（2015）东三法常民一初字第1075号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2016-07-25
案件名称
东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社与刘济棠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社,刘济棠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法常民一初字第1075号原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。负责人陈远培。委托代理人姜东明，广东星啸律师事务所律师。被告刘济棠，男，汉族，住址：广东省新兴县，公民身份号码：×××0333.原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社诉被告刘济棠租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员熊艳萍适用简易程序独任审判，并于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜东明到庭参加诉讼；被告刘济棠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社诉称，原、被告于2012年7月2日签订了两份《三鸟批发市场档位租赁合同》，约定原告将朗贝三鸟批发市场的133-142号档位租赁给被告经营使用。至2015年6月30日，双方的租赁期限届满合同终止后，被告仍拖欠2015年2月至6月期间的租金共计102225元未付，扣除被告缴纳的履约保证金，被告仍拖欠租金40890元至今未付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的租金40890元并支付违约金4395元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘济棠辩称，双方的租赁合同无效；违约金的计算不合理。被告刘济棠没有提交证据。经审理查明，2012年7月2日，原、被告签订两份《三鸟批发市场档位租赁合同》，约定原告将朗贝三鸟批发市场的133-135、136-142号档位租赁给被告经营使用，133-135档位的租金为每月8040元、136-142号档位的租金为每月12405元；租赁期限从2012年7月1日至2015年6月30日，被告需向原告缴纳三个月的租金共计61335元作为保证金；被告每月月底到联队财务室缴交当月租金和应缴费用，如在次月5号前未交清租金的，按每天加收5%滞纳金计算。诉讼过程中，原告确认案涉档位已经返还给原告，且计算租金时已经扣减被告缴纳的履约保证金；原告主张被告仍拖欠2015年2月至6月的租金40890元未付，故以诉称理由于2015年7月14日起诉至本院。另，案涉租赁物没有办理权属证明，没有取得建设工程规划许可证。以上事实，有《三鸟批发市场档位租赁合同》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告刘济棠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不符合出租条件，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《三鸟批发市场档位租赁合同》无效。因该《三鸟批发市场档位租赁合同》无效，原、被告双方基于《三鸟批发市场档位租赁合同》取得的财产，应当互相返还。由于被告已将案涉租赁物交还给原告，故被告无须再将案涉租赁物交还给原告。虽然案涉《三鸟批发市场档位租赁合同》无效，但被告实际占有使用了案涉租赁物，合同约定的“租金”实际上转化成了因被告占有使用原告的租赁物而需赔偿原告损失的“占有使用费”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当参照约定的租金标准向原告支付实际占用案涉租赁物期间的占有使用费。原告主张被告拖欠档位2015年2月至6月的占有使用费102225元，合理合法，扣减被告已经支付的履约保证金，故被告仍须向原告支付占有使用费40890元。由于被告的履约保证金已经用于扣减占有使用费，故原告亦不用向被告退还履约保证金。关于违约金。原、被告之间的《三鸟批发市场档位租赁合同》无效，原告基于此要求违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、限被告刘济棠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社支付占有使用费40890元；二、驳回原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费466元，由原告东莞市常平镇朗贝第四股份经济合作社负担50元，被告刘济棠负担416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 熊艳萍二〇一五年九月十五日书记员 李伴雅附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”