（2015）青民一终字第1485号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2016-01-12

案件名称

李明国与王丽荣、王丽艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王丽荣,王丽艳,李明国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1485号上诉人（原审被告）王丽荣。委托代理人王丽艳。上诉人（原审被告）王丽艳。被上诉人（原审原告）李明国。上诉人王丽荣、王丽艳与被上诉人李明国房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙琦担任审判长并主审本案、代理审判员陈明明、甘玉军参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王丽艳同时作为上诉人王丽荣的委托代理人、被上诉人李明国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李明国在原审中诉称，2012年10月20日，李明国与王丽艳签订了房屋��赁协议，约定将位于北京路盛鑫花园×号楼×单元×户的房屋租赁给李明国使用，租期为一年，年租金5400元。2013年7月18日，王丽艳又将该房屋出售，要求李明国腾房。李明国于2013年7月30日搬离该房，但王丽艳拒绝返还剩余房屋租金。为此，请求判令王丽荣、王丽艳返还剩余房屋租金1350元，并支付逾期利息，诉讼费用由王丽艳、王丽承担。王丽荣在原审中辩称，由于本人工作繁忙不能亲自办理房屋租赁相关手续，特委托王丽艳作为本人的合法代理人，全权代表本人办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，本人均予以认可，并承担相应的法律责任。王丽艳在原审中辩称，李明国所诉签订房屋租赁合同事实属实。协议的签字日期虽是10月20日，实际是10月27、28日签的。未签订合同前，李明国已入住了该房屋半个月。租赁合同约定的年租金为5400元，李明国实际只支付5000元，因为是老乡，剩余400元没要。2013年7月18日，该房屋出售给了案外人孙玉辉，与孙玉辉言明该房需到2013年10月19日才能交房，孙玉辉同意。王丽艳没通知李明国腾房，所以租金不同意退还。原审中李明国出示的证据及王丽荣、王丽艳质证和法院认证情况如下：证据1、房屋租赁合同，证明双方签订房屋租赁合同的事实。证据2、定金合同、房屋买卖合同，证明该房屋的实际所有人为王丽荣，王丽艳代其妹王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订涉案房屋定金合同及购房合同，并证明李明国租赁的该房屋未到期，王丽荣、王丽艳欠李明国剩余3个月的租金。王丽荣、王丽艳对李明国出示的上述证据的真实性无异议，但认为定金合同第7条已约定了甲、乙双方办完所有手续交接房屋时租金转��给乙方包括押金1000元，说明王丽荣、王丽艳并没有要求李明国在合同未到期倒房，是李明国自愿将房屋交还。原审法院认为，李明国出示的租赁协议真实合法有效，予以确认。原审中王丽荣、王丽艳出示的证据及李明国质证和法院认证情况如下：证据1、李明国之妻孙秀华收条，证明双方就房屋租赁的事实已协商解决完毕。证据2、王丽荣的授权委托书，证明王丽荣委托王丽艳办理涉案房屋的租赁事宜。李明国对王丽荣、王丽艳出示的上述证据真实性无异议。但认为不能证明双方已协商完毕，只能证明王丽荣、王丽艳已退租房押金，不能证明李明国不要剩余租期的租金。原审法院认为，王丽荣、王丽艳出示的证据真实合法有效，但不能证明李明国已放弃主张剩余租金的权利。原审经审理查明，王丽荣、王丽艳系姐妹关系。2012年9月5日，王丽荣委托其姐王丽艳全权办理位于本市北京路盛鑫花园×号楼×单元×户的房屋租赁事项。2012年10月20日，王丽艳代其妹即王丽荣与李明国签订房屋租赁合同。合同的主要内容为：甲方为王丽艳，乙方为李明国。甲方自愿将位于北京路盛鑫花园×号楼×单元×户的房产租于乙方。租期为12个月，2012年10月20日至2013年10月19日止。双方协商房租金为12个月一付，本次乙方实交租金为人民币5400元（大写：伍仟肆佰元整）在租赁期内，如甲方提前中断合同，应提前一个月通知乙方，并退还乙方已交的剩余房租和押金；如乙方提前中断合同，应提前一个月通知甲方，租金不退，退还押金……。家具、家电、水、电、物业押金，应根据屋内物品的价值由双方协商为人民币1000元（大写：壹仟元整）。在合同期满或解约后，甲方在乙方无任何��欠费用和保持屋内设施完好的情况下即返还押金，合同终止。甲方出售房屋，须在一个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。未尽事宜由双方协商约定；本租期为一年，租金为一年一交，乙方须提前一个月通知甲方续租或退租。注（租金每月为肆佰伍拾元整）。合同签订后，双方均按约履行了各自义务。2013年7月18日，王丽艳代王丽荣与案外人孙玉辉就涉案房屋签订购房定金合同。同年8月2日，王丽艳又代王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订了房屋购房合同，主要内容为：甲方为王丽荣，乙方为孙玉辉、苏浩文，甲乙双方经协商，甲方愿将莱西市北京路盛鑫花园×号楼×单元×户的住房建筑面积为89.76平方米，储藏室6平方米左右出售给乙方。甲、乙双方同意，上述房屋成交价格为人民币￥412500元整。