（2015）鄂咸宁中民终字第488号

裁判日期: 2015-09-15

公开日期: 2015-11-19

案件名称

上诉人通城世纪华联商贸有限公司与被上诉人吴建平、王旭辉租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖北省咸宁市中级人民法院

所属地区

湖北省咸宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂咸宁中民终字第488号上诉人（原审被告、反诉原告）通城世纪华联商贸有限公司（以下简称世纪华联公司）。住所地：通城县隽水镇湘汉路。法定代表人蔡尚林，世纪华联公司执行董事。委托代理人徐胜甫，湖北省通城县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）吴建平。被上诉人（原审原告）王旭辉.委托代理人胡怀珠，湖北德馨律师事务所律师。上诉人世纪华联公司因与被上诉人吴建平、王旭辉租赁合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2014）鄂通城民初字第1384号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年12月22日，原告与湖北德成皇商贸有限公司签订租赁合同书，租赁专柜卖衣服。租赁合同约定了以下主要条款：1、甲方（湖北德成皇商贸有限公司）将德成皇购物广场F1层楼042、043区域共86平方米的摊位租给乙方（原告）作为经营场所。其中公摊面积20%17平方米在内，计算租金面积为86平方米。经营项目品种是鸭鸭、园园品牌。2、租赁时间为2年。3、乙方必须从开业之日起向甲方交付水电、卫生、物业、管理、广告管理、保安等费用，每平方米每月包干20元。4、乙方经营的产品种类不得超越双方约定范围，否则甲方有权解除合同。5、乙方不得随意扩大或缩小经营区域，或变更经营品种项目。如需变动必须征得甲方同意，否则按违约处理，甲方有权解除合同。6、租赁期间乙方的各类商品自行保管，遗失和损坏概由乙方负担。甲方代为乙方办理财产保险，保险费由乙方负担。7、乙方与甲方每半月进行销售货款结算，如顾客刷卡的银行手续费用由乙方承担。8、合同期满，在同等条件下乙方优先承租。如乙方不愿意续租的，应提前3个月通知甲方，否则乙方须向甲方支付本摊位3个月租金的违约金。9、甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按120000元整承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。10、合同补充约定：①按总销售额11%提成。②管理费每月每平方米20元（合计2060元）③保证金20000元期满返还。④代开发票费6%、刷卡费1.5%。合同签订后次日，原告与崇阳县三槐装饰经营部签订了装修合同，约定装修费用为26000元，2012年12月30装修完毕。2013年1月1日，德成皇购物广场整体开业，原告除经营上述合同中约定的鸭鸭品牌服装外还经营了雪中飞、深傲、啄木鸟、与狼共舞品牌服装，经营期间，湖北德成皇商贸有限公司见原告生意不好，又为原告作了广告宣传，品牌包括鸭鸭、雪中飞、深傲、啄木鸟、与狼共舞。2013年5月28日，原告又与崇阳县三槐装饰经营部签订了装修合同，约定装修费用为10000元。装修完毕后，崇阳县三槐装饰经营部共收取了原告装修款36000元。2014年8月1日，原告吴建平与鸭鸭股份公司签订加盟合同，加盟销售鸭鸭品牌服装，期限至2015年3月30日，销售额为20万元，同时还约定了违约金的计算方法为：如原告在合同期内销售位置缩减或调换，原告应当支付鸭鸭股份公司违约金1万元。2014年8月23日，原告吴建平又与武汉波司登贸易有限公司签订了销售合同，销售雪中飞品牌服装，期限至2015年3月31日，同时也约定了违约金的计算方法为：如原告店铺位置、面积等不达标，武汉波司登贸易有限公司有权没收原告的定金作为违约金，2014年9月29日，武汉波司登贸易有限公司收取了原告吴建平定金1万元。