（2015）高坪民初字第1610号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-10
案件名称
张远强、王忠秀诉被告南充市恒策房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南充市高坪区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张远强,王忠秀,南充恒策房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）高坪民初字第1610号原告张远强，男。原告王忠秀，女。以上两原告的委托代理人左明达，律师。被告南充恒策房地产开发有限公司。法定代表人何亮，该公司总经理。委托代理人郭军元，律师。委托代理人向杰峰，律师。原告张远强、王忠秀诉被告南充市恒策房地产开发有限公司（以下简称“恒策房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人左明达、被告代理人郭军元、向杰峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系夫妻关系。原告张远强于2011年11月30日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告“幸福里”小区第1幢1层238号商铺。根据合同第三条约定及附件内容，该商铺一层是套内建筑面积20.43平方米的计价部分，其夹层、负一层为不计价产权面积部分。被告后来无端否认相关不计价产权面积部分。被告出卖的房屋一层的层高不足规划设计层高，也没有修建房屋一层的预留楼梯，导致无法正常使用商铺。被告不能按照合同第十一条和第十二条约定在2013年3月31日前向原告交付符合条件的商品房和达到使用条件的水、电、燃气设施，被告逾期不能交付自2013年4月1日算至2015年6月19日，对该二项，分别计810天合计1620天，应当向原告支付违约金91770元；被告不能按照该合同第二十条约定办理初始登记和转移登记，逾期自2013年9月1日算至2015年6月19日，计660天，对该项，被告应当向原告支付违约金39600元。基于该《商品房买卖合同》，被告应向原告支付违约金共计人民币131370元，被告在起诉后再持续违约，应向原告继续支付违约金至依约履行合同义务止。在2014年至2015年期间，原告（并通过房地产管理等有关部门）多次要求被告履行合同义务并承担违约责任，但是，被告均无理推拖和拒绝。原告在2015年3月30日向高坪区人民法院递交诉状主张权利。该院以当时已经受理了被告起诉原告补交房屋面积差价款之商品房购销合同纠纷一案，需要配合高坪区人民政府提出的减少被告已有较多负面社会影响的要求为由，特意对原告的起诉不及时立案，留待前述诉讼案中一并协调处理。尔后，高坪人民法院在被告起诉原告之前述一案庭审过程中，针对被告在开发建设中存在的种种问题做过调解工作，被告也希望原告不予追究其违约责任而接受调解。但不知何故，高坪区人民法院突然判决结案，对原告在本案中的正当诉求弃之不理。原告为维护自己的合法权益，争取公道正义，无惧讼累，根据法律规定，起诉至法院，请求：1、依法确认被告出卖给原告的“幸福里”小区第1幢1层238号商铺的产权面积范围包括一层、夹层、负一层的全部合法建筑面积；2、依法判令被告向原告支付违约金人民币131370元（起诉后再持续违约，继续支付违约金至履行合同义务止）；3、依法判令被告补建案涉房屋一层预留的楼梯；4、依法判令被告及时交付符合法定与约定条件的商品房及水、电、燃气设施；5、依法判令被告及时办理房屋权属登记；6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告代理人辩称：因恒策也已经起诉原告，高坪区人民法院也作出了一审判决，判决二原告在判决书生效后向我当事人支付面积差款94274.69元，楼梯问题能够解决，我们按合同履行义务，关于安装天然气派了顾问去咨询得到答复如下：天然气如果要进户应当由业主申请，我的当事人已将燃气管道铺至商铺外面，业主可以随时接管道，我们的燃气管道是符合交付条件的，综上，请驳回原告的诉讼请求。原告第一项诉请属于房管局产权责任范围，这个不应由法院主管。第二项诉请关于违约金问题，这个是非出卖人原因引起的，所以按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定延期交房和迟延办证的责任不在于我当事人（出卖人），非因出卖人的原因导致延期交房的，出卖人不承担违约责任。第三项诉请在原告向我当事人付清面积差款和相应利息后我们会为原告安装好楼梯。针对原告的第四项诉请，至原告起诉时，案涉房屋的水、电、气都是通的，对该项诉请应予以驳回。针对原告第五项诉请，只要原告向我方当事人付清面积差款和利息我当事人会为原告办好房屋权属登记，至于本案的诉讼费用承担问题由人民法院判决。经审理查明：原告张远强、王忠秀系夫妻。