（2015）东民初字第09387号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-05
案件名称
尹可祥与北京市文学艺术界联合会机关服务中心等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹可祥,北京市文学艺术界联合会机关服务中心,北京市文学艺术界联合会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第09387号原告：尹可祥，男，1950年11月27日出生。委托代理人：尹珊，女，1982年10月18日出生。被告：北京市文学艺术界联合会机关服务中心，住所地北京市西城区前门西大街95号。法定代表人：高锦东，主任。委托代理人：李华，男，1968年11月24日出生。委托代理人：刘炎鑫，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：北京市文学艺术界联合会，住所地北京市西城区前门西大街95号。法定代表人：陈启刚，党组书记。委托代理人：安亚贤，北京市新开律师事务所律师。原告尹可祥诉被告北京市文学艺术界联合会机关服务中心（以下简称文联服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理。依法追加北京市文学艺术界联合会（以下简称北京市文联）为本案共同被告，适用简易程序，由代理审判员齐建卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹珊，被告文联服务中心的委托代理人李华、刘炎鑫，北京市文联的委托代理人安亚贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹可祥诉称：原告尹可祥是本市东城区×街×楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）的承租人，北京市文联系涉诉房屋的产权人。2014年8月，文联服务中心通知原告，要将涉诉房屋出售给原告，要求原告填写各种表格。2014年12月29日之前一两天，文联服务中心通知原告交纳购房款。2014年12月29日，原告将购房款49282.94元通过转账方式汇入文联服务中心的账户。交钱时，文联服务中心称过年之后与原告签订正式的购房合同，签订购房合同之后一个月内办理涉诉房屋的产权过户。后原告得知，涉诉房屋产权人是北京市文联，文联服务中心作为北京市文联的下属房屋管理单位，接受北京市文联的委托办理售房一事，原告亦按照要求交纳全部购房款。但时至今日，经过原告多次催促，被告仍没有与原告签订正式购房合同。现原告诉至法院，要求确认原告与北京市文联就涉诉房屋的买卖合同成立；要求二被告出具原告已付房款的发票；诉讼费由被告负担。被告文联服务中心辩称：被告文联服务中心是独立法人单位，只负责北京市文联所属房屋的管理工作，不是房屋产权人。此次售房行为并没有得到北京市文联的书面授权。按照正常的售房程序，应当是文联服务中心向北京市文联打报告，北京市文联再向房改主管单位打报告，北京市文联得到房改主管单位的批复后通知文联服务中心进行售房。但此次售房，文联服务中心向房改主管单位打报告时被答复称2008年已审批过，不用再次审批。得到答复后，文联服务中心未向北京市文联请示便通知了承租人可以购房。之前，有些承租人承诺购房，结果后来没有交纳购房款。为了避免这种事情发生，此次售房文联服务中心先通知购房人交纳购房款，再签订合同，所以文联服务中心通知原告交纳了购房款。后文联服务中心向北京市文联汇报此事，北京市文联称此次售房程序违法，不予认可。文联服务中心未得到北京市文联对外售房的授权，双方合同并未成立，故不同意原告的诉讼请求。被告北京市文联辩称：北京市文联是独立的法人单位，其单位从未授权文联服务中心对外售房，现在对文联服务中心的售房行为也不予追认。文联服务中心无权对外出售北京市文联享有产权的房屋，其行为已超越其权限，构成无权代理。之前，北京市文联确实向承租人按照成本价出售过公有住房，每次出售公有住房，都需要北京市文联批准，并向市房改主管单位报批，经批准后，根据市房改主管单位的文件告知承租人，承租人根据需要可以选择购买或不购买。如果要购买房屋，需要提出书面申请，北京市文联根据申请交由下属房屋管理部门文艺中心管理处组织办理，并需报北京市文联批准。后文艺中心管理处撤销，成立了文联服务中心，但成立后从未对外售房。此次售房未经市房改主管单位批准，亦未得到北京市文联的批准。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于北京市东城区×街×号院×号楼×号房屋是北京市文联名下产权房屋，使用面积47.4平方米，由原告尹可祥承租。2014年8月，文联服务中心通知原告可以购买涉诉房屋，并要求原告填写了购房申请书、工龄调查表等。后文联服务中心向原告提供书面的文联服务中心的银行账户，同页记载有“银行回单备注此款为购房款，1-401，合计49282.94元”。2014年12月29日，原告向文联服务中心账户汇款49282.94元。文联服务中心认可上述房款包括购房款、公共维修基金、印花税、测绘费等购房费用。庭审中，二被告均认可上述房款汇入文联服务中心账户，现仍在上述账户内，并未交给北京市文联。庭审中，原告及文联服务中心均认可付款时文联服务中心承诺原告于2015年2月签订正式的书面合同，并在合同签订后一两个月内办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，过户至原告名下。后文联服务中心将售房一事报北京市文联批准，北京市文联对此不予认可，售房一事无法继续进行。2013年8月7日，北京市机构编制委员会办公室发出《北京市机构编制委员会办公室关于同意调整市文联所属事业单位机构编制的函》，同意将北京市文艺中心管理处的全部职责划入市文联机关服务中心并进行整合。调整后，市文联机关服务中心的主要职责为：承担机关办公、职工生活以及协会会员提供后勤服务和保障；承担相关文化活动提供支持保障；承担市文联相关文化设施及所属房屋管理工作；机构编制保持不变。庭审中，北京市文联提交1998年、2000年、2001年、2008年北京市人民政府房改办公室《关于北京市文学艺术界联合会向职工出售公有住房楼房的批复》四份，内容基本为同意北京市文联按照规定向职工出售所报的住宅楼房，以此证明出售公有住房必须经过北京市人民政府房改办公室批准。而本次售房未经批准，不符合售房程序。原告认可该证据的真实性，但认为这是北京市文联售房的内部程序，既然已经通知原告买房，且接受了原告交纳的购房款，北京市文联应当履行合同义务。关于售房当时原告是否知道文联服务中心是否取得北京市文联的授权向原告售房一事，原告称不清楚是否授权，没见到北京市文联书面委托文联服务中心对外售房的委托书，但文联服务中心是北京市文联下属管理房产的单位，文联服务中心通知原告买房并收取购房款，原告有理由相信机关服务中心已经接受北京市文联的委托对外售房。北京市文联及文联服务中心当庭均表示北京市文联从未委托文联服务中心进行此次售房，北京市文联现对文联服务中心的售房行为亦不予以追认。上述事实，有双方当事人陈述，《公有住宅租赁合同》，汇款凭证，《北京市机构编制委员会办公室关于同意调整市文联所属事业单位机构编制的函》等在案为证。本院认为：根据我国合同法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据查明的事实，文联服务中心向原告发出售房通知，并收取原告按约定交纳的房改售房购房款。但文联服务中心并未取得涉诉房屋产权人北京市文联的授权，且北京市文联对文联服务中心的售房行为不予追认，文联服务中心的售房行为构成无权代理，该行为对北京市文联不发生法律效力，应由文联服务中心承担法律责任。现原告要求确认其与北京市文联的房屋买卖合同成立，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求二被告提供购房发票一节，因文联服务中心承认收到原告所主张的购房款数额，现该售房行为不能进行下去，故原告可就该购房款的返还等另行主张权利，故本院对原告的该项请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：驳回原告尹可祥的诉讼请求。案件受理费35元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 齐建卿二〇一五年九月十五日书 记 员 郑文思 关注公众号“”