（2015）穗中法民五终字第3794号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-09-23

案件名称

广州市越秀区教育后勤产业服务中心与陆东伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市怡康物业发展有限公司,广州市越秀区南方中英文第一幼儿园,广州市越秀区教育后勤产业服务中心,陆东伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第3794号上诉人（原审被告）：广州市怡康物业发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：吴伟明，职务：总经理。上诉人（原审被告）：广州市越秀区南方中英文第一幼儿园，住所地广州市越秀区。法定代表人：陆东伟，职务：董事。两上诉人共同委托代理人：李凤鸣，��东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区教育后勤产业服务中心，住所地广州市。法定代表人：梁鑑华，职务：主任。委托代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。原审被告：陆东伟，住广州市海珠区。委托代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。上诉人广州市怡康物业发展有限公司（以下简称怡康公司）、广州市越秀区南方中英文第一幼儿园（以下简称南方中英文幼儿园）因与被上诉人广州市越秀区教育后勤产业服务中心（以下简称越秀区教育中心）、原审第三人陆东伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年7月4日，广州市天河区教育局（甲方）与怡康公司（乙方��签订《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿园的协议》，约定：淘金北正平中街9号小区配套幼儿园位于淘金北路正平中街9号，产权属甲方所有，甲方将其交由乙方承办，承办期九年，即2004年9月1日起至2013年8月31日止；六、乙方自承办之日起，按照《天河区住宅小区配套幼儿园管理暂行规定》，每月向天河区国有资产管理部门缴交国有资产占用费，每月的国资占用费，按甲方移交给乙方的配套幼儿园的资产总值2‰即每月5420元计算等。南方中英文幼儿园住所登记在广州市淘金北路正平中街9号，进行幼儿园办学；协议终止，乙方向甲方移交幼儿园时，须将在办学期间投入的不可移动的装修、设施设备无偿转让给甲方等。广州市天河区教育局向广州市越秀区教育局发出《广州市天河区教育局关于淘金北路2所小区配套幼儿园移交越秀区教育局事宜的函》，记载：��核查，该两所幼儿园移交我局接收时，开发商与我局签订了移交接收文件及移交了部分基建资料，但未将产权证移交我局管理。根据《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》（国函[2005]35号）及广州市《关于我市部分行政区划调整有关问题的通知》（穗府[2005]23号）等相关文件精神，我局已于2005年，将位于淘金北路30号，淘金北路正平中街9号的2所小区配套幼儿园实物移交贵局接管，但未与贵局正式办理资产划拨手续等。2010年5月20日，越秀区教育中心（甲方）与怡康公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据广州市《关于我市部分行政区划调整有关问题的通知》（穗府[2005]23号），按属地管理的原则，现甲乙双方就淘金北正平中街9号配套幼儿园的场地租赁问题达成如下补充协议：一、原天河区教育局与乙方于2005年7月4日签订的《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿园的协议》自2010年1月1日起由甲方继续履行。二、由于乙方已向天河区教育局缴交国有资产占用费至2009年12月31日，故乙方须从2010年1月1日起向甲方缴交国有资产占用费，缴费标准按上述《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿园的协议》第六条规定执行，缴费时间为每年的1月5日和7月5日前，平均分两次付清当年的国有资产占用费，承办期最后半年的国有资产占用费应在承办期结束之日前30日内支付。三、乙方须向甲方交纳16260元保证金，甲方应在租赁期满或解除协议之日将该保证金退回乙方。四、上述保证金以及从2010年1月1日起的国有资产占用费同意由乙方承办的南方中英文第一幼儿园向甲方缴交等。