（2015）威民一终字第670号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-24
案件名称
王辉与威海金桥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
威海金桥房地产开发有限公司,王辉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）威民一终字第670号上诉人（原审被告）威海金桥房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市商业街75号。法定代表人丛培山，经理。委托代理人邢京科，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）王辉。委托代理人潘鲁军，山东荣顺律师事务所律师。上诉人威海金桥房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年10月6日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告所有的位于荣成市万隆国际数码区8-232号商铺一套，建筑面积为11.72平方米，房款为101000元。原告支付被告首付款51000元，余款以银行按揭贷款的方式支付。被告承诺于2009年12月31日前交付房屋给原告，如逾期交房，被告按原告已交房款的8%支付年租金，期限自原告房款全部付清之日开始计算（按揭以房款到账日为准），合同最后约定违约金为总房款价值的20%。合同签订当日，原、被告又签订商品房委托管理合同一份，约定原告将其购买的万隆国际数码区8-232号商铺，交由被告委托的经营管理公司进行统一招商、经营，被告每年向原告支付年收益金6447元，第一年年总收益金按商品房买卖合同约定，在交纳房款时一次性抵顶，第二、三年的年总收益金每年分二次支付，每半年支付一次。合同签订后，原告依约向被告支付房款共计51000元。被告先后三次为原告开具年收益金抵顶房款收据478元、6447元、6447元，共计13372元（该收益金被告实际未支付），原告交纳的首付款未包括第一年年总收益金。2015年2月10日，原告诉至原审法院，要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，由被告返还原告已付购房款51000元及利息9622元，并支付违约金20200元。被告以不存在违约行为为由提出抗辩。另查，诉争房屋于2010年4月30日取得商品房预售许可证，但至今未办理房权证书，诉争房屋已通过工程综合验收备案。又查，诉争房屋自合同签订之日至原告起诉之日不能在银行办理按揭贷款手续，被告对此亦知情。��审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房委托管理合同、收款收据、视听资料等相关证据在案为证。原审法院认为，双方当事人争议的焦点是诉争商品房买卖合同是否应该解除。依法律规定，一方当事人的违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。被告在明知原告购买的商铺不能在银行办理按揭贷款手续的情况下，与原告签订房屋买卖合同时仍约定剩余房款以银行按揭贷款的方式支付，致原告履行不能，另原告购买商铺的目的是用于出租以获取收益，但被告的迟延交付行为已致合同目的无法实现，现原告要求解除合同和返还已付房款利息，符合法律规定，予以准许。原告主张的利息数额在法律规定的范围之内，予以支持。依法律规定，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务��原、被告签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效合同。买受人依约履行了合同，出卖人亦应当按照约定履行合同义务。原告依约向被告交付购房款，而被告承诺于2009年12月31日前交付房屋，其于2012年4月17日才通知原告办理按揭贷款手续并接收房屋的行为构成违约，并且因被告原因导致合同无法履行，因此被告应当承担违约责任，向原告支付违约金，该违约金的数额应参照合同约定的总房款的20%来计算。被告答辩理由无事实依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告王辉与被告威海金桥房地产开发有限公司于2009年10月6日签订的位于荣成市万隆国际数码区8-232号商铺的商品房买卖合同；二、被告威海金桥房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王辉购房款51000元及利息9622元；三、被告威海金桥房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王辉违约金20200元（101000元×20%）。上述二至三项共计80822元，如果被告威海金桥房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由被告威海金桥房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人威海金桥房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人仅支付了全部购房款的一半，无权按照全部房款要求违约金，原审判决认定违约金的数额过高，应予调减。且被上诉人同时请求上诉人给付购房款利息及违约金，于法无据。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人王辉答辩称，合同解除后，上诉人应就取得的财产返还被上诉人，且该合同的解除系因上诉人违约造成，故应由上诉人承担违约责任，赔偿被上诉人的财产损失。请求依法驳回上诉人，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。在案涉商品房预售合同履行过程中，因上诉人的违约行为导致合同被解除，被上诉人可以要求上诉人返还已付购房款。而被上诉人主张的利息9622元，系已付购房款51000元在上诉人占用期间所产生的孳息，应随原物即已付购房款一并返还。被上诉人之该诉请理由正当，本院予以支持。同时，案涉商品房买卖合同中约定违约金为总房款价值的20%，现案涉商品房买卖合同因上诉人违约而解除，被上诉人主张继续适用合同中的违约金条款，要求上诉人承担违约责任，合法有据，本院亦予以支持。上诉人违约行为构成根本性违约，违约期间长达两年多，给被上诉人造成的损失较大，综合上述情形，本院认定合同约定的违约金数额（即按照被上诉人总房款价值20%计付违约金）并不过高，上诉人主张违约金数额应予调减，缺乏事实根据，本院不予采纳。被上诉人要求上诉人返还的利息与违约金，一系随原物返还的孳息，一系上诉人应承担的违约责任，二者性质不同，并不矛盾，被上诉人兼而诉之，原审法院均予支持亦无不当，本院予以照准。综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二���案件受理费1820元，由上诉人威海金桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 侯善斌代理审判员 蒋 涛二〇一五年九月十四日书 记 员 刘双双 更多数据：