（2015）穗中法民五终字第3923号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-09-16
案件名称
于得军、广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于得军,广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3923号上诉人（原审原告、反诉被告）：于得军，住吉林省榆树市。委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。负责人：姚沛源，董事长。委托代理人：陈晓玲、吴艺，广东君厚律师事务所律师。上诉人于得军与广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕经济社）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月12日，于得军向原审法院起诉称：杨箕经济社于2014年9月18日将其所有的广州市广利路47号A101商铺（以下简称涉案商铺）进行招投标，并采用举牌竞价的方式。于得军按照杨某经济社的公某及竞投的要求，于2014年9月12日向杨某经济社交纳了竞投保证金20000元，9月18日在天河区改制公司“三资”交易中心举办的公开竞投中，于得军以每月77074元的成交价竞得涉案商铺的租赁权，并同时获得了天河区村改制公司的资产资源交易确认书。根据确认书所注明的内容，竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日到杨某村改制公司交易站签订交易合同，但杨某经济社在2014年9月30日才将租赁合同出示给于得军，且合同中的出租方并非杨某经济社，出租的主体存在问题。于得军提出首先公告中并没有将所有租赁所涉及的合同内容予以公某，很多条件都是不确定的，有待出租方与承租人双方协商。其次，原租户并没有撤走的迹象，并且该铺位一直都由原租户控制并且在继续使用，于得军根本无法了解涉案商铺的具体情况。杨某经济社应处理好其与原租户的问题，并按照公某要求确保竞得者顺利承租。请求：1.杨某经济社与于得军就涉案商铺履行签订租赁合同的义务；2.杨某经济社将涉案商铺清空并交付于得军租赁使用；3.本案诉讼费由杨某经济社全部承担。杨某经济社答辩并反诉称：涉案商铺的房产为杨某经济社所有。2011年9月6日，杨箕经济社就涉案商铺与李应彭签订了《广州市房屋租赁合同》，合同期限自2011年10月1日至2014年9月30日。涉案商铺于2014年9月18日在天河区改制公司“三资”交易中心举办公开竞投，竞投方式为现场举牌竞价，于得军以每月77074元的竞投金额中标。同日，杨箕经济社向于得军发出《天河区村改制公司资产资源交易确认书》，于得军应当于2014年9月25日至2014年9月30日持本成交确认书到杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格。于得军没有在规定的时间前往杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订合同。2014年10月11日，杨箕经济社以邮寄的方式向于得军发出《关于催告签订广州市天河区广利路47号A101商铺租赁合同的通知》，催告于得军在接到通知的三天内前往杨某经济社签订租赁合同，但于得军没有在该期间与杨某经济社签订合同。于是，杨箕经济社于2014年10月27日发出两份《关于没收广州市天河区广利路47号A101商铺竞投保证金的通知》，分别寄往于得军住所地以及现居住地，撤销于得军的竞得资格。杨某经济社依据规定，提起反诉，请求：1.于得军承担弃标责任，于得军缴纳的20000元交易保证金归杨某经济社所有；2.于得军赔偿杨某经济社房屋租金损失77074元（自2014年11月1日计至2014年11月30日）；3.本案诉讼费由于得军承担。于得军就反诉答辩称：不同意杨某经济社的反诉请求，请求法院驳回。在招投标中杨某经济社没有将租赁合同予以公某，且出租方主体并非招标人，杨某经济社也没有提交相关的委托资料。原租户的装修、设备顶手、搬迁问题尚未解决。招标的公告公某中涉案商铺的面积不符合实际的面积。杨某经济社在反诉状中称其向于得军发出催告函，于得军并没有收到。于得军多次找杨某经济社协商，但杨某经济社也拒不与于得军签订租赁合同。原审法院经审理查明：2014年8月8日，杨某经济社作出《村改制公司资产资源交易民主表决情况表》，内容为经过表决通过广利路47号首层部位的《村改制公司资产资源交易方案》（以下简称《交易方案》）。