2013年4月2日，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司向越秀区教育中心出具《房地产租赁价值评估报告书》，评估对象及评估范围��广州市越秀区教育局所有的位于广州市越秀区淘金北路正平中街9号房地产，建筑面积为1160平方米，按幼儿园用途评估；评估结论为本次评估对象在评估基准日2013年3月28日的每月整体租赁评估价值为39440元。2013年11月23日，越秀区教育中心根据《关于印发越秀区国有资产物业租赁管理办法的通知》的规定，并受越秀区教育局的指派和委托，发出《淘金北路正平中街9号房屋经租须知》进行招租。同年11月28日，怡康公司向越秀区教育中心发出《承租意向书》，同意按照上述竞租须知及出租方的相关租赁要求进行承租等，并签署《竞租承诺函》声明并同意：如我方中选，我方承诺在租赁期限内执行按本项目的中选价及相关质量标准（即办成某惠性幼儿园、市规范化幼儿园及区一级幼儿园），并在中选通知书规定的时间内签订房屋租赁合同；如我方未能中选承租，我方承��在2014年1月31日前将房屋交回越秀区教育中心和出租方，并自行做好幼儿园的师生分流工作。2013年12月6日的《现场举牌竞价规则》记载：本次交易以每月39440元为起叫价，交易梯价为1000元等。2013年12月6日，越秀区教育中心（出租方）与怡康公司（承租方）签订《成交确认书》，约定：一、承租方对该项目设定的竞租规则和程序无异议。二、双方共同确认，在本次竞价招租中承租方以首年每月租金108000元承租位于越秀区淘金北路正平中街9号的房屋，并从第3年开始，每年租金在上一年度基础上递增10%，租赁期限为4年。三、承租方承诺按出租方书面通知期限签订《房屋租赁合同》，并按《房屋租赁合同》约定支付租金和履约保证金等。2013年12月17日，越秀区教育中心向某公司发出通知，要求其自收到该通知之日起三个工作日内（即2013年12月20日上午11:30前）到本中心��订租赁合同，逾期视为放弃承租权。怡康公司于2013年12月18日收到该通知。因怡康公司未能在该通知期限内与越秀区教育中心签订租赁合同，越秀区教育中心又向其发出《关于签订淘金北路正平中街9号房屋租赁合同的再次通知函》，要求其在2013年12月30日上午11:30前到越秀区教育中心处签订租赁合同，逾期视为其放弃承租权。2014年1月9日，越秀区教育中心向某公司发出通知，记载：越秀区教育中心分别于2013年12月18日及2013年12月25日两次向其发出了关于签订淘金北路正平中街9号房屋租赁合同的通知，因其两次均未在越秀区教育中心书面通知的期限内与越秀区教育中心签订租赁合同，按照《淘金北路正平中街9号房屋竞租须知》要求，其承租中选资格已被取消，请其于2013年1月25日前把房屋腾空，并与越秀区教育中心办理好场地移交手续等。2014年3月5日，越秀区教育中心向某公司再次发出通知，记载：因其未能按要求在越秀区教育中心通知期限内签订租赁合同，按照竞租相关规定，其被视为放弃承租权，由第二承租单位进行替补。现因第二中选单位也放弃该幼儿园的承租权，故本次招租事项已终止。越秀区教育中心将对该幼儿园进行重新公开招租，相关招租程序正在办理中……为使该幼儿园重新公开招租工作的顺利进行，请其于2014年4月30日前把房屋腾空交回越秀区教育中心等。2014年6月26日，越秀区教育中心（甲方）与广州产权交易所（乙方）签订《越秀区国有集体资产物业出租项目委托协议》，约定甲方委托乙方以公开市场方式，对广州市越秀区淘金北路正平中街9号房屋（小区配套幼儿园）进行出租，租期4年，出租面积约1160平方米，出租用途幼儿园；出租标的按照首年每月租金45240元，并从第三年开始，每年租金在上一��度基础上递增10%价格进行出租；交易方式为综合评审等。2014年7月1日，怡康公司收悉越秀区教育中心就位于淘金北路正平中街9号的小区配套幼儿园通过广州产权交易所进行公开招租相关事宜的《原承租人通知书》，其决定参与承租该房屋。2014年7月10日，怡康公司与南方中英文幼儿园签署《承租意向书》，并于次日向广州产权交易所办理了承租意向登记手续。2014年8月15日，广州产权交易所作出《评审结果通知书》，将评审结果通知如下：1、宋某得分82.25分，得分排名第一，被确定为出租标的的第一候选人……12、怡康公司、南方中英文幼儿园合体得分58.50份，得分排名第十二，被确认为出租标的的第十二候选人……15、陆东伟放弃参与评审，陆东伟未被确认为候选人，请越秀区教育中心根据评审结果，按照《广州市越秀区淘金北路正平中街9号房屋出租项目评审规则》的规定，与第一候选人及本所签署《成交确认书》。同日，越秀区教育中心、宋某与广州产权交易所签订了该项目的《成交确认书》。怡康公司于2014年8月19日收到广州产权交易所的《评审结果通知书》，知悉了评审结果。