（2015）青民一终字第1867号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-03-29
案件名称
陆军、赵增永与陈玉房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆军,赵增永,陈玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条，第一百七十一条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）青民一终字第1867号上诉人（原审原告、反诉被告）陆军。委托代理人邱彬，山东康裕律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）赵增永。委托代理人邱彬，山东康裕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈玉。委托代理人王环，山东天颐临律师事务所律师。上诉人陆军、赵增永因与被上诉人陈玉房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10232号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。陆军、赵增永在原审中诉称，其于2014年9月22日与陈玉签订房屋租赁合同，约定由陈玉作为出租方刘新敏的代理人将青岛市宁德路7号辛的房屋出租给陆军、赵增永从事教育工作使用，租期5年，履约保证金40000元。陆军、赵增永于合同签订当日即将保证金40000元交给陈玉。但陆军、赵增永准备开业之际，发现承租的房屋系临时建筑，由于陈玉无法提供合法房屋手续而不能办理营业手续。因在涉案租赁合同签订过程中，陆军、赵增永从未见过刘新敏，也未见过其给陈玉的书面授权，陈玉应属无代理权。陈玉隐瞒房屋瑕疵致使合同无效，应承担全部责任。陆军、赵增永将涉案承租房屋返还陈玉后，其应返还保证金，但经多次催促，陈玉仍然以种种理由拒不返还，故请求判令：1、确认陆军、赵增永与陈玉签订的房屋租赁合同无效；2、陈玉返还陆军、赵增永支付的保证金40000元；3、陈玉承担本案全部诉讼费。陈玉答辨并反诉称：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，陈玉依约履行合同，但陆军、赵增永未依约支付租金，存在违约事实。涉案房屋系陈玉之被代理人合法购买，双方租赁合同签订前，陈玉已就涉案房屋的设施、结构、现状等情况向陆军、赵增永作了说明并向其出示刘新敏的购房合同、授权委托书原件，陆军、赵增永也是在了解该房屋所有情况的前提下与陈玉签订租赁合同的，陈玉未隐瞒房屋的任何情况。二、陆军、赵增永在陈玉于2014年9月23日将涉案房屋交付其使用后，未依约于2014年9月25日前交纳租金275000元，构成违约。故提起反诉，请求判令：1、立即解除双方房屋租赁合同，陆军、赵增永立即将承租房屋恢复原状并返还陈玉；2、陆军、赵增永支付房屋租赁使用费275000元、违约金170000元。原审认为，经审查，陈玉系以案外人刘新敏的委托代理人的身份与陆军、赵增永签订房屋租赁合同，双方所签订的房屋租赁合同约定的出租方的收款账户的户名也为刘新敏，且涉案房屋为刘新敏向案外人青岛金梦置业有限公司所购买，因此陆军、赵增永将陈玉列为本案当事人主体不适格，依法应予驳回。陈玉同样亦非适格主体，其反诉也应裁定驳回。综上，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：一、驳回陆军及赵增永的起诉；二、驳回陈玉的起诉。宣判后，陆军、赵增永不服原审裁定，向本院提起上诉称：原审认定被上诉人主体不适格错误。1、刘新敏未在涉案房屋租赁合同中签字，仅凭被上诉人手写的刘新敏收款信息不能证明被上诉人是其委托代理人。2、涉案房屋无房产证，系违法建筑，刘新敏不可能因购买该房屋而取得处分权。3、双方签订涉案租赁合同过程中，两上诉人从未见过刘新敏及其出具给被上诉人的书面授权，被上诉人以自己的名义与两上诉人签订合同并收取保证金，构成无权代理，是适格当事人。综上，请求二审法院撤销原审裁定，依法改判或者将本案发回重审。被上诉人陈玉辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据被上诉人在一审期间提交的由刘新敏出具的委托书，被上诉人的代理权合法有效，其行为后果应由被代理人承担。而且，涉案房屋系依法审批建设的，并非违法建筑。本院经审查认为，两上诉人与被上诉人于2014年9月22日签订房屋租赁合同后，双方在合同履行过程中发生纠纷，现两上诉人起诉要求确认其与被上诉人签订的上述合同无效，被上诉人亦反诉请求解除双方合同，故本案纠纷应属于平等民事主体之间的民事纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，属于人民法院民事案件受案范围，原审法院应对本案进行实体审理。在案件审理过程中如为查明事实需要通知相关当事人参加诉讼，人民法院可依据当事人申请或者依照法律规定通知其参加诉讼。因此，原审裁定驳回两上诉人的起诉错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10232号民事裁定；二、指令青岛市市南区人民法院对本案进行审理。审 判 长 侯 娜代理审判员 安太欣代理审判员 王 蕾二〇一五年九月十五日书 记 员 胡浩东 微信公众号“”