（2015）青民一终字第1467号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-10-13

案件名称

青岛青青岛（集团）有限公司与青岛市服装二十四厂、徐增琴租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛市服装二十四厂,青岛青青岛（集团）有限公司,徐增琴

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1467号上诉人(原审被告)青岛市服装二十四厂。法定代表人徐增琴，职务厂长。委托代理人金铭，山东恒盛德律师事务所律师。委托代理人黄明明，山东恒盛德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛青青岛（集团）有限公司。法定代表人臧卫光，职务董事长。委托代理人孙永亮，青岛青青岛（集团）有限公司职员。原审被告徐增琴。委托代理人金铭，山东恒盛德律师事务所律师。委托代理人黄明明，山东恒盛德律师事务所律师。上诉人青岛市服装二十四厂（以下简称服装二十四厂）因与被上诉人青岛青青岛（集团）有限公司（以下简称青青岛公司）及原审被告徐增琴租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。青青岛公司在一审中诉称，青青岛公司于2013年6月5日通过贵院组织的司法拍卖程序，经公开拍卖获得青岛市延安路×号房产及土地的所有权并于法律规定期限内全额支付了拍卖款项。法院于2013年7月28日下达（2003）北执字第3389-2号执行裁定书，将青岛市延安路×号房产及土地变更为青青岛公司所有。服装二十四厂、徐增琴在明知上述房产及土地已经被青青岛公司拍卖获得的前提下，仍将上述房产长期非法占用并非法出租给他人收取费用。经青青岛公司多次催要服装二十四厂及徐增琴仍未返还上述费用。请求判令：1、服装二十四厂、徐增琴返还房屋租赁费821000元；2、服装二十四厂、徐增琴返还电信、移动、联通基站场地租赁费50000元；3、诉讼费用由服装二十四厂、徐增琴承担。服装二十四厂在一审中辩称，1、青青岛公司诉状所述与事实不符，我方是依据租赁合同正常收取租金，没有在青青岛公司竞得涉案房产及土地后恶意收取租金，青青岛公司诉请的821000元及50000元的租金没有事实依据。2.我方收取的租金均用于职工安置的费用，包括工资、社保费用、偿还借款等，符合我方与青青岛公司在拍卖案件中的约定。3.涉案房产及土地拍卖公告中已经写明部分房屋已经预支租金，清迁费用由买受人承担，拍卖款优先安置职工，青青岛公司参与竞买即视为接受拍卖公告中的条件。综上，青青岛公司无权要求我方返还其诉请的租赁费，请依法驳回青青岛公司对我方的诉讼请求。原审被告徐增琴辩称，我在涉案房产土地租赁、拍卖及职工安置过程中，都是行使职务行为，个人不应当承担法律责任，请依法驳回青青岛公司对徐增琴的诉讼请求。一审法院经审理查明，青青岛公司与服装二十四厂曾因借贷纠纷经法院作出（2003）北民二初字第366号民事判决。后法院依法委托青岛鑫海拍卖有限公司对服装二十四厂位于青岛市市北区延安路×号土地及厂��进行拍卖。2013年5月6日青岛鑫海拍卖有限公司发出司法拍卖公告。拍卖公告中特别说明：“1、该标的房屋六层均已分别出租，租赁期限最长至2034年9月30日，且部分房屋已预支租金。2、房屋内租户由买受人自行清迁，费用由买受人承担。3、该标的拍卖款优先安置职工。”等。青青岛公司成功竞得该土地及厂房。2013年7月28日一审法院作出（2003）北执字第3389-2号执行裁定书，裁定将位于青岛市市北区延安路×号土地及厂房变更为青青岛公司所有，该裁定书于2013年8月1日送达青青岛公司。2009年9月5日服装二十四厂（甲方）与案外人市北区延安路街道静康社区卫生服务站（乙方，以下简称静康卫生服务站）签订房屋租赁合同，约定甲方将延安路×号厂房中1至4楼出租给乙方，其中1至2楼租赁期限自2009年9月6日至2029年9月5日，3楼租赁期限自2014年10月1日至2023年9月30日，4楼租��期限自2016年1月1日至2035年12月31日；1至2楼总租金30万元，3楼总租金15万元，4楼总租金15万元，均于签订合同之日一次性付清租期内全部租金。庭审中，双方均认可静康卫生服务站系青青岛公司下属单位。2011年9月6日青青岛公司、服装二十四厂签订收购意向书，主要内容为青青岛公司收购服装二十四厂的范围、条件等，其中约定青青岛公司应当先行支付服装二十四厂30万元作为履行协议的保证金，之后如青青岛公司成功收购服装二十四厂，则该30万元自收购费用中扣减，如未能成功收购，该30万元即转为延安路×号房产一楼、二楼二十年租金。该收购意向书约定如双方发生争议，由青岛仲裁委员会仲裁。