甲、乙双方同意于2013年8月5日由甲方将上述房地产权正式交付给乙方。补充条款：1、双方协商甲方结清水、电、物业费。2、约定办完所有手续交接房屋同时租金转给乙方。原审另查明，王丽艳代王丽荣与案外人孙玉辉、苏浩文签订房屋购房合同后，李明国于2013年7月30日将涉案租赁房屋交付给王丽艳，但王丽艳未退还尚未到期80天的租金。仅于2013年9月18日退还李明国租房押金1000元。李明国于2013年7月23日另租案外人王丽霞所有的莱西市名都花园22号楼1单元401户房屋一处。原审认为，王丽荣系本案涉案房屋的所有权人，其对王丽艳对该房屋作出租赁、买卖的行为予以认可，并同意承担由此产生的法律后果，原审法院予以认可。王丽荣与李明国签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。李明国依约向王丽荣支付了一年的租赁费，则应使用该房屋至租赁期限届满，王丽荣在��赁期内将房屋出卖，但对未到期租赁费如何处理未与李明国达成一致意见。结合本案的实际情况，根据公平、公正的原则，王丽荣应将剩余未到期的租金退还李明国。李明国要求王丽荣返还租金1350元数额过高，过高部分不予支持，王丽荣应依据李明国与王丽艳签订的房屋租赁合同所约定的年租金5400元为依据计算返还李明国未到期的租金，即5400元÷365天×80天=1183.56元。李明国要求王丽荣支付逾期利息，因双方未约定，故应自李明国向法院提起诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。王丽艳系代王丽荣与李明国签订本案涉案房屋租赁合同，其行为为代理行为，且王丽荣予以认可，故李明国要求王丽艳返还剩余租金无法律依据，应予驳回。王丽荣、王丽艳的辩解意见与事实不符，且无证据佐证，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、王丽荣返还李明国租金1183.56元；二、王丽荣自2014年11月21日至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算向李明国支付本金1183.56元的逾期付款利息；三、驳回李明国对王丽艳的诉讼请求；上述一、二款于判决生效之日起10日内执行；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费50元，速递费60元，共计110元，由王丽荣负担。宣判后，上诉人王丽荣、王丽艳不服原审判决，向本院提起上诉称，1、双方约定租期为1年，未约定按月日计费，被上诉人强行中断合同，后果应其自负。原审判令上诉人返还被上诉人3个月租金，违��公平原则。2、上诉人卖房子与继续履行租赁合同无关，没有证据证明系上诉人要求被上诉人中断履行合同，被上诉人合同未到期自行中断，构成违约。3、原审认定退房时间不准确。被上诉人真正的退房时间为2013年9月18日，非2013年7月30日。2013年7月30日，被上诉人之妻孙秀华仅还给我4把钥匙，还有2把未还。2013年9月18日退还了押金，之后9月20日被上诉人夫妇到上诉人家吵闹要求返还租金，系无理取闹。4、原审将租赁合同视为收据错误，上诉人仅收取其租金5000元，被上诉人没有证据证明其实际交付了5400元，不应按此进行计算。上诉人王丽荣、王丽艳上诉请求：1、撤销山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第162号民事判决；2、依法判令被上诉人李明国支付上诉人王丽荣房租400元；3、一、二审案件受理费由被上诉人李明国负担。被上诉人李明国答辩称，上诉人的上诉理由不成立。根据租房合同第7条，上诉人出售房屋必须提前1个月通知被上诉人，但是上诉人没有尽到通知义务。2013年7月30日已经把房屋钥匙交还给上诉人，索要剩余房屋租金及押金时，上诉人要求把物业费结清，但等结清物业费后，上诉人拒给剩余房款。原审判决正确，应予维持。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，在双方租赁期间，上诉人王丽荣将涉案房屋进行了出售，作为承租人的被上诉人根据实际需要另寻房屋进行搬离，符合常情。上诉人王丽艳自认于2013年7月30日代表王丽荣接受了被上诉人交付的4把钥匙，该行为可以视为双方以实际行动解除了其之间的租赁合同。上诉人称系被上诉人单方强行中断合同，构成违约，与事实不符。租赁合同解除，��上诉人返还房屋，上诉人亦应当退还剩余租金，原审按照被上诉人实际使用时间计算租金，判决上诉人王丽荣返还剩余的租金，符合公平原则，本院对此予以维持。上诉人称其2013年7月30日仅收到4把钥匙，尚缺2把钥匙，双方没有交接完毕，但上诉人既没有证据证明其曾交付被上诉人6把钥匙，亦没有证据证明其后被上诉人仍占用使用该房屋，故本院对上诉人该项主张不予采信。上诉人称租金应当按5000元计，但双方租赁合同明确约定的是“本次乙方实交租金为人民币￥5400元”，上诉人没有证据证明其主张，本院对此不予采信。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决处理结果妥当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王丽荣、王丽艳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　琦代理审判员　　陈明明代理审判员　　甘玉军二〇一五年九月十五日书　记　员　　韩明玉书　记　员　　于国英关注公众号“”