（2015）闵民五（民）初字第1901号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-01-18
案件名称
原告中国石化销售有限公司上海石油分公司与被告上海洁意汽车装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国石化销售有限公司上海石油分公司,上海洁意汽车装饰有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1901号原告中国石化销售有限公司上海石油分公司。法定代表人聂时榜，该公司总经理。委托代理人陈欣皓，上海腾信律师事务所律师。被告上海洁意汽车装饰有限公司。法定代表人马健，该公司总经理。委托代理人钟路线，男，系该公司职员。委托代理人陶荣华，男，系该公司职员。原告中国石化销售有限公司上海石油分公司与被告上海洁意汽车装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国石化销售有限公司上海石油分公司的委托代理人陈欣皓，被告上海洁意汽车装饰有限公司的委托代理人钟路线、陶荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国石化销售有限公司上海石油分公司诉称，原告通过东方实创汽车技术咨询服务（深圳）有限公司上海分公司（以下简称东方实创公司）与被告签订了《加油站场地承包租赁合同》，场地为闵鹤加油站（某路2778号），租金人民币（以下币种相同）300元每月，期限为2002年9月1日起至2013年8月31日止。2007年12月31日，东方实创公司将包括系争闵鹤加油站在内的汽车服务店合同概括转让给原告，权利义务由原告概括继承。目前，闵鹤加油站场地承包租赁期限业已到期，原告已经数次通知被告合同不再续租，要求其及时返还场地、恢复原状并赔偿损失，但迄今为止被告仍占用涉诉加油站经营洗车点。故原告诉至法院要求：1、判令被告返还某路2778号场地并恢复原状；2、判令被告支付场地使用费7，200元。诉讼中，原告明确第一项诉请中的恢复原状请求不再主张；另明确第二项场地使用费从2014年3月起算至被告实际搬离之日，按照每月300元的标准。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、加油站土地（场地）租赁合同一份、协议书一份、房地产权证一份，证明原告对于系争场地具有使用权。被告对该组证据经质证后，证据的真实性无异议。2、东方实创公司与被告签订的加油站场地承包租赁合同一份，证明东方实创公司与被告之间存在房屋租赁合同关系，且合同约定的期限已经到期。被告对该份证据经质证后认为，这是被告与东方实创所签订，真实性无异议。3、2008年1月7日原告与东方实创公司签订的非油品业务交接合同一份，证明东方实创公司已经将系争场地在内的加油站洗车店所涉的权利义务交接给原告，附表中所载的本案加油站的洗车店的租赁期限至2013年8月31日。被告对该份证据经质证后认为，证据有异议，不予认可。被告上海洁意汽车装饰有限公司辩称，关于原告所说的土地使用权，对此节事实无异议。另外对于协议书，原告违背了协议的精神，造成了被告的损失，且赔偿问题未到位。从2012年至2014年期间被告下属很多门面均未收到钱款，所以造成被告无法开展正常经营。另租赁合同尚未到期，故不应当搬离。被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称：1、2007年5月10日东方实创公司与被告签订的《协议书》一份，证明被告与东方实创公司签订了协议书，协议书中约定了顺延租赁期的具体时间。2、新泾加油站装潢承包租赁合同一份、附件二一份、附件三一份，证明依据附件的约定，东方实创公司给予被告一定期限租赁期的顺延作为经济补偿，而东方实创公司并未按照协议书及附件约定给予被告任何补偿，故被告的合同租赁期可以延长至2015年8月31日。原告对上述证据1-2经质证后认为，协议书的真实性无异议，但认为该份协议书是在2007年5月所签订，原告与东方实创公司交接的时间是在2007年12月31日，原告承接东方实创的业务约定的租赁合同到期日是2013年8月31日，而该份协议书在诉讼之前原告并不知情。3、原告发出的通知一份、公告一份，证明原告通知下设的各加油站站长让下面的洗车店不要收费。原告对该组证据经质证后认为，原告仅知道合同约定的租赁期限至2013年8月31日，公告的内容不予认可，无法证明被告所要证明的内容。本院对双方所提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：上海市闵行区某路2778号房屋产权人系上海闵鹤加油站。2010年4月12日案外人上海瓶山实业有限公司（作为甲方出租人）与原告（作为乙方承租人）签订《加油站土地场地租赁合同》一份，合同约定由甲方出租给乙方的土地位于上海市闵行区某路2778号（闵鹤加油站），土地面积为7亩，租赁期共计5年，从2010年1月1日起，至2014年12月31日止，租赁用途：加油站经营、成品油销售、非油品经营以及其他在乙方营业执照范围内的合法经营活动和为经营而进行的管理活动。东方实创公司作为甲方与被告作为乙方签订《加油站场地承包租赁合同》一份，合同约定由乙方在甲方加油站内开设汽车清洗、美容装潢等汽车服务，租赁承包费以先付后用的原则，按季支付，第一次缴付四个月，使用三个月，押一个月，每次缴付时间为每季度初的五日前，乙方应缴付给甲方的费用逾期一个月支付，甲方有权终止本合同的履行，由此而造成的损失由乙方承担。本案所涉的闵鹤加油站，租赁期限从2002年9月1日至2013年8月31日，租金300元／月。被告实际支付租金至2014年2月份，自2014年3月起即未再支付租金。