（2014）绍越袍民初字第1087号
裁判日期: 2015-09-15
公开日期: 2015-11-20
案件名称
王晓良与张又美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍越袍民初字第1087号原告王晓良，男，1970年7月3日出生，汉族，住绍兴市越城区孙端镇樊浦村王家溇***号，公民身份号码3306211970********。委托代理人（特别授权代理）潘湘元。被告张又美。委托代理人（特别授权代理）胡美龙。委托代理人（特别授权代理）李胜勇。原告王晓良与被告张又美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由审判员吕小丽独任审判，于2015年2月12日、5月26日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2015年7月10日再次公开开庭进行审理。原告王晓良委托代理人潘湘元、被告张又美委托代理人胡美龙到庭参加三次庭审，被告委托代理人李胜勇到庭参加第二、三次庭审。本案处理管辖权异议时间为2014年12月5日至2015年1月14日；反诉不予受理上诉时间为2015年2月4日至5月4日；经本院院长审批延长审限二个月。本案现已审理终结。原告王晓良诉称：原、被告双方于2012年8月1日签订厂房租赁合同一份，约定租赁期限为5年，至2017年8月17日止，还约定了双方的相关权利和义务。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁合同项下的厂房，被告也支付了租赁期第一、二年度的房租。按租赁合同约定，被告应在2014年7月17日前付清租赁期第三个年度的租金，虽经原告数次催要，被告仍然分文未付，也没有及时结清所欠水电费。根据租赁合同第12.1条款的约定，被告欠交租金超过5日，原告在书面通知缴纳欠款之日起2日内仍未支付有关款项，原告有权提前单方解除租赁合同，原告于2014年9月28日发函解除了与被告签订的厂房租赁合同并要求被告腾退并归还所承租的租赁物。然被告置若罔闻，没有及时支付所欠租金及腾退并归还原告租赁物，遂致本案纷争。现原告起诉，请求判令：一、解除原、被告双方于2012年8月1日签订的厂房租赁合同，被告立即腾退并归还原告租赁物（即位于绍兴市越城区孙端镇樊浦村原越山纺织厂中间二跨相连洋房瓦面896平方米的一层平房及该厂房东面彩钢瓦下的139＋38平方厂房和208平方一层，共3层的宿舍）；二、被告立即支付所欠自2014年8月18日起至合同解除日止的房租11526元（房租自2014年8月1日起按租赁合同约定的价格计算至2014年9月29日止，此后房租按租赁合同约定的价格计算至合同解除日止）；三、被告于解除双方租赁合同之日起至实际归还原告租赁物之日止，按照日274.43元的标准的两倍向原告支付房屋占有使用费；四、被告立即支付截至2014年8月30日止拖欠的水电费1697元；并支付自2014年8月30日起至实际归还原告租赁物之日止的水电费；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为请求确认被告收到原告2014年9月29日解除函之日双方合同已经解除。被告张又美辩称，原告起诉没有事实根据和法律依据，也没有人情味。被告不支付房租是因为原告不合法行为导致被告有理由不支付。2012年8月1日签订租赁合同，租期5年都是正确的，第三年度租金确实没有按约支付，因为在2014年6月15日原告出租给其他人（陈中虎、陈亚男父子）的房屋发生火灾，火势蔓延导致被告机器等产品烧毁。从那天起，水电已经不通，房屋屋顶、机器设备都烧毁了，导致被告无法正常生产。在原被告就赔偿未达成一致意见的情况下，被告不支付任何费用。原告房屋是不能够出租用于生产的，原告出租行为是非法的，也是发生火灾的原因，原告需负主要责任。综上，被告拒付房租不属违约，原告要求解除没有依据，从房屋修复恢复生产之日起才可以计算房租。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同及租房押金收据1份，要求证明2012年8月1日原、被告双方签订了合同，对双方的权利和义务作了约定及被告支付了租房押金10000元的事实；第4.6条约定租金为年付，乙方应予租期内每次提前一个月向甲方支付下年租金，第三年度是2014年8月18日起至2015年8月17日止，这个年度的租金100165元应提前一个月即在2014年7月17日前支付；第12.1条约定如遇乙方欠交租金超过5日，甲方在书面通知两日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权提前单方面解除本合同。第8.1、8.2、8.5条约定因管理产生的火灾责任应由乙方承担，与甲方无关。被告对合同和押金收据真实性无异议，但第1.2条约定本租赁物的功能为生产，但6月15日火灾以后房子已经不具备生产功能，故被告有权拒付房租。本院对证据真实性予以确认。2、催款函1份、EMS快递底单1份、查询资料打印件1份，要求证明原告于2014年9月9日向被告发函，要求被告付清所欠租金及水电费的事实；双方所签的合同委托代表就是李胜勇，因为张又美和李胜勇是母子关系，以及李胜勇是张又美的代理人，合同签订、履行都是李胜勇，李胜勇收到函件代表张又美应该知道情况。