《交易方案》主要内容为：广州市天河区广利路47号首层部位（即涉案商铺）的房产所有权人为杨某经济社；交易类别为出租；交易方式为现场举牌竞价；承租（包）人的条件为原租户优先；同等条件下，杨某村民优先；投标底价为每月77074元，租金按月为一期收取，每期的前20日交付当期租金；交易保证金为20000元，以现金形式在竞投会举办前3日缴纳至广州市天河区天河路104号华普大厦东座10楼财务部；合同履行保证金为112580元，在竞得人竞得资产后交易保证金将自动转化为合同履行保证金；合同签订后10天内缴纳合同履行保证金，拖欠租金60天后没收合同履行保证金，合同违约后按每天千分之五计算违约金；租赁期限为两年，以租赁合同为准；自签署《成交确认书》之日起在竞投结果公某期满后7个工作日内签订合同；资产交付时间为竞投会后三个月内；其他需要说明的情况：有报建资料，房产证正在办理中，现租赁期限至2014年9月30日止等。其后，杨某经济社发出《招投标公告》，主要内容为：受杨某经济社的委托，定于2014年9月18日10:00在广州市天河区天河路104号华普大厦东座10楼对杨某经济社的涉案商铺项目进行招投标，本项目采用现场举牌竞价方式进行；交易资产地址为涉案商铺；面积为433平方米；交易资产的现状为租赁；产权现状为无房产证；受让人或承租（包）人的条件：只有报建资料；由于历史原因，房产证未能办理；消防手续需自行办理；允许原租户搬走所有装修，但不得毁坏原结构；交易底价为56290元/月；交易竞投保证金为20000元，在报名结束前以银行转账方式确保资金到达保证金账号；租赁/承包期限为2年，自2014年11月1日至2016年10月31日；竞投会时间为2014年9月18日10:00等。2014年9月12日，于得军报名参加竞标并向杨某经济社支付涉案商铺的竞投保证金20000元，杨某经济社向于得军出具相应的《收据》。2014年9月18日，于得军与杨箕经济社双方在《天河区村改制公司资产资源交易确认书》（以下简称《确认书》）上进行签章确认，《确认书》主要内容为：于得军竞得杨某经济社的涉案商铺项目经营使用权；现将有关事项确认如下：交易面积为433平方米；合同期限为2年，成交价格为每月77074元；竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日，持本成交《确认书》到杨某村改制公司交易站与出让方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任等。2014年10月11日，杨箕经济社向于得军的身份证地址邮寄《关于催告签订广州市天河区广利路47号A101商铺租赁合同的通知》，该通知内容为：于得军成功竞标涉案商铺，经该社催告于得军未按期与该社签订租赁合同；现该社正式向于得军发出书面通知，请于得军在接到通知的三天内前来该公司签订租赁合同，逾期视为拒绝签署该合同，该社有权没收该项交易保证金等。杨某经济社称上述邮件被退件，并提供上述邮件的退件邮封复印件。邮封复印件上的改退批条显示上述邮件于2014年10月21日因“家中无人签收”被退回。于得军表示并无收到上述邮件。2014年10月27日，杨箕经济社向于得军的身份证地址以及“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”邮寄《关于没收广州市天河区广利路47号A101商铺竞投保证金的通知》，该通知内容为：截止至2014年10月26日，经该社多次催告于得军仍未按期与该社签订租赁合同，现视于得军自动放弃竞得资格，该社将没收于得军该项交易竞投保证金2万元等。杨箕经济社称“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”为于得军的办公地址，上述两封邮件均被退件，并当庭提供上述邮件的退件供法院核对。经原审当庭拆封上述两封邮件，邮件中的文件均为上述通知，其中按于得军的身份证地址邮寄的邮件改退批条上显示上述邮件于2014年11月8日因“迁移新址不明”被退回，向“广州市天河区天河路104号华普大厦首层”邮寄的邮件改退批条上显示上述邮件因“原址查无此人”被退回。于得军表示并无收到上述两封邮件。在本案中，于得军为证明本案事实及其主张提供了以下证据：一、涉案商铺的照片多张及视频光盘，其中部分照片显示有2014年11月2日及2015年1月5日的《广州日报》，涉案商铺内部有桌椅等，大门张贴告示“内部装修、暂停营业”等。拟证明涉案商铺在2014年11月2日及2015年1月5日仍实际控制在原租户手上，杨某经济社无法将涉案商铺向其出租。