（2015）浙杭民终字第2078号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-12
案件名称
程吉树与周雯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程吉树,周雯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2078号上诉人（原审原告）：程吉树。委托代理人：ＸＸＸ。被上诉人（原审被告）：周雯。委托代理人：罗泽维。上诉人程吉树因与被上诉人周雯房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第778号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2014年12月21日，程吉树欲购买房屋，经和润园售楼部工作人员介绍，程吉树与周雯达成购买房屋的意向。同日，程吉树参观了欲购买的案涉房屋，案涉房屋面积为128.73平方米，由和润园1单元302室和303室所组成，其中周雯名下的和润园1单元302室面积为80.85平方米，周雯父母周水南、史红飞名下的和润园1单元303室面积为47.88平方米。当日，周雯告知了程吉树该房屋包含周雯母亲的产权份额情况，并告知其母亲因生病不能亲自签订合同，但已办理授权委托书委托周雯出售房屋。2014年12月21日，以周雯为甲方、程吉树为乙方，双方签订了《定金协议》一份，约定：第一条、关于房屋的基本情况。乙方购买甲方合法拥有的坐落于杭州市西湖区古墩路与星艺街钱塘和润园1-302室，产权证第___号，建筑面积128.73平方米的房产一套。第二条、房屋买卖付款方式。1、甲乙双方议定上述房产出售价格为贰佰捌拾伍万元整。此房价款为甲方净价，甲方无需支付交易中的任何费用。2、甲方总共收到乙方定金贰拾万元整，待乙方付完全款后，即可为乙方准备办理过户手续。（以收据收条为准）3、甲乙双方在签约之前如有违约，则赔偿定金。同日，程吉树通过银行转账汇款将200000元定金支付给程吉树。《定金合同》签订后，程吉树曾催促周雯办理其母亲的授权委托书公证手续，周雯以其母亲生重病为由未及时办理。2015年1月21日，程吉树起诉至法院，请求判令：1、解除程吉树与周雯之间的《定金协议》。2、周雯退还程吉树定金200000元。3、周雯赔偿程吉树50000元。4、本案诉讼费用由周雯承担。2015年2月4日，进行了庭前调解，因双方差距较大而未果。原审法院认为，关于定金合同是否成立。根据《担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。因此，程吉树与周雯之间约定的定金数额并未超过合同标的额的20%且已实际交付，故程吉树与周雯之间的定金合同已合法生效。关于定金合同是否符合解除条件。程吉树以签订定金合同后才发现案涉房屋实际面积为80.85平方米与定金协议载明的面积128.73平方米不符，从而认为周雯违背诚实信用原则，要求解除定金合同。根据庭审查明的事实，程吉树在签订定金合同的当天已参观过涉案房屋，对房屋的面积由和润园1单元302室、303室所组成及房屋的产权等情况是清楚的，周雯并没有存在隐瞒、欺骗程吉树的违背诚实信用的情形。本案程吉树与周雯并没有约定解除定金合同的条件。根据《合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。虽然程吉树在签订定金协议后曾催促周雯办理房屋买卖委托公证，但周雯以母亲生重病为由未及时办理。由于本案程吉树与周雯并未约定签订房屋买卖合同及办理房屋买卖委托公证的时间，结合周雯始终同意出售案涉房屋的事实，故周雯并不存在恶意迟延履行签订房屋买卖合同的行为。综上，程吉树认为定金合同已满足法定解除条件的理由不充分，对程吉树的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、第八十五条、《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回程吉树的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由程吉树负担。宣判后，程吉树不服，向本院提出上诉称：一、一审法院事实认定错误。2014年12月21日，程吉树与周雯签订《定金协议》，周雯在答辩中陈述出示了房产登记材料，在庭审中回答为什么没有在定金协议中为什么只写302房间号不写303房间号和房产证号时，又称没有带房产证，所以不知道而没写，面积是售楼部的资料查询得来的，与答辩陈述不符。周雯称在签订协议时出示了授权委托书，写明委托出售和润园l单元303室，授权委托书上的日期是12月20日，协议签订是在12月21日，程吉树的母亲在外地，时间上过于巧合。