2012年7月3日双方又就该收购意向书签订追加合同，主要内容为由于服装二十四厂经营困难，青青岛公司同意再拨付服装二十四厂30万元用于还职工欠款，之后如青青岛��司成功收购服装二十四厂，则该30万元自收购费用中扣减，如未能成功收购，该30万元即转为延安路×号房产三楼、四楼二十年租金。2011年9月8日、2012年7月10日青青岛公司分别向服装二十四厂支付30万元，服装二十四厂向青青岛公司出具的收据载明的款项项目为“预付款”。庭审中，青青岛公司称该两笔款项共计60万元系青青岛公司代案外人静康卫生服务站向服装二十四厂支付的延安路×号房屋1至4楼房租，服装二十四厂对此不予认可，认为该两笔款项系青青岛公司向服装二十四厂预付的收购款，青青岛公司认为因青青岛公司最终未能成功收购服装二十四厂，故根据收购意向书约定，该两笔款项转换为租金。青青岛公司称因已使用一楼、二楼四年，故扣除一楼、二楼四年房租6万元，尚余54万元，服装二十四厂应返还青青岛公司。一审法院另查明，服装二十四厂于2010年12月28日与案外人刘辉签订房屋租赁协议，将延安路×号一楼约80平方米出租给刘辉，租赁期限自2010年12月30日至2015年12月30日，服装二十四厂自认已收取刘辉支付的五年租金共5万元。服装二十四厂于2011年7月5日与案外人滕飞签订房屋租赁协议，将延安路×号二楼南端约100平方米出租给滕飞，租赁期限自2011年7月15日至2014年7月15日，年租金3万元，服装二十四厂自认已收取租金至2014年7月15日。服装二十四厂于2010年12月19日与案外人青岛东方天翔家用纺织品有限公司签订房屋租赁协议，将延安路×号四楼约350平方米出租给该公司，租赁期限自2010年12月30日至2015年12月31日，年租金6万元，服装二十四厂自认已收取租金至2013年12月31日。服装二十四厂于2011年5月与案外人中国联合网络通信有限公司青岛市市北区分公司签订通信基站站址租赁合同，将延安路×号五楼平台出租给该公司，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日，年租金3万元，服装二十四厂自认已收取租金至2014年4月30日。服装二十四厂还与案外人中国移动通信集团山东有限公司青岛分公司签订场地租用合同，将延安路×号六楼顶约20平方米平台出租给该公司，租赁期限自2010年12月12日至2013年12月11日，年租金3万元，服装二十四厂自认已收取租金至2013年12月11日。服装二十四厂于2008年9月20日与案外人青岛澳飞斯文化传播有限公司签订关于设置户外广告牌的合同，将延安路×号厂房西侧墙面出租给该公司设置墙体广告牌，租赁期限自2008年10月1日至2018年9月30日，其中前两年年租金3万元，第三年至第五年年租金6.5万元，第六年至第八年年租金7.5万元。服装二十四厂自认已收取租金至2013年9月30日。庭审中，青青岛公司主张服装二十四厂还曾将延安路×号房屋出租给其他单位收取房租��但服装二十四厂对此不予认可，青青岛公司对其主张的事实未提交证据予以证明。一审法院认为，青青岛公司于2011年9月8日、2012年7月10日向服装二十四厂支付的总计60万元，系青青岛公司根据双方签订的收购意向书而向服装二十四厂支付的款项。现青青岛公司认为该60万元已转化为房租，并要求服装二十四厂返还其中的54万元，服装二十四厂对此不予认可，并认为根据双方约定的仲裁条款，该争议应提交仲裁委员会仲裁，不应由法院审理。对此一审法院认为，该60万系青青岛公司根据收购意向书有关约定而支付给服装二十四厂的款项，有关该款项的争议处理应按照双方收购意向书的约定，提交仲裁委员会仲裁，故本案中对青青岛公司该诉讼请求不予处理。根据已生效的（2003）北执字第3389-2号执行裁定书，青青岛公司于2013年8月1日取得青岛市市北区延安路×号房屋产权及土地使用权，该房屋及土地自此之后的收益应当归青青岛公司所有。服装二十四厂在此前出租该房屋所收取的2013年8月1日之后的租金，应当返还青青岛公司。根据已查明的事实，服装二十四厂应当向青青岛公司返还的租金总额为123751元[24167元（刘辉租金）+28667元（滕飞租金）+25000元（东方天翔租金）+22500元（联通租金）+10917元（移动租金）+12500元（澳飞斯租金）]。徐增琴系服装二十四厂的法定代表人，青青岛公司要求徐增琴返还租金没有事实和法律依据，对青青岛公司该诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、青岛市服装二十四厂于判决生效之日起十日内返还青岛青青岛（集团）有限公司租金123751元；二、驳回青岛青青岛（集团）有限公司对徐增琴的诉讼请求。案件受理费6332.5元，青岛青��岛（集团）有限公司负担3997.5元，青岛市服装二十四厂负担2335元。财产保全费3520元，由青岛市服装二十四厂负担。