2014年8月27日，越秀区教育中心向某公司发出通知，要求其于2014年9月5日前将淘金北路正平中街9号的小区配套幼儿园场地腾空交回越秀区教育中心等。现该场地由南方中英文幼儿园使用，该幼儿园按照每月39440元的标准向越秀区教育中心交租至2014年7月止。2014年12月25日，广州市越秀区教育局向原审法院出具《情况说明》，记载广州市淘金北路正平中街9号小区配套幼儿园是其局根据《关于我市部分行政区划调整有限问题的通知》由天河区教育局接收的幼儿园场地。接收后，其局一直委托下属越秀区教育中心经营管理，权限为代为经营管理场地��代为出租场地、代为与承租方签署租赁合同、代为收取租金或场地使用费、代为收回场地等。另查，广州市越秀区教育局于2014年5月23日向南方中英文幼儿园发出《越秀区教育局关于广州市越秀区南方中英文第一幼儿园2013年度检查整改通知书》，认为其尚未达到2013年度检查标准，责令其限期整改于2014年5月30日前完成整改工作等。据南方中英文幼儿园2010年6月30日的《民办学校办学许可证》记载：许可证有效期限4年，该幼儿园2013年度年检不合格。越秀区教育中心于2015年1月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟立即向越秀区教育中心交还广州市淘金北路正平中街9号小区配套幼儿园场地，总建筑面积1160平方米；2、怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟向越秀区教育中心支付从2014年8月至实际交还场地之日止的场地占用费��每月按39440元计算）。原审庭审中，怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟陈述其幼儿园现仍在正常运营，有幼儿150人左右，教职工25人左右，幼儿学费按月收费，如要迁出涉案场地，需要2年时间处理幼儿园幼儿及教职工的分流工作。越秀区教育中心针对南方中英文幼儿园的学生及教职工分流安置工作，提交了如下证据：1、广州市越秀区教育局于2010年6月30日颁发的《民办学校办学许可证》，记载广州市越秀区南方中英文幼儿园地址在广州市淘金北路30号，校长徐某，举办者陆东伟等。2、越秀区教育中心（甲方）与广州市越秀区南方中英文幼儿园（乙方）于2013年6月24日签订的《租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区淘金北路30号（建筑面积1606.6平方米）的教育用地（含室外活动场地及房屋现有的设备设施）出租给乙方，租赁期4年，从2013年7月19日至2017年7月18日止，由于乙方承办的广州市越秀区南方中英文第一幼儿园房屋（地址淘金北路正平中街9号）甲方在合同期满后向承租方怡康公司收回，所以，乙方必须承诺做好该园幼儿及教职员工的分流及安置工作，并对由此产生的问题负全责。怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟对上述证据不予质证。原审法院认为：涉案淘金北正平中街9号场地由广州市天河区教育局移交广州市越秀区教育局接管后，根据广州市越秀区教育局出具的情况说明显示，该局一直委托越秀区教育中心对涉案场地进行管理，越秀区教育中心有权以自己名义对外签订租赁合同、管理涉案场地，其与怡康公司签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定原天河区教育局与怡康公司签订的《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿��的协议》自2010年1月1日起由越秀区教育中心继续履行，越秀区教育中心、怡康公司双方明确越秀区教育中心是涉案场地的出租人，怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟辩称越秀区教育中心并非本案租赁关系的主体没有依据，不予接纳。该协议还约定从2010年1月1日起国有资产占用费由怡康公司承办的南方中英文幼儿园向越秀区教育中心缴交，南方中英文幼儿园作为涉案场地实际使用人依约向越秀区教育中心支付占用费，故怡康公司、南方中英文幼儿园均是涉案场地的承租人。协议期限届满后，双方没有续签合同，南方中英文幼儿园继续使用涉案场地，按照每月39440元的标准向越秀区教育中心支付占用费至2014年7月，怡康公司及南方中英文幼儿园与越秀区教育中心之间构成不定期租赁关系，占用费标准由双方实际变更为每月39440元。协议期限届满后，越秀区教育中心��涉案场地的租赁事宜组织了公开举牌竞价招租，本次招租因怡康公司未在规定期限与越秀区教育中心签订租赁合同，替补候选人放弃承租权而终止。