2007年，原告与东方实创公司签订《中石化上海石油分公司与东方实创上海相关分子公司非油品业务交接合同》，约定东方实创公司将其经营和拥有的非油品业务相关的经营项目，包括汽车服务、广告业务、便利店及营业房出租等相关业务交接给原告，该合同附表载明，系争闵鹤加油站内被告经营的汽服点，合同起讫日期从2002年9月1日至2013年8月31日，合同约定月租金300元，合同约定的押金为900元。2007年5月10日，由东方实创公司作为甲方，被告作为乙方签订《协议书》一份，乙方曾于2003年3月1日与中石化上海松江石油分公司签订了某路90号加油站（新泾加油站）的场地租赁合同，从事汽车清洗美容装潢等汽车服务业务，合同期至2013年2月28日。现由于甲方公司经营战略发展的需求，需要中石化上海松江石油分公司提前解除与乙方的合同。一、乙方为支持甲方战略发展的需要，愿意解除新泾加油站与中石化上海松江石油分公司所签订的租赁合同，但提出补偿要求，具体补偿金额如下：1、乙方在新泾加油站现收取委托营业管理费为13，000元，其中交付中石化场地租金800元，所得收益为12，200元。若于2007年5月31日提前解除合同，乙方在该分店至合同期结束要损失69个月的收益共计841，800元；2、乙方在新泾加油站内汽服点的工程建设和部分固定资产的投入无法搬迁所造成的经济损失约210，000元；三、乙方与中石化上海松江石油分公司所签订的其他19座加油站租赁合同期分别在2007年至2013年8月31日将逐步到期，乙方希望甲方能考虑被告的管理能力及上述实际情况，将这些站点的合同期限延长，以此作为对乙方的补偿；三、双方同意将乙方现有经营的部分油站汽服点合同期限延长至2013年8月31日作为上述补偿。（见附件二）。除剑河路加油站汽服点场地租赁费为2，000元／月，其他加油站的汽服场地租赁费都为300元／月，但不包含其营业用房。若乙方愿租赁营业用房，则另与东方实创公司按市场价格签订房屋租赁合同。若甲方在本协议签订之日起3个月内不能支付给乙方余下赔款487，800元，甲方则将乙方现有经营的部分油站汽服点合同期限再延长二年，即至2015年8月31日，但租金会有所调整。（见附件三）。上述协议书附件二中载明：1、被告在新泾加油站现收取委托营业管理费为13，000元，其中交付中石化场地租金800元，所得收益为12，200元。若于2007年5月31日提前解除合同，乙方在该分店至合同期结束要损失69个月的收益共计841，800元；2、乙方在新泾加油站内汽服点的工程建设和部分固定资产的投入无法搬迁所造成的经济损失约210，000元。赔偿方案，现将被告的部分合同延长至2013年8月31日。另附件三中载明的赔偿方案：现将被告的部分合同延长至2015年8月31日，其中涉及到本案闵鹤加油站的汽服点，月委托管理费4，000元，月租金300元，收益3，700元，延长月份24个月，延长收益金额88，800元。本院认为，被告与东方实创公司所签订的《加油站场地承包租赁合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性规定，合同及协议书当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，被告与东方实创公司理应按照合同及协议书的约定全面履行各自的合同义务。依据承包租赁合同的约定，被告的承包租赁期限截至2013年8月31日，被告所支付的租金直至2014年2月，之后被告即未再支付租金或房屋使用费，依据承包租赁合同的约定，作为出租方有权主张终止合同。现原告通过与东方实创公司签订《非油品业务交接合同》的形式取得了对涉案场地出租权，即原告通过该份交接合同取代了场地承包合同中东方实创公司的出租人地位。而该份交接合同中明确约定了被告与东方实创公司的租赁期限截至2013年8月31日，在合同约定的租赁期限届满之后，双方的租赁合同期限为不定期，对于不定期租赁合同作为承租人、出租人可以随时解除合同。虽然被告实际支付租金至2014年2月，但之后即拖欠租金未付，原告作为出租人有权依据场地租赁合同的约定行使合同解除权。即使按照被告所抗辩的其与东方实创公司之间存在协议书约定的租赁期限延长予以补偿的约定，依据租赁期限延长的附件约定，租赁期最晚截至2015年8月31日，现被告的租赁期限业已到期，被告尚未搬离涉案场地，原告自然有权主张要求被告搬离涉案的加油站，并有权主张要求被告支付拖欠的租金及房屋使用费。另基于场地租赁合同的解除，东方实创公司所收取的押金理应由原告返还给被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海洁意汽车装饰有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区某路2778号加油站场地，并将上述场地返还给原告中国石化销售有限公司上海石油分公司；二、被告上海洁意汽车装饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告中国石化销售有限公司上海石油分公司上述场地自2014年3月1日起至被告上海洁意汽车装饰有限公司实际搬离之日止的场地使用费（按照每月300元的标准计算）；三、原告中国石化销售有限公司上海石油分公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海洁意汽车装饰有限公司押金900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告上海洁意汽车装饰有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一五年九月十五日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 微信公众号“”