2011年11月30日，被告恒策房产公司将其开发的座落于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里第1幢1层238号商铺出卖给原告张远强、王忠秀，被告恒策房产公司作为出卖人，原告张远强作为买受人签订了《商品房买卖合同》，第三条买受人所购商品房的基本情况约定，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共21.98平方米，其中套内建筑面积20.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.551平方米。第五条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为27，727.85元／平方米，总价款566，480.00元。第六条付款方式及期限约定，买受人以分期付款的方式支付房款，买受人于签订合同当日支付房款466，480.00元，余款100，000.00元于2012年5月1日前付清。第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2013年3月31日交付商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件；1、市政基础设施：⑴上水、下水：2013-3-31达到使用条件；⑵电：2013-3-31达到使用条件；⑶燃气：2013-3-31达到使用条件；……。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第⑴项的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第⑴项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过30日后，（该日期应当与第⑴项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记。（二）初始登记，出卖人应当在2013-3-31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。签订合同后，原告张远强、王忠秀依约向被告恒策房产公司支付了房款。被告恒策房产公司出卖给原告张远强、王忠秀的238号铺为复式结构，共三层，从下到上分别是地下层、夹层、一层，合同中原告与被告结算面积是一层面积。第一层与夹层之间设计有梯步。庭审中，被告恒策房产公司承诺愿为原告修建楼梯。2013年12月5日，被告恒策房产公司在南充晚报发出交房通告，通知幸福里业主办理接房等相关手续。但截止庭审辩论终结时止，所售商品房并未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，也未取得该商品房所在楼栋的权属证明。水、电、气设施不符合合同约定。本院认为：原告张远强、王忠秀与被告恒策房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立有效，对双方当事人均产生约束力。合同中约定被告恒策房产公司出卖给原告的房屋为第1幢1层203号商铺，被告所购买该商铺的负一层和夹层是否包含在该商铺的产权面积范围内，由于房屋产权面积的认定是房地产管理部门依据规划对房屋面积进行测量和确认，是房地产管理部门的行政职能，不属于民法调整的范畴，故原告要求人民法院确认被告出卖给原告的“幸福里”小区第1幢1层238号商铺的产权面积范围包括一层、夹层、负一层的全部合法建筑面积的诉讼请求，本院不予支持。被告未按合同约定按期向原告交付合格房屋及办理房屋权属证明，属违约行为，依约应当赔付原告逾期交房及逾期办证的违约责任。由于房屋至今还未交付，逾期交房和逾期办证的违约金不能重复计算，故只应支持逾期交房的违约责任，逾期办证的违约责任待房屋交付后，原告可再另行主张。现原告不愿退房，按合同约定，被告应从2013年4月1日起每日按原告所交房款的万分之一支付原告逾期交房违约金至交房之日止。楼梯没有修建，水电气没有达到相关标准，是一种事实行为，不属于一种法律行为，故原告要求人民法院判决被告为其补建楼梯等相关请求，本院不予支持。现房屋还未交付，该事项是否给原告造成损失还未确定，若原告要主张被告未修楼梯及水电气未达到相关标准的违约责任，在交付房屋后可另行主张。现房屋还未达到交付条件，不能交付，尚不能办理房屋权属登记，原告主张要求被告及时交房及办理房屋权属登记的条件还未成就，故原告请求判令被告及时交付符合条件的房屋及办理房屋权属登记的请求，本院不予支持。综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南充恒策房地产开发有限公司向原告张远强、王忠秀支付逾期交房违约金（违约金从2013年4月1日起每日按原告所交房款566480元的万分之一计算至交房之日止）。二、驳回原告张远强、王忠秀的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1463.5元（已减半收取），由被告南充恒策房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 罗 志二〇一五年九月十五日书记员 程文凤 来源：