（2015）徐民四（民）初字第2226号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-10-19
案件名称
杨甲与俞阿校房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨甲,俞阿校
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十三条第一款，第五十八条第一款，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第2226号原告杨甲。法定代理人杨乙。被告俞阿校。委托代理人俞甲。委托代理人俞乙。原告杨甲与被告俞阿校房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月20日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告杨甲及其法定代理人杨乙、被告俞阿校的委托代理人俞甲、俞乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨甲诉称，2014年11月5日，原告经上海中原物业顾问有限公司江安路分公司介绍与被告之子签订了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同，约定，由原告购买被告所有的上海市徐汇区桂平支路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告是XXX残疾人，没有民事行为能力。被告一直没有露面，其子始终没有出示授权委托书及公证文书，也没有在合同上留下其本人的姓名、住址、联系方式等信息，代签被告的名字，因此，上述房地产买卖居间协议和房屋买卖合同是无效的，现诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2015年11月5日签订的房地产买卖居间协议和房屋买卖合同；2、被告退还原告定金50，000元。案件审理过程中，原告变更诉请1：请求确认原被告于2015年11月5日签订的房地产买卖居间协议和房屋买卖合同无效。被告俞阿校辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告双方签订的房屋买卖合同和房地产买卖居间协议是双方真实意思的表示，合同是真实有效的。合同签订时，原告的父母均在场，被告告诉过原告代父签字的情况，原告没有提出过异议，当时我们也有委托书，原告没有要求查看。原告之父向被告支付了定金5万元。合同签订后，被告曾多次致电、函告原告，要求其履行合同义务，原告不予理睬，后，被告通过挂号信给原告发函，要求解除合同并没收定金。被告已向原告发出解约函，合同已经解除。经审理查明，被告俞阿校与俞甲、俞乙系父子关系。原告系XXX残疾人，残疾XXX。2014年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）在上海中原物业顾问有限公司（丙方）的居间下就上海市徐汇区桂平支路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1，780，000元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）。乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金50，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定，由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为1，780，000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后六天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）550，000元。乙方应于2015年2月15日前支付甲方房价款1，220，000元。甲、乙双方应于2015年2月15日前对系争房屋进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10，000元。甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的30%向守约方支付违约金。上述两份合同甲方落款处的签字均由被告之子俞乙代签。当日，原告向被告支付了定金5万元。系争房屋的权利人原为被告，2015年7月15日变更登记为案外人沈某某。被告分别于2014年11月16日、2014年12月5日、2014年12月11日通过挂号信向原告发函，敦促原告履行合同义务并告知违约责任，原告收到信函后未予回复。审理中，被告提出签订合同时，原告的父母及监护人均在场并由监护人向被告支付了5万元定金，原告对此予以确认。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、残疾人证，被告提供的通知函、催告函及邮寄凭证等及庭审笔录作证，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案原告为一级XXX残疾人，民事行为能力有瑕疵，涉及房产买卖的重大财产处分行为应当由其法定代理人代理或征得其法定代理人同意。从原告法定代理人自认签订合同时原告的父母均在场，并由原告父亲即本案原告的法定代理人向被告的儿子支付定金，可以认定原告法定代理人对原告与被告签订合同的行为已追认，故原告以其系XXX残疾人，没有行为能力由主张合同无效的意见，本院不予采纳。公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。虽然被告没有亲自到场签订合同，但是由其委托代理人代签，本案审理中被告提供了委托书，即使如原告所述，签订合同时被告未向原告出示委托书，仍可认定被告对代理人的行为是追认的，被告对合同承担法律责任，故原告以被告未亲自到场签订合同以及没有见到委托书为由主张合同无效的意见，本院亦难以采纳。根据合同法规定，有下列情形的，合同归于无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告之间签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同，并没有符合上述规定的情形，不能判定为无效。综上，原告请求确认原被告于2014年11月5日签订的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同无效；要求被告定金50，000元的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第五十八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告杨甲全部诉讼请求。案件受理费减半收取计565元，由原告杨甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪俭蓉二〇一五年九月十五日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；……第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 来源：