此后，越秀区教育中心委托广州产权交易所对涉案场地进行公开招租，怡康公司与南方中英文幼儿园联合参与项目评审，因评审得分排名靠后而未能得以承租涉案场地。越秀区教育中心通过公开招租方式确定涉案场地承租人，能确保国有资产保值增值，提高效益，其招租活动也给予了怡康公司、南方中英文幼儿园参与竞租的机会，考虑了怡康公司、南方中英文幼儿园长期承租涉案场地的利益，是怡康公司、南方中英文幼儿园因自身条件所限而未能在竞争中获胜。怡康公司、南方中英文幼儿园未能按程序取得涉案场地承租权，越秀区教育中心在事后向其发出通知要求收回涉案场地是其依法行使合同解除权的行为，故双方间的租赁关系已解除，越秀区教育中心要求怡康公司及南方中英文幼儿园腾空交还涉案场地并按照每月39440元的标准支付占用费合法，予以支持。陆东伟并非本案租赁关系的当事人，不应承担本案责任。至于幼儿园幼儿及教职工分流安置问题，陆东伟举办的广州市越秀区南方中英文幼儿园在租赁合同中向越秀区教育中心作出承诺同意做好本案涉案场地幼儿园幼儿及教职工的师生分流工作；广州市越秀区教育局作为南方中英文幼儿园的主管单位，亦同意协助做好该幼儿园的师生分流工作；虽有上述书面承诺，但南方中英文幼儿园客观上仍需要时间清理涉案场地，落实幼儿及教职工分流安置工作，为充分保障幼儿教育权益及教职工利益，维护社会稳定，以6个月期限供南方中英文幼儿园完成搬迁及师生分流工作为宜。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条及第二百三十五条的规定，于2015年6月9日作出如下判决：一、怡康公司、南方中英文幼儿园在本判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市淘金北路正平中街9号小区配套幼儿园（建筑面积1160平方米）腾空交还给越秀区教育中心；二、怡康公司、南方中英文幼儿园在本判决发生法律效力之日起10日内，向越秀区教育中心支付从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的占用费（每月按39440元计算）；此后的占用费，由怡康公司、南方中英文幼儿园按照上述标准逐月向越秀区教育中心支付至实际交还涉案场地之日止；三、驳回越秀区教育中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理4244元，由怡康公司、南方中英��幼儿园负担。判后，上诉人怡康公司、南方中英文幼儿园不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定越秀区教育中心是涉案场地的出租人错误。首先，涉案幼儿园位于淘金北路正平中街9号场地被调整为广州市越秀区行政划区范围，涉案幼儿园移交越秀区教育局接管，但是越秀区教育局至今未办理涉案场地资产划拨手续，产权依然登记在天河区教育局名下，因此，涉案场地的出租人依然是天河区教育局。其次，根据《补充协议》第五条约定，即使承办协议由越秀区教育中心继续代为履行，并不意味着天河教育局因此丧失承办协议项下的权利包括合同解除权等实体权利，因此，即使要向我方主张合同解除权，也应该由天河区教育局来行使。再次，越秀区教育局系涉案场地接管人，越秀区教育中心与越秀区教育局之间系代理关系，越秀区教育中心只是在授权范围代表越秀区教育局与怡康公司签订补充协议。因此，补充协议直接约束越秀区教育局与怡康物业公司，越秀区教育中心并非是补充协议的主体。二、原审认定我方需向越秀区教育中心交还涉案场地错误。协议约定的租赁期限届满后，我方继续使用涉案场地并缴纳租金，接管人越秀区教育局没提出书面的异议，根据合同法第二百三十六条的规定，协议至今继续有效，租赁期限并未因此而届满，不存在向越秀区教育局移交场地问题。其次，承前所述，未经产权人天河教育局及接管人越秀区教育局的授权，越秀区教育中心擅自委托产权交易中心招投标方式评选承租人的评审结果是无效的，我方无需因此腾退场地给越秀区教育中心。三、原审认定我方未依约向越秀区教育中心交纳占用费错误。按照承办协议约定的租金标准，我方并没有拖欠任何租金，无需补缴租金。反而是��秀教育局多收了我方的租金应予以返还。为此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回越秀区教育中心的起诉；3、判令越秀区教育中心承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人越秀区教育中心答辩称：怡康公司、南方中英文幼儿园提出的上诉请求无任何法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。理由为：一、我方系涉案场地的出租人毫无争议，怡康公司亦以书面形式和实际履行行为加以确认。