（2015）桂市民四终字第398号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-16
案件名称
桂林市环境卫生管理处与刘亮、桂林市诚建广告有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘亮,桂林市诚建广告有限公司,桂林市环境卫生管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第398号上诉人（一审被告）：刘亮，无职业。上诉人（一审被告）：桂林市诚建广告有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区信义路30号。法定代表人：齐锦娜，该公司总经理。委托代理人：苏珊秋，该公司职员。被上诉人（一审原告）：桂林市环境卫生管理处，住所地广西壮族自治区秀峰区中隐路第三人民医院西侧。法定代表人：沈传新，该管理处主任。委托代理人：秦有荣，广西独秀律师事务所律师。上诉人刘亮、桂林市诚建广告有限公司（以下简称诚建公司）、因与被上诉人桂林市环境卫生管理处（以下简称环卫处）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人刘亮，上诉人诚建公司的委托代理人苏珊秋，被上诉人环卫处的委托代理人秦有荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于桂林市秀峰区丽君路8号80平方米的3间房屋的产权人为原告环卫处。2013年6月25日，原告环卫处作为甲方与被告刘亮作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定（节录）：“甲方同意把丽君路8号80平方米的房屋3间租给乙方使用。租赁期限：从2013年7月1日至2014年6月30日，共计壹年。租赁到期，如甲方继续租赁，优先考虑乙方租用，租金另议。租金及交付方式：每月租金壹仟伍佰元整，每月5号前交纳租金。甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方交纳租赁房屋保证金叁仟元整。租赁期满后，乙方如无违约情况，甲方归还乙方保证金叁仟元整。乙方未按时交纳租金达两个月时，甲方有权将乙方所交的保证金叁仟元整全部扣下，不再返还乙方。乙方未按时交纳租金时，除应及时如数补交租金外，需向甲方交滞纳金每天壹拾元整。”协议签订后，原告依约将房产交付被告刘亮使用，被告刘亮仅向原告交付了保证金2000元。之后被告刘亮与被告诚建公司共同在该房产内从事果皮箱（垃圾箱）安装。2014年7月22日，原告向被告刘亮送达《通知》：“刘亮：你租用我单位丽君路8号80平方米的房屋3间，现合同已到期，我单位决定不再出租此房。现通知你做好搬迁工作，请你在8月30日前退回此房。到时我单位将派人验收。”被告刘亮于当日签收该《通知》。2014年9月2日，原告再次向仍在使用涉案房屋的被告刘亮送达《通知》并要求其于当月30日前搬离并退还承租房产，但该被告一直未返还租赁房屋。同时查明，在被告刘亮承租期间系以被告诚建公司名义并以1500元／月的标准向原告交纳了2013年7月至2014年7月的租金，其中2014年7月租金系于当月21日通过诚建公司的银行账户以银行转账方式交付。之后被告未再交付租金。另，被告诚建公司工商档案中登记的股东（发起人）为齐锦娜、苏付长。2014年12月，原告向法院起诉，请求法院判令：1、终止原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租房屋退还原告；2、二被告给付原告拖欠的房屋租金及违约金。一审法院认为：原告与被告刘亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容亦未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，原、被告均应按照协议约定享受权利及履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在约定的租赁期限届满后，原告已向被告刘亮送达限期搬离承租房产的通知，被告刘亮亦从2014年8月开始未再支付租金，上述事实充分说明原、被告间的租赁合同关系随着租赁期限的届满而终止。为此被告刘亮负有在合同终止后将承租房产交还原告的合同义务，故该院对原告据此要求其交还承租房产的诉请予以支持。因涉案房产系由被告刘亮与诚建公司共同使用，该公司作为房产使用人亦负有向原告交还房产的义务。此外，因《房屋租赁合同》已于协议约定的承租期限届满时自行终止，原告无需再提出终止合同之请求，故该院对此诉请不予处理。关于租金及违约金的诉请。《房屋租赁合同》终止后，被告刘亮拒绝交还房产的行为已对原告的合法权益构成侵害，其应对由此造成原告无法占用、使用该房产的损失承担赔偿责任。《房屋租赁合同》中已对刘亮承租期间的租金及逾期支付租金的违约责任明确约定，在合同双方未约定租赁期限届满、承租人拒绝交还房屋违约责任的情况下，该院对原告依据原租赁合同计付赔偿的主张予以支持。由此计算，被告刘亮应按1500元／月的租金标准赔偿原告2014年8月至其交还门面之日止的租金损失并参照租赁合同的约定承担逾期赔偿租金损失的违约责任。截至2015年2月，原告租金损失为10500元（1500元／月×7个月）。