被告质证认为李胜勇是收到函件，但合同第17条约定双方往来通知应以本合同第一页所述地址，并以对方为收件人进行送达，原告本应按合同约定寄给张又美，但实际原告不是寄给张又美和张又美的地址。本院对证据真实性予以确认。3、解除租赁合同的函2份、顺丰速运详单1份、EMS详单1份、查询资料2份，要求证明2014年9月28日原告通过顺丰速运向被告发函，解除了双方之间租赁合同的事实，10月9日原告又通过EMS寄了相同内容的解除通知，原告认为被告收到之日即双方解除合同。合同第17条“挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达”并没有表明双方之间所有通知必须按本合同第一页地址进行邮寄或送达。该条是特别约定一种视为送达的情形，并不是说所有通知要送达到这个特定的地址和特定的收件人。被告认为根据合同约定，原告未按照合同第一页上的地址寄，被告张又美没有收到。李胜勇是收到了，收到时间以邮局记录为准。李胜勇和张又美是母子关系。本院对证据真实性予以确认。4、工商局基本资料1份，要求证明被告系绍兴县知美窗饰有限公司法定代表人，注册住所地就是租赁物所在地。该公司实际的经营者是李胜勇。被告对真实性无异议，但这仅仅是工商登记资料，不能证明李胜勇的身份。本院对证据真实性予以确认。5、柯桥区人民法院（2000）绍经初字第2117号民事调解书复印件1份、（2001）绍执字第1693号民事裁定书1份、被执行财产清单6页、财产转让协议1份、2005年4月28日财产转让协议1份、收条2份、2012年2月10日厂房转让协议1份、镇政府和村委证明1份，要求证明2000年绍兴县越山纺织厂因欠信用社借款，在法院执行过程中把本案所涉房屋抵偿给信用社；2004年信用社转让给了涂天华；2005年涂天华又转让给了孙旭东；2012年2月10日，王晓良又从孙旭东处转让所得。该房屋系合法建筑，尚未取得产权证，但完全可以作为企业住所从事经营活动。被告质证认为，建筑是否合法应该以房管处部门意见为准，镇政府和村委无权确定。原告房屋没有通过消防验收，从事企业生产不合格，不能出租用于生产。对民事裁定书等真实性无异议，但对合法性有异议，上面说的是资产不是建筑，在此后转让中也没有写转让房屋，只是财产转让。原告不能证明其是房屋合法所有人，只能说资产是原告的，但房屋是不合法的。本院对证据真实性予以确认。6、银行查询记录1份，要求证明李胜勇通过其银行卡向原告支付上一年租金，可以证明李胜勇有权代表被告来履行相对应合同的主要义务。被告对真实性无异议，李胜勇是受被告委托支付租金。本院对证据真实性予以确认。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：7、火灾事故认定书复印件1份，要求证明2014年6月15日发生火灾，火灾地点是原告出租给陈中虎的房屋，火势蔓延导致被告承租房屋及厂房里的所有东西被烧毁，导致被告无法正常生产，为此拒付租金。原告认为复印件由法院核实真实性，该份证据和本案无关，发生火灾是事实。本院对证据真实性予以确认。8、视频录像1段，要求证明被告承租厂房在前述火灾中部分烧毁的事实。原告对真实性无异议，但对证明内容有异议，根据拍摄记录，因着火的是被告承租房屋旁边的车间，在救火的过程中，把被告承租房屋边缘的屋檐边瓦片揭掉了一部分，被告承租房屋实际是没有着火。原告对视频中相关物件的损坏情况不清楚。本院对证据真实性予以确认。本院出示证据9、现场勘查照片1组。原告无异议，现场显示被告承租房屋未着火，是救火时屋檐边瓦片被揭掉，原告在火灾第二天就找李胜勇说要求进行维修，但李胜勇要求原告赔偿以后再同意维修。被告对真实性无异议，当时火势蔓延到被告承租的房屋，四辆消防车向被告承租房屋灭火，屋檐上可以看出烧毁的痕迹，肯定是着火引起的发黑。原告称第二天就要来修理不事实，实际是过了一个月才说要来修的，被告认为原告要来修理是可以的，但证据需要固定，如果全部修好证据就毁灭了，被告就要求双方先就赔偿问题协商好，但原告不肯协商，后来也没有修理、没有赔偿。本院对证据真实性予以确认。经审理查明，2001年6月8日，原绍兴县人民法院作出（2001）绍执字第1693号民事裁定，将被执行人绍兴县越山纺织厂所有的三层办公楼等财产（建筑面积3736.73平方米详见清单）以评估价1063388元抵偿给申请执行人绍兴县农村信用合作社联合社皇甫分理处所有。后上述原绍兴县越山纺织厂财产经多次转让由本案原告王晓良所有。2012年8月1日，原告王晓良（出租方、甲方）和被告张又美（承租方、乙方，合同第一页载明张又美地址湖北汉川市脉旺镇三姑巷7号）签订厂房租赁合同一份，约定甲方将位于绍兴县孙端镇樊浦村口原越山纺织厂中间二跨相连洋瓦屋面896平方米的一层平房及该厂房东面彩钢瓦下的139＋38平方厂房和208平方一层共3层的宿舍（以下简称租赁物）租给乙方使用，租赁物面积经双方认可确认，乙方付费的38平方米区域是公共通道，其他租户不能独自占用，外面大门不能封闭；本租赁物功能为生产使用；租赁期限为5年，即从2012年8月18日起至2017年8月17日止；租赁押金为1万元，该押金作为电、水等费的押金，不计息；第四条约定，租金瓦房按75元每平方每年计算，彩钢瓦按45元每平方每年计算，宿舍共18间按每年25000元计算，宿舍地界东面二楼起直出到南厂房；租金第1-3年每年100165元，第四年起将在上年的基础上每年递增5%计算，租金为年付，乙方应于租期内每次提前一个月向甲方支付下年租