1、涉案场地原属天河区教育局，2005年依据广州市行政区划调整，划入并由天河区教育局移交至越秀区教育局。2、根据补充协议，我方作为出租方与怡康公司签署该协议，双方明确由我方自2010年1月1日起继续履行《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿园的协议》。可见怡康公司以书面形式确认了我方的出租人身份，并承诺向我方履行承租人义务。3、签署《补充协议》��，南方中英文幼儿园依约定向我方一直缴交租金及场地占用费至2014年7月。二、原审法院判令怡康公司、南方中英文幼儿园向我方交还涉案场地并按每月39440元标准缴纳场地占用费合法、清晰、正确。鉴于怡康公司、南方中英文幼儿园确认涉案场地租赁期限于2013年8月31日到期后，与我方形成不定期租赁关系，由此应视为其确认以下事实：1、既然是不定期租赁关系，则根据《合同法》第232条规定，我方可随时解除与怡康公司、南方中英文幼儿园之间的不定期租赁关系；2、自租赁期限届满后，怡康公司、南方中英文幼儿园一直按照评估机构评估的租金单价每月39440元向我方缴交场地占用费，证明其以实际履行确认在不定期租赁期间的占用费标准调整为每月39440元。原审被告陆东伟述称同意怡康公司、南方中英文幼儿园的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无��，本院予以确认。二审另查明：原审诉讼中，怡康公司、南方中英文幼儿园、陆东伟向法院提交了越秀区教育中心开具的涉案场地2013年9、10月租金发票，发票金额为78880元。二审诉讼期间，广州市越秀区教育局向本院出具《师生安置方案》，陈述其安置方案为：1、对于怡康公司、南方中英文幼儿园未履行承诺予以安置的幼儿，将由新承租人宋某原址接收，收费调整至越秀区普惠性幼儿园标准，该局将监督落实；2、对于怡康公司、南方中英文幼儿园未履行承诺予以安置的教职工，2014年8月31前与南方中英文幼儿园签署劳动合同，并确实在园内任教或工作，且仍在用工期限内并购买社保的，如本人愿意继续留园，由宋某全部接收录用，其余教职工由怡康公司、南方中英文幼儿园自行解决。本院认为：关于越秀区教育中心是否为涉案场地出租人的问题。涉案淘金北正平中街9号场地由广州市天河区教育局移交广州市越秀区教育局接管，根据广州市越秀区教育局出具的《情况说明》显示，该局一直委托越秀区教育中心对涉讼场地进行经营管理，故越秀区教育中心有权对涉案场地进行经营管理、出租使用。同时，越秀区教育中心与怡康公司签订的《补充协议》亦明确原天河区教育局与怡康公司签订的《关于承办淘金北正平中街9号小区配套幼儿园的协议》由越秀区教育中心继续履行，现越秀区教育中心以涉案场地出租人身份起诉主张权利，广州市越秀区教育局对此并无异议，故本院予以认可。关于怡康公司及南方中英文幼儿园应否腾空交还涉案场地的问题。协议约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，南方中英文幼儿园继续使用涉讼场地并向越秀区教育中心支付占用费，原审认定怡康公司及南方中英文幼儿园与越秀区教育中心之间形成不定期租赁关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定不定期租赁当事人可以随时解除合同，越秀区教育中心在2014年8月27日向某公司发出通知要求收回涉案场地是其依法行使合同解除权的行为，故原审认定双方之间的租赁关系已解除，并判令怡康公司及南方中英文幼儿园腾空交还涉案场地并无不当。另原审法院考虑到南方中英文幼儿园客观上需时间清理涉案场地，落实幼儿及教职工分流安置工作，为充分保障幼儿教育权益及教职工利益，维护社会稳定，给予6个月期限供南方中英文幼儿园完成搬迁及师生分流工作，是可行的，本院予以认可。关于怡康公司及南方中英文幼儿园应否缴纳涉案场地占用费的问题。怡康公司、南方中英文幼儿园自2013年9月起实际按照每月39440元的标准向越秀区教育中心支付使用费至2014年7月，故本院对于越秀区教育中心主张使用费标准已由双方实际变更为每月39440元予以采信，原审判令怡康公司、南方中英文幼儿园按照每月39440元的标准支付自2014年8月1日至交还涉案场地之日止的占用费合法合理，本院予以维持。综上所述，怡康公司、南方中英文幼儿园的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4244元，由上诉人广州市怡康物业发展有限公司、广州市越秀区南方中英文第一幼儿园共同负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　黄　嵩审判员　　谭红玉二〇一五年××月××日书记员　　仪文娟搜索“”