（2015）呼民一终字第00928号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-11
案件名称
何洁与内蒙古长融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何洁,内蒙古长融房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00928号上诉人（原审原告）何洁，女，1974年9月22日出生，蒙古族，个体工商户，住北京市西城区。委托代理人刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托代理人王倩，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古长融房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市新城区。法定代表人王继，该公司总经理。委托代理人李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托代理人朱旦，慧聪律师事务所律师。上诉人何洁与被上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人何洁的委托代理人刘利军、王倩，被上诉人长融公司的委托代理人李昕睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年8月19日，何洁与长融公司签订《商品房买卖合同》，合同约定何洁购买长融公司开发的位于呼和浩特市新城区机场路北侧水岸小镇第8（B5）幢2单元1602号房屋，建筑面积102.96平方米，总购房款425740元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气、地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准文件的。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，何洁依约向长融公司支付了首付购房款及银行贷款425740元，但长融公司时至今日仍未交付房屋，故何洁诉至法院。原审中，何洁的诉讼请求为：判令长融公司支付逾期交房违约金48279元。原审法院认为，何洁与长融公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。何洁按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付何洁，构成违约，应承担约定的违约责任。长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工，另外火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期，并提交了相应的证据。依据合同约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期，长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），共计373天的抗辩理由成立，在长融公司的违约天数中应予以扣减。双方合同约定长融公司违约按日向何洁承担已付房款万分之三的违约金，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告内蒙古长融房地产开发有限公司于判决生效30日内赔偿原告何洁违约金638.61元（425740元×万分之三×5日，从2012年6月30日起计算至2013年7月12日止，扣减373天）。案件受理费503元，由何洁承担496元，长融公司承担7元。宣判后，何洁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由长融公司承担，并提出以下事实和理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院认可长融公司因“白塔国际机场航道停工275天”抗辩理由成立错误。原审法院在本院认为中阐述：“被告抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工，依据合同约定，政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，被告可据实予以延期。”首先长融公司提供的《责令停工通知书》明确显示：长融公司是由于违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《呼和浩特市城乡规划条例》的相关规定：1．未取得《建设工程规划许可证》2．未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，而被责令停工的。即长融公司是由于其自身建设过程中存在违法情形被责令停工的。但原审法院却将其违法建设被责令拆除延误工期归于政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设进而延期，这存在明显错误。其次，长融公司提供的证据《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》系长融公司自己写明“内蒙古长融房地产开发有限公司在建设的‘水岸小镇’项目期间，于2011年9月7日接到责令停工通知书，即项目停止施工，同时与设计单位确定拆改方案。拆除和改建方案于2011年10月完成，并经相关各方同意后，我方即组织施工单位进行拆除和改建施工。直至2012年6月全部完成拆除和改建施工。因上述原因以上涉及拆改的各楼施工进度受到严重影响，经我方与施工单位统计，共造成整体工期延误9个月，并导致各单位工程竣工延迟”。这是由长融公司出具的说明，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，法院仅凭长融公司自己的说辞而支持其合理延期的抗辩是错误的。