管理的义务，应当承担相应的责任，却要求上诉人单方面履行缴纳物业费的义务，显然有失公允。二、原审中，易亚公司提供的物业服务协议、会议决议公告两份证据，双方在开庭时没有进行质证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条有关质证的规定。三、原审法院适用的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条为缺席判决的法条。上诉人在一审审理过程中只收到了原审法院2014年11月18日开庭的传票一份，并按要求参加了庭审。原审法院作缺席判决，明显错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人易亚公司二审答辩称：一、被上诉人自2006年1月起一直为涉案小区提供物业服务至今。上诉人提出的车库渗水损失，没有证据证明，且不应在本案中处理；房屋墙面渗水问题，属于房屋质量问题，应由开发商负责保修。二、原审法院共发过两次传票、开过两次庭审，程序及适用法律没有问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。另查明，原审法院向张云建确认的送达地址“昆山市雍景湾31幢702室”邮寄了2015年4月13日开庭的传票，邮件被张云建拒收。二审中，易亚公司向本院提交书面说明，表示自愿放弃要求张云建支付滞纳金。本院认为，二审中张云建确认涉案小区由易亚公司提供物业服务至今，故易亚公司有权向张云建收取相应的物业费。关于张云建提出的因易亚公司处置不当导致其地下车库渗水造成损失的问题，属于侵权责任范畴，张云建如有证据证明的，可另行向易亚公司主张权利。关于张云建提出的房屋墙面渗水问题，如属于开发商保修范畴的，张云建可向开发商主张权利；如属于需要使用维修基金范畴的，张云建可依法提出申请，以上两种情况易亚公司应积极予以协调配合，现并无证据证明易亚公司对此未尽相应的义务，故张云建以此为由拒交物业费，不能成立。关于张云建提出的原审程序问题，原审法院向张云建确认的送达地址邮寄了2015年4月13日开庭的传票，邮件被张云建拒收，该次庭审中，易亚公司提供了物业服务协议和会议决议公告两份证据的原件，张云建未参加庭审，视为放弃诉讼权利，原审法院遂适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，对本案作出缺席判决，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中易亚公司自愿放弃滞纳金，系自行处分权利，应予准许，故本院对原审判决作相应变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：变更江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3505号民事判决主文为：张云建于本判决生效后十日内支付苏州易亚物业管理有限公司3672元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由张云建负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 周 红审判员 任小明二〇一五年九月十五日书记员 王文君 微信公众号“”