（2015）玉中民一终字第161号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-25
案件名称
卢某与玉林市南江房地产开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）玉中民一终字第161号上诉人（一审原告）：卢某。委托代理人：覃健文，广西国锐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：玉林市南江房地产开发公司，住所地：玉林市城站路8号。法定代表人：张少春。委托代理人：龚运川、蔡文静，广西三益律师事务所律师。上诉人卢某因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日受理后，依法组成由审判员韦子荣担任审判长，审判员陈凤贞、陈劲松参加的合议庭，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。书记员钟广厦担任法庭记录。上诉人卢某及其委托代理人，被上诉人玉林市南江房地产开发公司（以下简称南江房地产公司）的委托代理人蔡文静到庭参加诉讼。在二审诉讼中，双方当事人向本院申请2个月的庭外和解期间，在和解期间各方未能达成和解协议。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：南江房地产公司系依法成立的集体所有制公司。1996年7月23日，卢某作为乙方、南江房地产公司作为甲方，签订了《玉林市城南市场铺面售购合同书》，约定南江房地产公司将坐落于玉林市城站路侨商大厦（原城南市场）北向第四间铺面出售给卢某。合同约定价格为192000元，卢某先后共支付了170000元，尚欠部分本息共38380元未支付。卢某已于1996年7月占有该房屋进行管理使用至今。此外合同书中第（6）条违约责任约定：如果乙方不履行合同，甲方有权将乙方所购的房产转让，待转让后再把房款退给乙方（不付利息）。1994年7月5日玉林市人民政府作出玉政函（1994）8号《关于设立南江农贸市场的批复》。1995年4月2日南江房地产公司依此批复办理了建设用地规划许可证审批。但卢某购买的该房屋至今没有办理有施工许可证及通过竣工验收。2014年7月21日，卢某向一审法院提起诉讼，请求判令：一、南江房地产公司在判决生效后两个月内为其办理房产证；二、南江房地产公司赔偿其违约金、滞纳金共549054元。一审法院审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：“（六）未依法领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”建设部《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售应当符合以下条件：（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；三、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，买卖的房屋至今未办有施工许可证，也未通过竣工验收，并未依法领取权属证书，该房屋尚未具备转让的条件，其转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所订立的合同书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，依法属无效合同。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，在双方签订的合同书中的违约责任条款对于违约金、滞纳金并没有约定，现卢某要求南江房地产公司在判决生效后两个月内为其办理房产证及判令南江房地产公司赔偿其违约金、滞纳金共549054元的诉请无事实和法律依据，依法不予支持。判决：驳回卢某的诉讼请求。一审案件受理费9291元，减半收取为4646元，由卢某负担。上诉人卢某不服一审判决，上诉称：一、一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（5）项，以项目没有施工许可证及竣工验收证为由，违反了法律、行政法规的强制性规定，认定合同无效不当。一审判决此认定，本质上是将权属证书等同于施工许可证和竣工验收证，在逻辑上偷换了概念。况且，缺少施工许可证和竣工验收证也仅属于违反管理性的行政规章，而不是违反强制性法律、法规，所以不能据此作为认定合同无效的理由。一审判决另外还适用了《商品房销售管理办法》，但该办法的生效日期为2001年6月1日，而本案合同签订的时间是1996年和1997年，根据“法不溯及既往”的原则，适用该法规，明显错误；二、一审判决明显偏袒保护被上诉人，违反了司法公正的原则。1、对格式合同的处理有误，未能做出有利于另一方的解释。上诉人与被上诉人所签订的合同为被上诉人所提供的格式合同，合同第（5）条“甲方保证上述房产权属清楚”，第（8）条“上述房产办理过户手续和产权证书所需缴纳的费用，由乙方承担，甲方负责办理”，根据合同第41条第1项和第2项规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，根据上述两条表述，上诉人当然可以理解为被上诉人已经办通了所有的房屋销售手续，作为一个普通消费者，上诉人不可能知晓被上诉人是否办通相关手续。由此可以认定，被上诉人应当承担所有的违约责任。2、故意隐瞒对被上诉人不利的事实。一审判决对被上诉人应当承担违约责任等不利内容绝口不提，表现在：（1）被上诉人方将不具备销售条件的房屋公开面向社会销售，并在格式合同中做出产权清楚、可以办理过户手续和产权证书的误导，理所当然是违约在先，但一审判决并未能妗泛予以认定并进行责任追究；（2）被上诉人未能按原合同中的约定“铺面贴花岗岩、木电安装好”等，此为第二次违约，而且，此项违约行为已经得到被上诉人的认可。3、一审判决认定“在双方所签订的合同书中的违约责任条款对于违约金、滞纳金并没有约定”，这是明显对原合同之第（2）条“月息1.5%，逾期按200%加收”及补充协议中第二条“逾期付款则按2%月息计息”、第三条“如有违约，所造成的经济损失由违约方承担”、第四条“原合同和此合同有冲突的，本合同为准”等内容视而不见；4、在引用同一司法解释时，对被上诉人避重就轻，只选取有利于被上诉人的内容。如在引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》时，故意忽略同一《解释》的以下部分：第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；基于此项规定，申请二审法院判令被上诉人另外“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，即责令被上诉人在一审诉讼请求的基础上，额外赔偿上诉人人民币170000元，加上原请求的违约金、滞纳金549054元，总金额为719054元；5、根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，双方的权利与义务应该对等，所以，套用被上诉人的格式合同规定，被上诉人理所当然也应对等承担违约责任。一审法院明显偏栏被上诉人一方，违反了司法公正的原则。在本案中，合同签订时间长已达十八年，再加上被上诉人房产销售对象的广泛性，如认定合同无效，本质上起到纵容违约行为、引发社会纷争的作用，这是与立法精神相违背的。请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2147号民事判决；二、判决支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人南江房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为：一审判决对涉案的玉林市城南市场房地产项目所使用土地的性质、权属以及开发该项目是否取得相关审批手续，该项目的现状如何，由谁管理，是否能够办理房屋权属证书的事实没有查清，属于认定基本事实不清，本案有发回重审的必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2147号民事判决；二、发回玉林市玉州区人民法院重审。一审诉讼费的负担由一审法院根据重审处理结果一并确定，二审诉讼费10990元（卢某已预交），由本院退还给上诉人卢某。本裁定为终审裁定。审判长韦子荣审判员陈凤贞审判员陈劲松二〇一五年九月十四日书记员钟广厦附适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”