另，《房屋租赁合同》约定承租人应于每月5号前交纳当月租金，若未按时交纳租金的，应按10元／日的标准向原告支付滞纳金，经审查，该滞纳金的性质实质为逾期付款违约金，比照此项约定，该院对原告要求被告刘亮从2014年8月6日起支付违约金的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经审查，在被告刘亮负有赔偿原告租金损失义务的情况下，再按10元／天的标准计付违约金确已过分高于原告因被告的行为所遭受的损失，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，对上述违约金的计付以同期未赔付的租金损失为基数并按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付为宜。被告刘亮于签订租赁协议之时已向原告支付保证金2000元，《房屋租赁合同》中关于该笔保证金在被告逾期两个月未支付租金后不予退还的约定实质属被告逾期交付租金应承担的违约责任，其性质亦为逾期付款违约金，故在计付被告刘亮应承担的违约金时应将该笔保证金予以扣减。关于被告诚建公司是否应承担支付租金及违约金的问题。虽然涉案房产系由刘亮与诚建公司共同使用，期间亦系以诚建公司名义向原告交付租金，但二被告占有、使用承租房产系基于被告刘亮与原告签订的《房屋租赁合同》，本案中原告诉请被告赔偿租金损失及违约金亦系基于该租赁合同，故根据合同的相对性原则，本案中负有向原告赔偿租金损失并支付违约金义务的仅为被告刘亮，对原告要求被告诚建公司支付上述费用的诉请不予支持。庭审中原告主张被告刘亮系诚建公司的实际经营者，同时被告主张系原告拒绝收取租金才导致其未交纳部分租金，因原、被告均未提交证据证实其各自主张，且在诚建公司工商档案中登记的股东（发起人）为齐锦娜、苏付长，故该院对原、被告的上述主张均不予采信。另，被告提出原告将其承租房屋供水切断从而不同意按1500元／月标准支付租金的主张不足以对抗原告依据租赁合同约定要求其足额承担租金的诉请，该院对此不予支持。据此，依法判决：一、被告刘亮、桂林市诚建广告有限公司将位于桂林市秀峰区丽君路8号80平方米的3间房屋腾空并返还原告桂林市环境卫生管理处；二、被告刘亮赔偿原告桂林市环境卫生管理处房屋租金损失10500元（该租金暂计至2015年2月，之后按1500元／月的标准计付至实际交还房产之日止）并支付违约金（违约金计算：从2014年8月6日起，以1500元／月的租金标准并以同期未给付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计付至被告刘亮付清租金之日止，上述违约金应扣除被告已给付的保证金2000元）；三、驳回原告桂林市环境卫生管理处的其他诉讼请求。上诉人刘亮、诚建公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定上诉人在2014年8月至今没有交租金是片面的，没有考虑到被上诉人存在重大违约并给上诉人造成了重大损失的这一事实。被上诉人交付的房屋存在严重瑕疵，被上诉人以大水表有损耗而损耗部分无法得到补偿为理由，单方面断了租赁房屋的供水，使租赁房屋无水可用达5个多月之久。上诉人租用涉讼房屋主要是生产果皮箱，没有水将直接影响产品制作，为了保证正常生产，上诉人出资在距租赁房屋160米远的信义路供水管线处接通水源高价用水，并且从断水到自己出资接通水源期间断水5个多月，导致无法生产，并产生重大损失。因此一审判决认定事实、实体处理及法律适用有误，请求二审法院依法改判。被上诉人环卫处答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二上诉人及被上诉人均对一审判决查明事实无异议，亦未提供新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人要求上诉人退还涉诉出租屋并承担房屋租金损失赔偿金及支付违约金是否有事实和法律依据。本院认为：上诉人刘亮与被上诉人环卫处签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的禁止性规定，系合法有效合同，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。该合同约定租赁期限为一年，即从2013年7月1日至2014年6月30日，故涉讼租赁合同终止时间为2014年6月30日。涉讼合同履行至2014年6月30日，双方并未重新签订新的租赁合同，因此涉讼租赁合同实际已于2014年6月30日自然终止。由于合同终止，被上诉人于2014年7月22日、9月2日先后两次书面通知上诉人搬离出租屋，但上诉人仍拒绝搬离并继续占用涉讼租赁房屋，因此，一审判决上诉人按照合同约定租金赔偿其违约占用期间租金损失并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%承担违约金是正确的。对于上诉人交纳的2000元保证金，由于双方并未约定该保证金是定金，因此一审法院认定该保证金实际为逾期付款违约金并判令该款在上诉人应支付的违约金中予以扣除亦无不当。由于上诉人诚建公司并非租赁合同当事人，故被上诉人诉请上诉人诚建公司承担合同义务没有事实和法律依据，但因诚建公司实际与上诉人刘亮共同占用涉讼租赁房屋，故一审判决诚建公司不承担涉讼合同责任，但判令刘亮和诚建公司共同向被上诉人返还涉讼租赁房屋并无不当。上诉人认为被上诉人交付的出租房屋存在严重瑕疵，且因租赁期间被上诉人对涉讼房屋断水导致上诉人重大损失，因此请求二审依法改判并退还2000元保证金的上诉请求，没有事实依据，亦无证据证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理及适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费160元，由上诉人刘亮、桂林市诚建广告有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 王裕松审判员 於署光审判员 卢卫民二〇一五年九月十四日书记员 黄 璐 来源：百度“”