宣判后,服装二十四厂均不服一审判决提起上诉。上诉人服装二十四厂上诉请求撤销一审判决，驳回的青青岛公司的诉讼请求。其主要事实和理由为，2009年9月5日，服装二十四厂与靖康社区卫生服务站签订房屋租赁合同，是双方为了保证青青岛公司成功竞买而签订的，用来对抗其他竞买人的虚假合同。合同中约定租金明显低于市场价格以及租金支付方式，都可以证明双方真实的意图。而且服装二十四厂在一审时提交的与李婷、赵明之间的租赁合同及租赁费发票足以证明，该合同约定的租赁期内，同一楼层的房屋已经分别出租给了其他承租人，该合同没有实际履行。一审判决计算，服装二十四厂应退租金数额错误，服装二十四厂与青岛澳飞斯文化传播��限公司签订的租赁合同，第三年至第五年的租金为65000元，实际收取租金至2013年9月30日，一审判决确定的起算日期为2013年8月1日计算至2013年9月30日，应退2个月租金，65000元/12个月*2个月=10834元。一审判决第7页倒数第2行认定的数额为12500元，多计算了1666元，应予纠正。涉案房屋由青青岛公司通过拍卖程序购得，在拍卖公告当中已经明确告知竞买人“1、该标的房屋六层均已分别出租，租赁期限最长至2034年9月30日，且部分房屋已预支租金。2、房屋内租户由买受人自行清迁，费用由买受人承担。3、该标的拍卖款优先安置职工”等，青青岛公司参与竞买，其已经认可服装二十四厂提前收取租金的事实，且同意自行承担清迁费用，青青岛公司无权再起诉要求服装二十四厂返还。由于涉案的厂房和土地是服装二十四厂的唯一财产，租赁收入是解决职工费用的唯一经济来源，在执行案件中，市北法院与双方当事人确定的原则，拍卖所得必须优先用于安置职工，如有不足应由青青岛公司负责补足。服装二十四厂在一审中提交的财务账册，凭证等证据足以证明，服装二十四厂出租厂房所收取的租金，全部用于解决职工问题和支付少量必要的管理费用。因此，一审判决服装二十四厂向青青岛公司返还租金违背了双方当事人的约定以及市北区法院执行案件中生效法律文书规定的原则，应当予以纠正。青青岛公司辩称，青青岛公司于2013年6月5日经过青岛市市北区人民法院组织的司法拍卖程序，公开拍卖获得青岛市延安路×号房产及土地，青岛市市北区人民法院依法出具裁定书，将该房产及土地变更为青青岛公司所有，服装二十四厂在明知上述房产及土地已经被法院查封即将拍卖的前提下，将上述房产长期占用并非法出租给他人，预先收取房租。青青岛公司认为自2013年6月5日后，服装二十四厂就丧失了对该房产的合法权益，因此其预先收取房租构成不当得利，应当依法将预收的房租转付给青青岛公司。一审法院经审理后，事实清楚，依据法律得当，因此，青青岛公司请求依法驳回服装二十四厂的上诉请求。二审查明事实与一审查明一致。双方当事人经调解，未能达成协议。本院认为，根据已生效的（2003）北执字第3389-2号执行裁定书，青青岛公司于2013年8月1日取得青岛市市北区延安路×号房屋产权及土地使用权，该房屋及土地自此之后的收益应当归青青岛公司所有。服装二十四厂在此前出租该房屋所收取的2013年8月1日之后的租金，应当给付青青岛公司，一审法院对此认定正确，本院予以确认。对于服装二十四厂上诉主张的租金数额计算有误的问题，经本院核查，服装二十四厂与青岛澳飞斯文化传播有限公��签订的租赁合同，约定租赁期限自2008年10月1日至2018年9月30日，其中第三年至第五年的租金为65000元，一审中，服装二十四厂自认按照合同约定实际收取租金至2013年9月30日，因此，服装二十四厂应当按照年租金65000元的标准退还2013年8月1日至2013年9月30日的租金，为10834元（65000元/12个月*2个月=10834元）。基于上述计算，服装二十四厂应向青青岛公司返还租金总额为1220858元，一审法院计算有误，本院予以纠正。综上，一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4690号民事判决第二项二、变更青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4690号民事判决第一项为上��人青岛市服装二十四厂于判决生效之日起十日内返还被上诉人青岛青青岛（集团）有限公司租金122085元；三、驳回被上诉人青岛青青岛（集团）有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6332.5元，由被上诉人青岛青青岛（集团）有限公司负担3997.5元，上诉人青岛市服装二十四厂负担2335元。一审财产保全费3520元，由上诉人青岛市服装二十四厂负担。二审案件受理费2775元，由上诉人青岛市服装二十四厂负担2700元，由青岛青青岛（集团）有限公司负担75元。本判决为终审判决。审　判　长　龙　骞审　判　员　秦　明代理审判员　王　蕾二〇一五年九月十四日书　记　员　王庆光书��员郭丹丹更多数据：