周雯卖房也不是一天二天的事，如果真是委托出售，授权书和房产证早应都准备好了，定金协议也应该把二个房屋及产权证号都写上，出售的房产是二套，而非“一套”，这也正是程吉树手中只持有周雯的房产证原件的原因，更况且程吉树也不知道周雯的父母叫什么，即使有手写委托书，如何确定真实性？一审法院认定周雯告知产权中包含母亲的份额，并因母亲生病不能亲自签合同，实际上到庭审，程吉树才知道还包含周雯父亲的份额，而且程吉树也从未看到过什么委托书，委托书的签名真实性亦无法认定，也是在催告办理委托公证时，周雯才告知说母亲生病。明显，告知的内容与事实不符，与委托书的内容不符，委托书明显系事后补做，作为程吉树，听周雯陈述，没有见到经公证的委托书，有理由相信周雯的真实性，真正的产权人到底是谁，有无委托。二、一审法院法律适用错误。对于法定解除权，一审法院认为周雯不存在恶意延迟履约行为，所以不能解除，众所周知，合同责任是无过错责任，不以主观恶意为要件，双方在2014年12月21日签订定金协议，此后，程吉树多次催告周雯去办理母亲的委托公证，至庭审，周雯也提供证据证明所述母亲生病的情况，对于是不是属真实情况，程吉树并不知道，而至2015年2月4日法院调解时，也未办理公证手续，周雯于2015年2月中旬即去美国生孩子，至5月才回国，程吉树的催告期长达40余日，无法想象周雯打算在什么时候与程吉树签订购房合同，而定金协议中约定的最后付款时间是2015年6月底，程吉树还需要卖掉现有住宅才能购买该房，都需要时间，如此拖延让程吉树如何履行合同，或者诚如周雯在庭审中陈述，作为一个专业房产公司的中层管理人员，认为根本不需要签订购房合同，拿着定金协议就可以去过户了。试问，经过多次催告，周雯不履行合同，而且即将长时间出国，不可能在签署合同的情况下，程吉树不能解除合同，只能等着吗？然后到六月底付不出款项而违约？三、一审法院的判决违背了基本的公平正义。如一审法院所述，周雯没有恶意违约，那程吉树何错之有，二个退休老人，用毕生心血想购买一套房子改善生活，房子买不成，损失20万元？定金协议十分粗略，正式协议需要约定的如何时交房，家具归属与补偿，违约责任等都未能谈妥，根据商品房买卖的司法解释：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法查明事实，为程吉树主持公道，依法纠正一审错误且不公正的判决，以维护法律的尊严，请求撤销原判；依法改判周雯退还定金20万元、赔偿50000元并由周雯承担本案全部诉讼费。被上诉人周雯辩称：程吉树所述并不符合客观事实。周雯及涉案房产销售人员刘某已经在双方签署《定金协议》之前，将涉案房产属于分套登记产权的实际情况告知程吉树。并将相关房产登记材料向程吉树出示及带领程吉树参观房产现场，在得到程吉树认可涉案房产状况后，方才签署的《定金协议》。此事实在一审庭审调查中也得到程吉树的认可，而非程吉树所述之事后发现登记不符。程吉树与周雯之间签署的《定金协议》为双方真实意愿表示，合法有效。且程吉树也己依约履行了约定的定金付款义务，应当视为《定金协议》己经实际生效。程吉树与周雯于2014年12月21日签订的《定金协议》，约定了双方关于涉案房屋买卖的相关权利义务。周雯应当在程吉树付清全部购房款项即285万元后，为程吉树办理过户手续。程吉树在自身未履行完毕约定义务的前提下，反而于2015年l月21日就向原审法院提起诉讼，请求解除《定金协议》并赔偿50000元整，期间仅仅31天时间，周雯有充分理由相信程吉树完全没有契约精神，任性胡闹，凭借其社会身份视法律为无物。综上所述，原审判决。事实清楚，程序合法，符合法律规定。程吉树的诉请没有请求权基础，不符合相关法律规定，请求法庭依法驳回程吉树的全部诉讼请求。上诉人程吉树和被上诉人周雯在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，周雯与程吉树于2014年12月21日签订的《定金协议》，是程吉树在参观过涉案房屋，知晓房屋的面积是由和润园1单元302室和303室所组成及房屋的产权的情况下，才与周雯签订《定金协议》，该《定金协议》是双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律的强制性规定，故应属有效。程吉树虽在签订协议后曾催促周雯办理房屋买卖委托公证，但周雯以母亲生重病为由未及时办理。程吉树即于2015年1月21日向法院提起诉讼，请求解除双方的《定金协议》，而协议中并未约定签订房屋买卖合同及办理房屋买卖委托公证的时间，周雯直至二审期间都一直同意出售案涉房屋，故周雯并不存在恶意迟延履行签订房屋买卖合同的行为。故原审法院认为程吉树要求解除《定金协议》的理由不充分，对程吉树的诉讼请求未予支持并无不当。程吉树的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由程吉树负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 赵瑞玲二〇一五年九月十五日书 记 员 项 琳 更多数据：搜索“”来源：