2013年12月至2014年8月18日，原告总共销售金额为22825元，该款先由被告收取，该款中的11153元由被告通过银行支付给了原告，余款11672元由被告收取抵扣了原告依合同应当给付被告的提成和部分管理费，原告下欠被告至2014年9月的管理费9115元。2014年8月下旬原告将商品下架，但未明确表示不经营。同年9月23日，被告与李秀燕签订租赁合同，将原告租赁的区域租赁给李秀燕经营波司登品牌服装，期限为2014年10月1日至2016年9月30日，现该区域由李秀燕经营。同年9月30日，物流公司将原告的31件服装送至商场门口，因租赁的区域已经租赁给他人而无法进入商场，原告将服装暂放其他地方。同时查明，被告世纪华联公司自认从2013年12月1日起，接管原湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务。2014年11月4日，被告向原告出具了原湖北德成皇商贸有限公司收取的保证金2万元的收据。原审认为，原告与原湖北德成皇商贸有限公司签订租赁合同，租赁专柜卖衣服，不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效。被告世纪华联公司从2013年12月1日起，接管原湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务，原告对此也未提出异议，原、被告应当依照原合同约定履行义务，违约的应当承担违约责任。被告世纪华联公司未提供确凿的证据证明双方已经解除合同，其在原合同约定的租赁期限未到期的情况下将原告租赁的商场区域出租给其他人经营，属违约行为，应当承担违约责任。被告世纪华联公司辩称，原告没有按月缴纳管理费，属违约在先，导致合同目的无法实现。从被告提供的原告专柜结算单看，被告每月直接从原告的销售金额中扣除管理费，虽然有的月份原告的销售金额不足扣除管理费，但被告因此对原告取得了合同约定的管理费债权，被告可以通知原告缴纳管理费，而不是单方解除合同。对被告的抗辩理由不予支持。原告在合同租赁期限内花费35000元装修柜台、与两家供货商签订销售合同，约定了违约责任，且已经支付了其中一家供货商违约金10000元、购进货物积压无法销售，原告损失较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该租赁合同中约定：甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按120000元整承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。根据被告减少违约金的请求，应当酌情予以调减违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告世纪华联公司支付原告吴建平、王旭辉违约金8万元。二、被告世纪华联公司返还原告吴建平、王旭辉保证金2万元。三、反诉被告吴建平、王旭辉偿还反诉原告世纪华联公司管理费9115元。四、上述（一）、（二）、（三）项相抵，被告世纪华联公司支付原告违约金及保证金90885元，在本判决书生效后十日内履行。五、驳回原告吴建平、王旭辉、反诉原告世纪华联公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案依法收取案件受理费3000元，由原告吴建平、王旭辉负担500元，被告世纪华联公司负担2500元。上诉人世纪华联公司不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：1.原审认定事实错误。原审认定“2014年8月下旬原告将商品下架，但未明确表示不经营”无事实依据。被上诉人吴建平，王旭辉是在明显亏本的情况下，将所有商品于9月中旬全部下架并撤离商场，是为了逃避9115元的管理费和承担5000元违约金不辞而别，从未说过要继续经营。原审认定上诉人单方解除合同不当，被上诉人吴建平、王旭辉鉴于自己亏本撤离商场以自己的行为表示不履行合同，是被上诉人吴建平、王旭辉单方终止合同。原审对被上诉人吴建平、王旭辉的损失认定错误，装修挂衣架不需35000元，而且合同期为24个月，已经营了21个月，仅下余3个月，就是按35000元计算也只有4375元，被上诉人吴建平、王旭辉自行撤离商场，不能证明其为本商场进购了货物，可见1万元违约金不实。