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付；第7.4条约定，租用期间厂房的小修、小漏由乙方负责（500元以内），大修、大漏由甲方参与配合共同修复，费用由甲方承担；第12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过5日，甲方在书面通知交纳欠款之日起2日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权提前单方解除本合同；第十四条约定，本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；第十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达；合同还对其他事项进行约定。合同上加盖有被告张又美私章，李胜勇作为授权代表在合同上签字。2012年8月2日，被告交纳押金1万元。后被告接收租赁物并以该租赁物为住所地设立了绍兴县知美窗饰有限公司，由被告任法定代表人。被告按约支付了第一、第二年度租金各100165元。2014年6月15日17时50分，原告出租给陈中虎、陈亚男父子的厂房起火，因被告承租的房屋与起火厂房的相邻，故其中896平方米的瓦房北面部分及室内物品在火灾和救火过程中有不同程度的损坏。此后（原告称为火灾后第二天，被告则称为火灾后一个月左右），原告向被告表示要求维修厂房，被告则要求原告赔偿室内损坏物品后才同意原告维修，涉案房屋至今未维修。2014年9月9日，原告委托律师向被告发函要求被告缴纳水电费和第三年度租金，函件实际寄至李胜勇处并由李胜勇签收。2014年9月28日、2014年10月9日，原告两次向被告发送《解除租赁合同的函》，以被告逾期缴纳租金为由通知解除租赁合同，并要求被告腾退租赁物等。该两份函亦寄至李胜勇处并由李胜勇在2014年9月29日、2014年10月11日签收。因被告至今未腾退租赁物，原告遂起诉要求解决。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案租赁合同约定被告应在2014年7月17日前支付第三年度租金，被告抗辩房屋在2014年6月15日相邻厂房发生火灾致被告承租房屋受损无法使用，被告有权拒付租金。但庭审查明，原告在火灾后已明确提出对房屋进行维修（虽然双方对提出时间陈述不一致，被告称是火灾后一个月左右），因被告拒绝而至今未能维修，被告拒绝维修的原因是原告不同意赔偿及维修将致其室内物品受损证据灭失，对此本院认为，双方在就赔偿不能达成一致意见的情况下，被告完全可以通过公证等形式进行证据保全，故被告既拒绝原告维修又拒付租金的行为违反合同约定，原告有权依据合同约定解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予以支持。关于合同的解除，原告已于2014年9月28日向被告发送书面通知，并由被告代理人李胜勇在2014年9月29日签收。被告抗辩根据合同第十七条约定，相关书面通知应寄至合同第一页确认的被告地址及由被告本人签收才有效。对此本院认为，合同第十七条约定的通过向确认地址寄送，视为送达的情形，而本案所涉解除通知已实际由李胜勇签收，李胜勇不仅是合同上签字的授权代表，且被告和李胜勇均自认双方系母子关系，李胜勇又实际参与租赁合同的履行，故应认定被告已收到解除通知。被告对解除通知有异议，但未在法定异议期限内起诉，故其在本案中对解除通知提出的抗辩，本院不予采纳。原告请求确认租赁合同于2014年9月29日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告在合同解除后腾退租赁物并支付至解除日的租金、至实际腾退日的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求房屋使用费为租金的两倍过高，本院调整为仍参照原租金标准。同时考虑到火灾发生后，租赁物确实存在无法使用的情形，鉴于原、被告对房屋维修时间无法形成一致意见又均不申请鉴定，故由本院根据房屋受损情况及本案实际酌情确定减少被告租金和使用费5万元。原告要求被告支付所欠水电费，但未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条之规定，判决如下：一、原告王晓良和被告张又美2012年8月1日签订的厂房租赁合同于2014年9月29日解除；二、被告张又美应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区孙端镇樊浦村口原绍兴县越山纺织厂中间二跨相连洋瓦屋面896平方米平房及该厂房东面彩钢瓦下177平方厂房、208平方米的宿舍三层给原告王晓良，同时支付给原告王晓良从2014年8月18日起至实际腾退时止的租金和房屋使用费（按每年100165元计算，扣减5万元）；三、驳回原告王晓良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费131元，由原告王晓良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 吕小丽人民陪审员 杨乃寅人民陪审员 赵志良二〇一五年九月十五日书 记 员 俞聪聪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来自