（2015）普中民终字第414号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-11
案件名称
思茅维地房地产开发有限公司与杨正会房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省普洱市中级人民法院
所属地区
云南省普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
思茅维地房地产开发有限公司,杨正会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条
全文
云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第414号上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。住所地：云南省。法定代表人赵同领，系该公司董事长。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）杨正会，女，生于1970年4月8日，汉族，初中文化，无业，住云南省。委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人思茅维地房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院确认如下法律事实：原告杨正会与被告思茅维地房地产开发有限公司于2013年11月22日签订《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：原告向被告购买景东彝族自治县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁“维地?银座”住宅楼第1幢第1单元502室房屋，价格为217468元。交房期限：被告应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，被告于2014年6月6日向原告出具收到购房款217468元的发票。另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交房计176天。现原告以被告违约为由，起诉要求被告按合同约定支付违约金，并承担本案诉讼费。原审法院认为：原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付购房款共计217468元的义务，则被告应按合同第七条的约定时间，即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：被告逾期交房15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。综上，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告主张的违约金计算如下：第1幢第1单元502室房屋即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即按已付购房款217468元×0.1%×逾期天数161天计35012.34元，共计36512.34元。被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定“：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。对于被告认为约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用“参照租金标准”的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨正会逾期交房违约金36512.34元。案件受理费710元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。原审判决宣判后，原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服，提出上诉，请求：1、依法撤销（2015）景民初字第147号民事判决，并根据查明案件事实依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十九条等相关规定公正判决；2、一、二审案件受理费由二被上诉人承担。理由是：1、（2015）景民初字第147号民事判决认定基本事实不清，适用法律错误；2、逾期交房责任是施工方云南华太元建筑工程有限公司未按时完工，上诉人没有过错；3、应按当地购房面积的同类同期租金标准计算损失。被上诉人杨正会书面答辩称：1、一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律及判决正确，请求维持；2、逾期交房违约金应支持，双方在合同中约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法是以购房款总额为计算依据，不是以所购房屋面积来计算，所以上诉人的上诉请求违约金过高没有事实依据，不应支持。双方当事人二审中未提交新的证据。但上诉人思茅维地房地产开发有限公司申请对本案商品房逾期交付进行损失评估鉴定及调取本院（2010）普中民终字第125号民事判决书。对此，本院决定不予鉴定，并已书面送达上诉人。本案经二审审理，查明的案件事实除本案案由外其他与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本案二审双方争议焦点为：双方签订的《商品房购销合同》约定违约金计算方式是否符合法律规定。本院认为，该案《商品房购销合同》及补充协议系双方在自愿、协商一致的前提下达成的合法、有效的协议，是双方的真实意思表示。《商品房购销合同》约定购房总价款为217468元，被上诉人杨正会已按合同约定将217468元（含按揭）交上诉人思茅维地房地产开发有限公司，上诉人思茅维地房地产开发有限公司应按合同约定的时间，即2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格的商品房交给被上诉人杨正会。现上诉人思茅维地房地产开发有限公司逾期交房，即2015年1月25日才公告交房，逾期176天，期间没有法定延期事由发生，已构成违约，应承担合同约定的违约责任；而双方所签合同约定的违约金计算方式为“被告逾期交房15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行”，该约定内容符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案合同总价款217468元，合同约定的违约金计算方式及一审法院根据违约金计算方式计算确认的违约金为36512.34元符合法律的规定，应予维持。上诉人对本案商品房逾期交付进行损失评估鉴定的申请不符合合同约定内容，且本案合同中已明确约定了违约金的计算方式，该申请没有法律依据，不予支持。上诉人的上诉理由之逾期交房责任承担及按当地购房面积的同类同期租金标准计算损失与本案无关联：1、第三方原因造成逾期交房是另一法律关系；2、按当地购房面积的同类同期租金标准计算损失不符合双方合同约定，没有事实依据；亦不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，没有法律依据。因而，上诉人的上述上诉理由不能成立，不予采纳。另，一审将本案案由定为买卖合同纠纷不当，应纠正为房屋买卖合同纠纷。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费710元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向景东县人民法院申请执行。审 判 长 胡 荣审 判 员 吴荣康代理审判员 丁海洋二〇一五年九月十四日书 记 员 李专政 微信公众号“”