（2015）双流民初字第6599号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-12-26
案件名称
成都鸟巢物业服务有限公司与陈博为、袁雪峰、冯玲、陈天芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
双流县人民法院
所属地区
双流县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都鸟巢物业服务有限公司,陈博为,袁雪峰,冯玲,陈天芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第6599号原告成都鸟巢物业服务有限公司。住所地：四川省成都市高新区。法定代表人张志涛，总经理。委托代理人赵奎，男，公司员工。委托代理人苏正，四川融谦律师事务所律师。被告陈博为，男，1989年6月11日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人王智勇、王靖财，四川顺泰律师事务所律师。被告袁雪峰，男，1997年11月15日出生，汉族，住四川省双流县。法定代理人陈敏，女，1974年5月1日出生，汉族，住四川省双流县，系袁雪峰母亲。委托代理人王智勇、王靖财，四川顺泰律师事务所律师。被告冯玲，女，1981年11月21日出生，汉族，住四川省双流县。委托代理人王智勇、王靖财，四川顺泰律师事务所律师。被告陈天芬，女，1969年1月12日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托代理人张俊康，男，1969年1月26日出生，汉族，住四川省邛崃市，系陈天芬丈夫。原告成都鸟巢物业服务有限公司（以下简称“鸟巢物业公司”）诉被告陈博为、袁雪峰、冯玲、陈天芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由审判员苏建兵独任审判，于2015年8月31日、9月10日公开开庭进行了审理。原告鸟巢物业公司的委托代理人赵奎、苏正、被告陈博为、袁雪峰、冯玲的委托代理人王智勇、被告陈天芬的委托代理人张俊康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸟巢物业公司诉称，2011年7月，原告与四川置都房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对四川置都房地产开发有限公司开发的物业承担前期物业服务。2012年11月13日，被告陈博为、袁雪峰、冯玲与四川置都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定三被告购买该公司开发的商铺，合同载明了物业管理费为6元/平方米/月，物业管理费每半年缴纳一次。2013年12月28日，三被告签署了《收楼书》，接收了商铺。2014年5月28日，被告陈天芬与被告陈博为、袁雪峰、冯玲签订《商铺租赁合同》后，一直经营至今。四被告从2014年7月1日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催收无果，故诉至法院请求判令：1、四被告立即向原告支付从2014年7月1日起至2015年6月30日止的物业管理费37793.52元。2、四被告从2014年7月1日起，按每日千分之三的标准向原告支付违约金，直至物业管理费付清为止。被告陈博为、袁雪峰、冯玲辩称，三被告与被告陈天芬签订的《商铺租赁合同》中约定，物业管理费等费用由承租人即被告陈天芬承担。三被告与四川置都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中未对逾期缴纳物业管理费的违约金进行约定，故不应支付违约金，即使要支付，原告请求的违约金也过高，应予调整。被告陈天芬辩称，被告陈天芬与被告陈博为、袁雪峰、冯玲签订《商铺租赁合同》，约定物业管理费由被告陈天芬缴纳属实。原告按6元/平方米/月收取物业管理费不合理，明显过高，应降低标准；被告陈天芬多次就物业管理费的收取标准与原告协商，原告不予理睬，因此，被告陈天芬并非故意不缴纳物业管理费，不存在违约行为，不应承担违约金。经审理查明，2012年11月13日，被告陈博为、袁雪峰、冯玲与四川置都房地产开发有限公司签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定三被告购买四川置都房地产开发有限公司开发的“锦玺”×幢×层×号、幢×层×号、幢×层×号的商业用房，面积共计524.78平方米。合同第二十二条“前期物业服务”中约定，四川置都房地产开发有限公司选聘的物业管理企业为鸟巢物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为6元/月/平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、物业管理企业的合理利润等；物业管理企业按照第2种方式收取物业服务费，即按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月10日前和7月10日前缴费；物业服务的内容和业主临时管理规约的内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时管理规约。《临时管理规约》第九条“前期物业服务及其缴纳”中规定，全体业主一致同意在业主大会设立前，由开发建设单位四川置都房地产开发有限公司通过公开招投标的方式选聘的鸟巢物业公司，依照《前期物业服务合同》对本物业提供前期物业服务；《前期物业服务合同》内容作为开发建设单位与物业买受人订立的买卖合同内容之一；各业主同意物业服务费由全体业主按其专有部分面积大小共同分担，自专有部分交付之日的次日起至《前期物业服务合同》终止之日发生的物业服务费用，按照《前期物业服务合同》的约定按期足额交纳；业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2013年12月28日，三被告接收了上述房屋。2014年5月28日，被告陈博为、袁雪峰、冯玲与被告陈天芬签订《商铺租赁合同》，约定被告陈博为、袁雪峰、冯玲将本案商铺出租给被告陈天芬使用，租期十年。自2014年10月起，原告多次向被告陈天芬发出缴纳物业管理费的通知，被告陈天芬至今未缴纳自2014年7月1日起的物业管理费。《前期物业服务合同》载明，商业物管费为6元/月/平方米；物业服务费由业主每半年交纳一次，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。上述事实，有原、被告的一致陈述以及原告提交的商品房买卖合同及补充协议、房屋交接书、前期物业服务合同、临时管理规约、商铺租赁合同等在卷为证。本院认为，被告陈博为、袁雪峰、冯玲与四川置都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议属实，《临时管理规约》、《前期物业服务合同》是《商品房买卖合同》及补充协议的组成部分，是合同内容之一。被告陈博为、袁雪峰、冯玲应当按照上述约定向原告交纳物业管理费，物业管理费经计算为524.78平方米×6元/平方米/月×12个月=37784.16元。被告陈博为、袁雪峰、冯玲与被告陈天芬签订了《商铺租赁合同》，双方约定物业管理费由承租人陈天芬交纳，但此约定并不能免除被告陈博为、袁雪峰、冯玲交纳物业管理费的义务，故四被告均有向原告交纳物业管理费的义务。四被告未按约支付物业管理费违约，应承担违约责任，但原告请求按每日千分之三支付违约金过高，本院根据原告的实际损失情况，参照中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。物业管理费每半年缴纳一次，于每年的1月10日前和7月10日前缴纳，故违约金应分段计算，以524.78平方米×6元/平方米/月×6个月=18892.08元为基数，从2014年7月11日起计算，以37784.16元为基数，从2015年1月11日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陈博为、袁雪峰、冯玲、陈天芬于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告成都鸟巢物业服务有限公司2014年7月1日至2015年6月30日的物业管理费37784.16元及违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率，以18892.08元为基数，从2014年7月11日起计算，以37784.16元为基数，从2015年1月11日起计算，直至付清时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，由被告陈博为、袁雪峰、冯玲、陈天芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 苏建兵二〇一五年九月十五日书记员 周欢欢 关注公众号“”