（2015）穗中法民五终字第3557号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-09-23
案件名称
广州市永大集团公司与梁思莹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁思莹,广州市永大集团公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3557号上诉人(原审被告)：梁思莹。被上诉人(原审原告)：广州市永大集团公司。法定代表人：梁新，该公司董事长。委托代理人：罗增开，广东汇俊律师事务所律师。上诉人梁思莹因与被上诉人广州市永大集团公司（以下简称为永大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，永大公司与梁思莹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同，对双方都具有法律约束力。合同约定租赁期限从2007年12月1日至2010年11月30日止，租赁期限届满，梁思莹继续使用涉讼房屋，永大公司没有提出异议，但双方没有对租赁租金、期限等合同条件达成新的协议，《房屋租赁合同》继续有效，双方建立为不定期租赁合同法律关系。现永大公司提出解除双方建立的租赁合同法律关系，梁思莹表示同意，予以准许。永大公司要求梁思莹马上交还涉讼房屋合理，予以支持。梁思莹一直使用涉讼房屋取得经济利益，应缴纳相应的房屋占有使用费给永大公司，现永大公司主张要求梁思莹支付从2013年11月1日起，按照《房屋租赁合同》约定每月租金2440元的标准计至涉讼房屋交回之日止的占有使用费合法，予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年12月20日作出判决如下：一、永大公司与梁思莹就位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原保卫部大楼二层建立的租赁合同法律关系解除；二、梁思莹应于本判决发生法律效力之日起五日内将其承租的位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原保卫部大楼二层交回给永大公司管业；三、梁思莹应于本判决发生法律效力之日起五日内向永大公司支付房屋占有使用费（从2013年11月1日起，按每月2440元计至上述第二项房屋交回给永大公司管业之日止）。本案一审诉讼费754元，由梁思莹负担。判决后，梁思莹不服，向本院提起上诉，认为：一、梁思莹于2013年8月28日收到永大公司发出的《关于终止合同的通知》后，多次与永大公司管理人员协商补偿及搬迁事宜，但对方未予答复。2014年6月4日，永大公司要求梁思莹将涉案场地的租金划到指定银行账户，该行为表明永大公司愿意继续履行涉案《房屋租赁合同》，梁思莹未搬迁不应视为违约。虽然永大公司愿意继续履行合同，但依照《广州市房屋租赁管理规定》第二章第九条规定，其在收到广州市土地发展中心交地通知后，不再享有收取租金的权利。二、永大公司应给予梁思莹装修费补偿并退回租赁押金。在涉及搬迁过程中，梁思莹一直与永大公司协商关于装修费补偿与退回租赁押金的问题，且原审中对此也提出要求，并希望给予三个月的搬迁期，但原审对上述要求没有作任何回应。三、一审判决梁思莹五日内交回涉案房屋，过于仓促，应给予一个月时间的免租搬迁期限。综上，梁思莹请求撤销原审判决第三项，驳回永大公司要求支付房屋占用费的诉讼请求。永大公司答辩：同意一审判决，不同意梁思莹上诉请求，不同意给予补偿。经审理查明：2007年10月23日，永大公司与梁思莹签订了《房屋租赁合同》，其中合同约定，永大公司将位于广州市番禺区南村镇永大集团公司内的原保卫部大楼二层（原永大财务部办公室）出租给梁思莹作服装仓库使用，建筑面积305㎡，租赁期限为2007年12月1日至2010年11月30日止，月租金2440元，租金按月结算，梁思莹在每月5日前以现金支票或现金的付款方式缴付；合同签订后三天内，梁思莹支付合同履行保证金10000元作为合同生效的必要条件，永大公司在租赁期满或终止合同15天内，在梁思莹没有违反合同条款的行为条件下，将保证金本金退还给梁思莹；合同期满，梁思莹如需续租，须提前2个月与永大公司协商，相同条件下享有优先租用权，如政府收回土地，永大公司提前2个月通知梁思莹终止合同，不视为梁思莹违约。合同签订后，梁思莹支付了10000元合同履行保证金，并接收了涉讼房屋使用。2013年7月29日，广州市土地开发中心向永大公司发出《通知书》，主要内容为：根据该中心与永大公司于2005年6月10日签订的地块协议书[穗土合字（2005）0118号]的相关约定，现通知贵广州市永大集团公司交地，交地时间于2013年8月30日，请做好相关土地移交工作。