2.原审判决结果错误，被上诉人吴建平、王旭辉自行终止合同，且欠9115元管理费，违约在先，即便原审错误认为上诉人世纪华联公司违约，但根据《合同法》解释二第29条“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等法定因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量”之规定，原审亦应根据被上诉人吴建军、王旭辉从2014年3月开始欠水电费管理费，自己撤离商场，合同仅剩3个月时间等事实，综合考虑驳回其要求上诉人世纪华联公司支付12万元违约金的请求。同时，原审未支持上诉人世纪华联公司诉请支付5000元违约金的反诉请求不当，被上诉人吴建平、王旭辉从2014年3月开始欠水电费用，应当承担5000元的违约责任。3.原审满足了被上诉人吴建平、王旭辉的敲诈心理，被上诉人吴建平、王旭辉在撤离商品后，留下柜台不撤，故意设下陷阱，一旦知道上诉人世纪华联公司动了柜台或将其场地重新出租，便借此指责上诉人违约而要求上诉人世纪华联公司支付其12万元的违约金，被上诉人吴建平、王旭辉的第一项诉求为继续履行合同，现上诉人已将原摊位腾出来，双方还可以继续履行协议，如被上诉人吴建平、王旭辉放弃经营，那就是敲诈。上诉人请求撤销原判第一项并改判驳回被上诉人吴建平、王旭辉此项诉讼请求。变更原判第三项，改判被上诉人吴建平、王旭辉支付违约金5000元。被上诉人吴建平、王旭辉辩称：1.原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人世纪华联公司在租赁合同履行过程中根本违约。上诉人世纪华联公司于2014年8月30日后将被上诉人吴建平、王旭辉租赁的柜位租给其他商户，使被上诉人吴建平、王旭辉受到很大的经济损失。2014年4月份商场商户罢工、关门、停电、停水事件，致无法正常经营，管理费不应当收取，而上诉人世纪华联公司已收取10个月管理费186000元，上诉人世纪华联公司的行为违反了诚实信用原则。2.上诉状所述内容有违事实。上诉状称“他们为了逃避9115元管理费和承担5000元违约金不辞而别，从未说过还要继续经营而且也没有向法庭提供证据证明他对上诉人说过还要继续经营。”与事实不符，其一，到现在仍有20000元保证金及价值9000元的货架在上诉人世纪华联公司手中，其二，在2014年8月30日进了20余万元货物准备进场经营。上诉状称“欠上诉人9115元管理费在先”有误，首先管理费计算有误，上诉人吴建平、王旭辉只差5564元管理费，其次是没有进行最后结算。上诉人上诉称“一审判决满足了被上诉人敲诈心理”此说法有违常理，现上诉人世纪华联公司根本违约，原审相应减少了4万元违约金，而上诉人吴建平、王旭辉的实际损失超过30余万元，原审是综合考虑了各方面的因素而判决。3.原审适用法律正确，应当依法维持。本案中，上诉人吴建平、王旭辉的损失超过30余万，可以请求增加违约金的赔偿，但考虑到司法成本及时间没有上诉，并对一审判决表示认可。在二审期间，上诉人世纪华联公司向本院提供了如下证据：企业基本信息一份，证明湖北德成皇商贸有限公司并未撤销，应承担本案的民事责任。被上诉人吴建平、王旭辉向本院提供了如下证据：证据1，银行贷款凭证，证明为租赁柜台、进货的投入经营情况。证据2，武汉波司登公司配货单，证明上诉人世纪华联公司单方解除合同，使48120货物无法进入租赁柜台经营。证据3，柜台结账清单，证明只欠管理费5564元，而不是9115元。证据4，江西深傲服装公司调拨单，证明货物无法销售，损失属实。经过庭审质证，被上诉人吴建平、王旭辉对上诉人世纪华联公司提供的企业基本信息质证认为：上诉人世纪华联公司在原审中已认可本案的权利及义务全部由其承担，故该企业基本信息表不能证明其证明目的。上诉人世纪华联公司对被上诉人吴建平、王旭辉提交的证据质证认为：证据1货款凭证系复印件，不发表质证意见，证据2配货单在原审已提交，不属新证据。证据3柜台结账单可以重新对账，证据4调拨单与本案无关联，有货物不是本商场货物。本院认为：对于上诉人世纪华联公司提交的企业基本信息表，因上诉人世纪华联公司没有对主体资格问题提出上诉，且在原审中已对本案的权利和义务表示愿意享有和承担，故该基本信息表与本案的处理无关联。