二、《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》的出租方为广州市天河区杨某物业管理有限公司（以下简称杨某物业公司），承租方为于得军。《租赁合同》对双方租赁涉案商铺的权利义务进行约定，约定：本合同签订3个工作日内，承租方须一次性向出租方交纳154148元作为履行本合同的保证金；租金为每月77074元，租金按月计算，每月的10日前以现金支付或转账支付的方式支付；凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金千分之三计算等。《租赁合同》的部分条款包括承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等存在空白并未填写，《租赁合同》落款部分双方均未签名盖章。于得军称上述《租赁合同》是杨某经济社于2014年9月30日向其提供的，合同上出租方所列明的单位名称并非杨某经济社，而是杨某物业公司，证明合同的主体存在问题；合同的条款中有部分内容不确定，还需要双方进行协商及约定。三、《天河区村改制公司小额资产资源交易公告》，《小额资产资源出租交易文件》及上述文件在涉案商铺门口张贴的照片，其中上述交易公告显示杨箕经济社于2015年1月20日对广利路47号A105项目进行招投标等。拟证明杨某经济社将涉案商铺再次招标等。杨某经济社对上述证据质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认，该照片及光盘均是于得军自行拍摄，无法证明其拍摄时间及拍摄地点，且从照片及光盘的内容上看涉案商铺已处于暂停使用的状态；对证据二的真实性、合法性无异议，确认《租赁合同》是其向于得军提供的，并表示其于2014年9月20日就通过电子邮件向于得军提供《租赁合同》，但对此无法提供证据；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，表示因于得军弃标所以其就涉案商铺重新组织竞投。杨箕经济社为证明本案事实及其主张提供了以下证据：杨箕物业公司（出租人）与李应彭（承租人）就广州市天河区广利路47号首层部位签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日等。杨某经济社提供上述证据拟证明其与案外人李某就涉案商铺签订的租赁合同于2014年9月30日到期。于得军对上述证据的真实性予以确认，但表示没有看过该份合同，且在该租赁合同到期后，原租户并没有撤场。另，于得军对杨某经济社所称2014年9月20日已向其发送《租赁合同》的电子邮件不予确认，其另提供其邮箱截图，截图显示其在10月15日才收到附有《租赁合同》的电子邮件。另在本案庭审中，于得军与杨某经济社双方就以下问题发表各自观点：一、关于双方没有签订租赁合同的原因。于得军表示其在杨某经济社要求签订租赁合同的最后一天才取得合同，该合同主体并非杨某经济社，对方提供的合同也不合理，所以其没有签署，且涉案商铺的原租户仍未搬迁，若签订合同亦无法履行。杨某经济社认为没有签订合同的原因是于得军没有按照《确认书》上所载明期间与其签订租赁合同。二、关于双方现是否愿意签订租赁合同。于得军表示愿意按照其投标价格签订租赁合同。杨某经济社表示因于得军已弃标，于得军已丧失与其签订租赁合同的资格。三、关于中标前双方是否确定租赁合同条款。于得军表示没有确认。杨某经济社表示根据《交易方案》以及《招投标公告》，双方已对租赁合同的条款进行协商。四、关于涉案商铺的现状。双方确认涉案商铺已另行招标并向他人进行出租。原审法院认为：《交易方案》并未明确涉案商铺的租赁期限、交付时间、出租人与承租人的具体权利义务等，杨某经济社在于得军中标后提供的《租赁合同》亦对《交易方案》确定的交租时间、逾期交租的违约金等条款进行变更，且《租赁合同》中关于承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等条款存在空白并未填写，因此在于得军中标后，双方仍须通过协商一致签订具体的租赁合同。合同须基于双方协商一致方能订立，现杨某经济社明确不与于得军签订合同，且杨某经济社已另行招标向他人出租涉案商铺，于得军起诉要求杨某经济社与其就涉案商铺签订租赁合同缺乏依据，不予支持。另，交付涉案商铺应为双方签订租赁合同后杨某经济社作为出租人所承担的义务。在双方并未签订租赁合同的前提下，于得军诉请杨某经济社清空并向其交付涉案商铺亦缺乏依据，不予支持。《确认书》约定：于得军应当于2014年9月25日至2014年9月30日，持本成交确认书到杨某村改制公司交易站与杨某经济社签订交易合同，不按期签订的视为于得军放弃竞得资格，于得军应承担相应法律责任。