（2015）怀民初字第04566号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京新正大物业管理有限公司与韩朝琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京新正大物业管理有限公司,韩朝琴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第04566号原告北京新正大物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区南华园四区8号。法定代表人张伟，总经理。委托代理人王艾新，女，1967年2月5日出生。委托代理人刘庆珍，女，1970年8月25日出生。被告韩朝琴，男，1963年8月14日出生。委托代理人付晓明，女，1968年6月18日出生。原告北京新正大物业管理有限公司（以下简称新正大物业公司）与被告韩朝琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐玲华独任审判，公开开庭进行了审理。原告新正大物业公司委托代理人王艾新、刘庆珍与被告韩朝琴及其委托代理人付晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新正大物业公司诉称，被告居住在怀柔区×小区×号楼×单元×室，房屋建筑面积为101.15平方米。原告向该小区提供了物业服务，根据相关文件规定，被告居住小区物业费的收费标准为保洁费48元／户／年，秩序维护费48元／户／年，垃圾清运费30元／户／年，绿化维护费0.55元／平方米／年，管理费2.4元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，公共维修费1元／平方米／年，小修费0.91元／平方米／年，按照上述规定的计算标准，被告2012年度、2013年度、2014年度、2015年度1月至6月份应交纳物业服务费2267.7元，但被告拒绝交纳，故起诉至法院，要求被告立即给付2012年度、2013年度、2014年度及2015年1月至6月的物业服务费2267.7元，同时承担本案的诉讼费用。被告韩朝琴辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因是物业服务不到位，我未享受应有的服务：1、监控损坏物业一直未予修理，导致小区经常发生盗窃事件；2、公共用地被占用，小区东北角的三米宽的消防通道被周边用户侵占，圈入自家院子，消防应急门也因违建遮挡无法开启，7号楼4单元与5单元地下室通道被人用防盗门封挡，变储物间，3单元地下室通道堆满杂物，小区西侧三间车库变成了制衣车间，造成重大安全隐患；3、小区车辆管理混乱。外来车辆随意停入小区内，使小区车位紧张，乱停现象严重，我的车辆被刮蹭多次；4、绿地都是杂草，有个人种树和蔬菜，里面停放车辆；5、物业管理不到位，下水道旁边碎了一直未维修；6、烟道反味，楼道灯损坏，物业没有管理。经审理查明，2003年9月16日被告韩朝琴与北京怀建集团新正大物业管理有限公司签订了《居住小区物业管理协议》，约定由原告为被告居住房屋提供物业服务。双方同时就乙方管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等达成一致，物业管理服务收费双方约定为依照北京市居住小区物业管理收费标准进行收费。原告收费标准定为：保洁费48元／户／年，秩序维护费48元／户／年，垃圾清运费30元／户／年，绿化维护费0.55元／平方米／年，管理费2.4元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，公共维修费1元／平方米／年，小修费0.91元／平方米／年。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供物业服务至2015年6月30日。被告韩朝琴系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室的业主，房屋建筑面积为101.15平方米，因被告未按时交纳2012年度、2013年度、2014年度及2015年1月至6月的物业费，故原告于2015年7月持诉称理由至本院，要求被告立即给付2012年度、2013年度、2014年度及2015年1月至6月的物业服务费2267.7元，同时承担本案的诉讼费用。原告为证明其主张，向法庭提交了《居住小区物业管理协议》、2012年度至2014年度的收费通知及2015年最后一次催费通知和撤管通知，用以证明原告在小区提供物业服务、收取相关费用的依据、催收情况及撤管事实，经法庭质证，被告对所有证据的真实性予以认可，并表示见过收费通知及撤管公告，但不认可部分合同内容。被告为证明其主张，向法庭提交了照片，用以证明被告车辆被刮蹭的事实。经法庭质证，原告对该证据不予认可，认为不确定车被刮蹭的地点，且原告并未收取车辆管理费。诉讼期间，本院到康馨家园小区进行现场勘查，经查，康馨家园小区存在滑梯损坏、公共墙体裂缝、个别业主私装护栏、乱堆杂物、地下室过道加装防盗门等情况。另查，1、根据北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第01588号生效民事判决书认定，2004年7月22日，北京怀建集团新正大物业管理有限公司更名为北京新正大物业管理有限公司。2、2013年9月21日，北京市怀柔区人民法院在（2013）怀民初字第03623号民事判决书中认定原告新正大物业公司2008年至2012年度在康馨家园提供的物业服务未见明显瑕疵。2014年6月16日，北京市怀柔区人民法院在（2014）怀民初字第01588号民事判决书中认定原告新正大物业公司2013年度在康馨家园提供的物业服务存在瑕疵，并对该年度的物业费予以酌减。2015年4月17日，北京市怀柔区人民法院在（2015）怀民初字第01668号民事判决书中认定原告新正大物业公司2014年度在康馨家园提供的物业服务存在瑕疵，并对该年度的物业费予以酌减。上述事实，有原被告当庭陈述、《居住小区物业管理协议》、收费通知、最后一次催费通知及撤管公告等相关书证在案佐证。本院认为，原告新正大物业公司与被告韩朝琴在平等自愿的基础上签订的《居住小区物业管理协议》，不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住小区提供了物业服务，其有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。被告辩称原告在绿化、公共秩序维护、公共设施维修及小区车辆管理等方面存在瑕疵，根据本院现场勘查情况，可以认定原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对原告2015年1月至6月的物业费予以酌减。另，根据北京市怀柔区人民法院生效判决，可以认定2013年度、2014年度原告对被告居住的康馨家园小区提供的物业服务确有瑕疵，故本院对原告上述年度的物业费予以酌减。原告所诉，理由正当，本院应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告韩朝琴于本判决生效后十日内给付原告北京新正大物业管理有限公司二○一二年度、二○一三年度、二○一四年度及二○一五年一月至六月的物业服务费共计二千零四十元。二、驳回原告北京新正大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告韩朝琴未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告韩朝琴负担（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 唐玲华二〇一五年九月十五日书 记 员 翟 烁