再次，长融公司提供的证据《关于“水岸小镇”项目部分建筑超高处置及相关事宜的函》，该函是由内蒙古呼和浩特白塔国际机场有限责任公司于2012年3月12日发出的，内容显示“2012年2月26日，经我公司委托测绘单位测量，贵公司开发的‘水岸小镇’项目已按民航行政主管部门的净空保护要求完成拆除，并于2月28日通过了民航华北局组织的现场检查验收。”这表明，由于影响白塔国际机场飞机净空保护的拆建工作在2012年2月28日便完成了，事实上，从2011年9月7日接到责令通知到2月28日拆建工作进行了共计175天，并非原审法院认定的275天。综上，原审法院判定将长融公司自身违法超高建筑造成的损失让何洁承担实属不合法。二、原审法院认可长融公司因“火车东客站市政修路停工98天”抗辩理由成立错误。原审法院在本院认为中阐述：“被告抗辩水岸小镇项目在建设过程中，火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工期延期，依据合同约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程导致商品房无法进行正常施工的；被告可据实予以延期。”长融公司提供的证据《关于道路建设对工期影响的说明》系长融公司自己写明“经我方与施工单位统计，共造成工期延误98天”。这是由长融公司出具的说明，并无任何非利害关系方的说明进行佐证，法院仅凭长融公司自己的说辞而支持长融公司合理延期的抗辩是错误的。三、原审法院认可长融公司的免责条款成立错误。事实上，何洁与长融公司签订的《商品房买卖合同》实属格式合同，长融公司延期的免责事由有八条。对该合同中免责条款的解释，应对制定者作不利之解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。如果将据实予以延期交房责任条款理解为销售商可以自由地通过自己“说明”推迟交房日期，就违背了当事人订立合同的本意。原审法院支持销售商这样的解释是错误的。长融公司辩称：1、一审法院对规划变更事项的认定是符合事实的，双方合同对建设过程中出现规划变更的问题进行了约定，也是正常的市场条件，本案中水岸小镇确实出现了规划变更，导致施工进度发生了变化，一审认定事实正确；2、东站道路变化对施工有影响，这并不是一个交通管制问题，有相关单位的证据，一审法院进行综合认定，是符合客观事实的。本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。根据双方当事人在一、二审中提交的相关证据，本院就以下事实进行梳理和明确：1、长融公司建设开发的“水岸小镇”项目于2010年7月1日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，施工过程中，因呼和浩特白塔国际机场有限责任公司向呼和浩特市人民政府提出的该项目超高楼宇影响机场净空环境问题，于2011年9月7日被呼和浩特市规划局责令停工整改，在该局下发的《责令停工通知书》中明确标注“再次对你单位下达责令停工通知书，接通知后，将影响机场净空环境的部分楼宇立即停工整改，必须符合机场净空全部要求。”长融公司接到后即停止施工，经整改和拆除后，于2012年2月28日通过了民航华北局的现场检查验收，并于2012年6月7日取得了呼和浩特市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年10月16日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于超民航限高结构拆除对工期影响的说明》，主要内容为：“长融公司在建设‘水岸小镇’项目期间，于2011年9月7日接到责令停工通知书，即项目停止施工，同时与设计单位确定拆除方案。拆除和改建方案于2011年10月完成，并经相关各方同意后，我方即组织施工单位进行拆除和改建施工。直至2012年6月全部完成拆除和改建施工。因上述原因以上涉及拆改的各楼施工进度受到严重影响，经我方与施工单位统计，共造成整体工期延误9个月，并导致各单项工程竣工延迟。”2、2010年7月13日，呼和浩特市人民政府印发《关于研究火车东客站广场建设等有关事宜的专题会议纪要》，作出建设火车东客站站前广场及周边道路的会议决定，并明确站东路、站西路由春华水务公司修建等内容。呼和浩特春华水务集团新客站广场开发有限公司于2014年10月22日出具了《东客站周边配套道路建设情况说明》，内容为：“东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场西路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，总建设道路长度约3.5公里，该项目总投资约4200万元，该道路工程已于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。”该说明记载的道路建设工期为137天。2014年10月15日，长融公司与两家监理单位共同出具《关于道路建设对工期影响的说明》，主要内容为：在2010年8月10日新客站广场开发有限公司开始进行站前南街、车站西路、广场西路、广场东路等道路施工，直至2010年12月25日完工，历时137天。在此期间内，本项目施工道路被完全占据、封堵，造成施工材料、机械设备进出场受阻，施工不能正常进行，严重影响我项目施工建设进度，后经我方与施工单位统计，共造成工期延误98天。本院认为，双方当事人二审中的争议焦点为：长融公司提出的影响白塔国际机场航道停工期间、火车东客站市政修路停工期间是否应从逾期交房天数内予以扣除的问题。根据原审法院查明并经本院确认的相关事实，长融公司提交的有关影响白塔国际机场航道停工期间、火车东客站市政修路停工期间的证据，形成了较为完整的证据链，能够真实反映上述两个停工期间的客观情况和停工原因，且该情形符合《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实延期并免除逾期违约责任的约定，故因影响白塔国际机场航道、火车东客站市政修路导致的停工期间应从长融公司逾期交房的天数中予以扣除，原审法院据此认定应扣除的天数共计373天并无不当，本院予以维持。何洁的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由何洁负担。本判决为终审判决。审判长 吴铁刚审判员 苏 毅审判员 杨蔚堃二〇一五年九月十四日书记员 唐 谣 百度搜索“”