于得军称《租赁合同》是杨某经济社在9月30日向其提供的，杨某经济社确认《租赁合同》为其提供，并表示在9月20日其通过电子邮件向于得军提供《租赁合同》，但对此无法提供证据予以证明。《租赁合同》的出租人并非杨某经济社，且《租赁合同》的部分条款并未填写，订立《租赁合同》仍须基于双方协商一致。因双方对合同条款未能协商一致，致使《租赁合同》未能订立，《租赁合同》未能订立的责任应不可归责于任何一方。因此，杨某经济社要求没收交易保证金及要求对方赔偿租金损失缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回于得军的全部诉讼请求；二、驳回广州市天河区天河南街杨某股份合作经济联社的全部反诉请求。一审本诉案件受理费200元，由于得军负担；反诉案件受理费1115元，由杨某经济社负担。于得军不服上述判决，向本院提起上诉称：导致《租赁合同》未能签订的责任在于杨某经济社。按照《确认书》的要求，竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日到杨某村改制公司交易站签订交易合同，但杨某经济社于2014年9月30日才将《租赁合同》出示给于得军，其中《租赁合同》的承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等多项条款并未与于得军协商确定，且《租赁合同》的主体并非招标的主体杨某经济社，而是杨某物业公司，杨某物业公司也没有提供杨某经济社的委托授权手续。截至于2014年11月2日原租户并没有撤出涉案商铺的迹象，很显然杨某经济社在公某中所注明的租赁承包期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止只是一句空话，根本无法实现。综上，请求：撤销原审判决的第一项，维持第二项，改判杨某经济社承担违约责任，并履行就涉案商铺签订《租赁合同》的义务。杨某经济社不服上述判决，向本院提起上诉称：杨某经济社在2014年9月20日通过电子邮件的方式，2014年9月30日通过纸质版的方式，2014年10月15日通过电子邮件的方式向于得军提供了《租赁合同》，但于得军没有在规定的时间内前往杨某村改制公司交易站签订合同，即使在宽限期内也未就签订合同的事宜与杨某经济社进行过任何的协商。至于于得军所称的版本存在出租方不一致及内容存在不确定性等问题，并不对交易方案产生根本性改变，不能成为拒签合同的理由。对于主体不一致的问题，于得军与杨某物业公司签订了杨某经济社所有的另一物业合同，于得军对杨某经济社的组织形式是了解的。综上，请求：撤销原审判决第二项，支持杨某经济社的所有反诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：从杨某经济社的《交易方案》、《招投标公告》的内容分析，主要是对涉案商铺拟予出租涉及的基本情况的告知，并未对涉案商铺的具体租赁合同关系内容进行固定，而于得军签订的《确认书》载明“竞得人应当于2014年9月25日至2014年9月30日，持本成交《确认书》到杨某村改制公司交易站与出让方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格”，故该《确认书》的内容明确说明双方当事人固定签订《租赁合同》的机会，即双方当事人为未来签订《租赁合同》而达成的合意，该《确认书》属于预约合同，对双方当事人有约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，于得军于2014年9月30日取得《租赁合同》文本，但该《租赁合同》中关于承租期限起止时间、免租期及场地交付时间等条款空白，合同保证金、交租日、逾期交租的违约金与《交易方案》公布的不一致，至原审诉讼时于得军仍认为合同条款中部分内容不确定，还需要双方进行协商，可见于得军、杨某经济社双方对订立《租赁合同》的条款未能达成合意。故本案《租赁合同》未能签订的原因是双方当事人未能协商一致，由此，原审法院认定《租赁合同》未能订立不属于任何一方的责任并无不当。现杨某经济社已将涉案商铺另行招投标出租，于得军上诉主张杨某经济社与其履行签订涉案商铺《租赁合同》,以及杨某经济社上诉主张没收于得军交易保证金及赔偿租金损失均理据不足，本院不予支持。综上所述，于得军和杨某经济社的上诉理由均不充分，其上诉请求予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1315元，由于得军负担200元；杨箕经济社负担1115元。本判决为终审判决。审判长 叶惠莲审判员 林 娟审判员 汤 琼二〇一五年九月××日书记员 周夏如