对于被上诉人吴建平、王旭辉提交的证据1贷款凭证，系复印件且贷款用途不明，不能用于证明本案事实，证据2配货单及证据3调拨单，可以结合其他证据证明其经营情况，证据4柜台结算清单系单方提供，应以双方结算单为准。经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，原审认定的事实二审继续予以认定。本院认为，本案的争议焦点为，1.上诉人世纪华联公司与被上诉人吴建平、王旭辉是否构成违约？2.本案的违约金如何计算？关于争议焦点1本院认为：被上诉人吴建平、王旭辉与湖北德成皇商贸有限公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性的规定，合同有效，上诉人世纪华联公司认可从2013年12月1日起承继湖北德成皇商贸有限公司的权利与义务，且被上诉人吴建平、王旭辉亦不持异议，故上诉人世纪华联公司应全面享有和履行本案租赁合同约定的权利与义务。在合同履行过程中及合同期限内，虽然被上诉人吴建平及王旭辉在2014年8月下旬将商品下架，但并未向上诉人世纪华联公司提出提前解除合同，而是调整经营商品，上诉人世纪华联公司在不明确被上诉人吴建平、王旭辉是否继续经营且未与二被上诉人协商一致的情况下，将被上诉人吴建平、王旭辉租赁的场地柜台又另行租赁给他人经营，致使上诉人吴建平、王旭辉无法继续经营，该行为系单方解除合同的行为，已构成违约。上诉人吴建平、王旭辉在履行合同过程中，未按合同约定按时交纳租赁场地的管理费，上诉人世纪华联公司提供的金额为9115元，虽然被上诉人吴建平、王旭辉对该数额提出异议，答辩中仅认可欠交管理费金额为5564元，但未提交证据予以证明，且对原审认定的金额9115元亦未提出上诉，同时也对原审判决结果表示认可，故本案可以认定被上诉人吴建平、王旭辉欠交管理费9115元。因此被上诉人吴建平、王旭辉存在欠交部分管理费的事实，按租赁合同约定，二被上诉人的这一行为亦构成违约。关于争议焦点2，本院认为，根据本案租赁合同第五条第4款规定：“甲乙双方从签字之日起不得毁约，否则由毁约方按12万元承担违约责任，如有其他违约行为，应向对方支付5000元违约金。上诉人世纪华联公司单方解除合同系毁约行为，本应按合同约定承担12万元违约金，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审将合同约定的违约金12万元调整至8万元，本院根据上诉人吴建平、王旭辉的实际损失，综合平衡双方当事人的过错责任及预期利益、优先承租权等因素，考虑到原审已对违约金进行了调减，二审不宜再次进行调整。被上诉人吴建军、王旭辉拖欠部分管理费未交，按合同约定应承担违约金5000元。原审对被上诉人吴建军、王旭辉的违约行为未予认定，且未判决其承担违约金5000元不当，本院予以纠正。综上所述，被上诉人吴建平、王旭辉与湖北德成皇商贸有限公司签订的租赁合同合法有效，上诉人世纪华联公司应全面享有和履行本案租赁合同约定的权利、义务，在合同履行过程中，上诉人世纪华联公司与被上诉人吴建平、王旭辉各自均存在违约，各自应承担相应的违约责任，对于本案合同是否继续履行的问题，因租赁合同期限已到期，继续履行已成为不可能，尚未履行的应当终止履行。原审认定的事实清楚，适用法律正确，但实体处理中未判决被上诉人吴建平、王旭辉承担违约责任，本院予以纠正，上诉人世纪华联公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）、二（项）之规定，判决如下：一、维持湖北省通城县人民法院（2014）鄂通城民初字第1384号民事判决第一、二、三、四、五项；二、被上诉人吴建平、王旭辉支付上诉人世纪华联公司违约金5000元。以上一、二项相抵，上诉人世纪华联公司支付上诉人吴建平、王旭辉违约金及保证金85885元，在本判决生效后十日内履行完毕。本案一审受理费按原判决分摊，二审受理费2000元，由上诉人世纪华联公司承担1500元，被上诉人吴建平、王旭辉承担500元。本判决为终审判决。审判长　熊　魁审判员　吴晓梅审判员　杨荣华二〇一五年九月十五日书记员　肖少鲲 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