2013年8月28日，永大公司向梁思莹发出《关于终止合同的通知》，主要内容为双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2013年10月31日终止，要求梁思莹在2013年10月31日前将场地清理后移交给永大公司，免租搬迁期为2013年9月1日至2013年10月31日，场地交回前，梁思莹承担场地的一切管理工作及责任。2014年1月8日和3月26日，永大公司分别向梁思莹发出《通知》和《律师函》，再次催促梁思莹腾退涉讼房屋，否则要承担不利的法律后果。但梁思莹一直没有搬离，永大公司遂于2014年7月3日诉至原审法院，请求判令：1、解除永大公司、梁思莹之间的租赁合同法律关系；2、梁思莹腾退租赁的房屋；3、梁思莹支付房屋占有使用费（自2013年11月1日起，按每月2440元计至房屋实际腾退之日，暂计至2014年6月30日为19520元）；4、梁思莹承担本案诉讼费用。梁思莹答辩称，对永大公司诉称的事实没有异议，要求双方协商搬迁具体时间。诉讼中，对于房屋的权属情况，永大公司认为，涉讼房屋所在的土地为工业用地，房屋大楼属于公司的办公楼领取了房产证，2005年6月份由于广州市土地开发中心收回大楼的土地作为国家储备用地，房屋的房产证被注销了，因此无法提交涉讼房屋的房产证。为此提交了广州市国土资源和房屋管理局编号为穗国房字（2005）403号《关于收回广州市永大集团公司国有土地使用权的决定》文件复印件证明。梁思莹认为，对涉讼房屋的产权并不清楚，租赁房屋时永大公司并没有告知房屋的产证情况。永大公司要求解除与梁思莹之间的租赁合同关系，梁思莹马上交还涉讼房屋。梁思莹表示同意解除租赁合同关系，但要求给予三个月搬迁期，永大公司不同意。另查明，2014年12月11日，广州市土地开发中心向原审法院发出穗土开函（2014）1030号《广州市土地开发中心关于永大公司2号地块权属情况的复函》，主要内容为：2005年6月，该中心与永大公司签订协议书，将永大公司2号地块[原国有土地使用权号为番国用（1994）字第000002号]用地面积120733平方米纳入土地储备，并已完成征收补偿；根据协议约定，永大公司负责完成租户清退及土地平整工作后向该土地中心移交土地，移交前该用地管理责任由永大公司负责。经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。另，二审中，梁思莹向本院提交永大公司于2014年6月4日发给各租户的《通知》复印件一份，内容为“各位租户：我司财务管理的需要，请您将租金划到我司的以下银行帐号：开户名称：广州市永大集团公司，开户银行：广州银行东华西支行，银行帐户：80×××23。特此通知。广州市永大集团公司2014年6月4日”，用以证明永大公司同意继续租赁房屋，收取租金。对此证据，永大公司质证认为：1、该证据没有原件，对其真实性不予确认；2、永大公司曾发出过该通知，但并不是针对梁思莹个人，而是对其他租赁期未满的租户；3、发出该通知时主要是针对租金缴纳的方式。本院认为，永大公司对其出租房屋的资历已经提供证据证明，广州市土地开发中心在2014年12月11日发出的穗土开函（2014）1030号复函中，授权永大公司在土地移交前负责管理，因此，双方签订的租赁合同合法有效，永大公司有权收取租金和占用期间使用费。梁思莹对原审判决第一项、第二项没有提起上诉，本院经审查，并无不当，应予维持。本案二审争议的问题有二：一是永大公司是否有权收取占用期间使用费，二是原审判决梁思莹立即搬迁，没有给予合理搬迁期是否合理等问题。关于永大公司是否可以收取占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案双方当事人在租赁合同期满后，梁思莹继续使用房屋，永大公司收取租金，应视为双方形成不定期租赁关系。按照公平合理原则，梁思莹占用永大公司房屋，应支付使用费作为对价。现永大公司要求梁思莹按照原租赁合同约定的租金标准支付占用期间使用费，合法合理，原审判决予以支持，并无不当，本院予以维持。梁思莹要求永大公司对搬迁给予补偿，从而抵消占用费，但其没有提起反诉，永大公司不同意支付，本院对此不予支持。关于原审判决立即搬迁、没有给予合理搬迁期是否合理的问题。永大公司认为在搬迁通知中已经给予梁思莹2个月合理搬迁期，梁思莹应有搬迁预案，该主张符合事实，合法合理。且，梁思莹对原审判决第二项没有提起上诉，现要求永大公司再给予搬迁期，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，梁思莹上诉缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费754元由梁思莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘贤君代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年九月十四日书 记 员 黄妙丽李宪琼 来自：