（2014）杭西民初字第1587号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-12-07
案件名称
崔建华与浙江名镇天下商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔建华,浙江名镇天下商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第1587号原告：崔建华。委托代理人：闻刚、黄楼燕。被告：浙江名镇天下商业管理有限公司。法定代表人：陈黎明。委托代理人：吴俊、任辉。原告崔建华诉被告浙江名镇天下商业管理有限公司（下称名镇天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，后转由代理审判员李玉梅独任审判。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年11月19日、2014年12月11日、2015年2月26日三次公开开庭进行了审理。原告崔建华的委托代理人闻刚、黄楼燕，被告名镇天下公司的委托代理人吴俊、任辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔建华起诉称：2013年11月1日，崔建华与名镇天下公司签订《房屋租赁合同》一份，约定名镇天下公司将位于杭州市西湖区三墩新天地商业街中心12幢201、202号铺位（下称案涉房屋）出租给崔建华用于经营餐饮，租赁期限自2014年1月18日至2024年1月17日，年租金394913元，每年递增5%，履约保证金98728元。崔建华依约支付了履约保证金98728元及首期租金32910元。合同签订后，崔建华进行了一系列开业前期准备工作，包括对承租的商铺进行装修、购置设备物料、员工招聘培训、广告宣传等。但当崔建华向相关部门办理经营所需的各项证照时，却被告知其承租的房屋不符合经营餐饮的条件，不能办理经营所需的各项证照。后崔建华向杭州市环境保护局进一步了解情况，得知该局早在2013年便已下发文件取消原审批餐饮内容。名镇天下公司明知出租房屋不具备经营餐饮条件，为了获利，欺诈崔建华，仍将房屋出租给崔建华用于经营餐饮，其行为违背诚实信用原则，致使崔建华遭受重大损失。故诉请判令：1、解除崔建华与名镇天下公司签订的《房屋租赁合同》。2、名镇天下公司返还崔建华支付的租金、履约保证金131638元。3、名镇天下公司赔偿崔建华各项损失1123694.18元。4、本案诉讼费用由名镇天下公司承担。后崔建华变更诉请为：1、撤销崔建华与名镇天下公司签订的《房屋租赁合同》。2、名镇天下公司返还崔建华支付的租金、履约保证金131638元。3、名镇天下公司赔偿崔建华各项损失1191544.18元。4、本案诉讼费用由名镇天下公司承担。被告名镇天下公司答辩称：一、名镇天下公司未有欺诈故意，亦未实施欺诈行为，崔建华租赁房屋前，已经实地勘察过房屋，对房屋状况是了解的。二、现崔建华要求撤销租赁合同的真实原因并非不能办理经营手续的证照，而是继续经营不能盈利，崔建华发出的退租通知书第二段中有明确说明，因名镇天下公司的招商情况不是很理想，故崔建华要求撤销房屋租赁合同。三、环境保护局下发文件取消餐饮内容，并非崔建华撤销合同的真正原因，根据工商管理部门的文件规定，建设项目的环保审批并非办理证照的前提条件，而是后置程序，环保是否审批不会对崔建华的开业构成障碍。四、崔建华主张的部分损失与本案无关，不应由名镇天下公司承担。崔建华等人经营不同种类的餐饮，却向同一家采购商采购了并非火锅或韩式餐饮用料的海鲜，明显不合理。五、崔建华未能提供退租通知书的原始载体，应承担举证不能的责任。综上，请求驳回崔建华的诉请。崔建华为证明其主张，提供了下列证据：1、房屋租赁合同书、租金收据、保证金收据、支付交易凭条。证明崔建华与名镇天下公司签订房屋租赁合同，约定相关权利、义务；崔建华依约向名镇天下公司支付租金32910元和保证金98728元的事实。2、合作经营合同书、收据。证明崔建华为了承租案涉房屋加盟红舵码头并损失保证金、管理费等费用的事实。3、装修装饰施工合同、收据、收款收据。证明崔建华承租案涉房屋后对其进行装修并损失装修费474576元和自购材料费31140元的事实。4、广告施工合同、收款收据、送货单。证明崔建华承租案涉房屋后损失店面广告制作费68410元的事实。5、收据、收款收据。证明崔建华承租案涉房屋后损失物业费18422.58元、水电费2963.60元的事实。6、购销合同、收据、收款收据、销货清单、软件服务合同及收据。证明崔建华承租案涉房屋后损失店内设施、设备购置费139490元的事实。7、消防工程安装施工合同、收款收据。证明崔建华承租案涉房屋后损失消防工程款15000元的事实。8、建设项目环保三同时检查意见书（下称环保三同时意见书）、签收证明。证明名镇天下公司在出租案涉房屋前即明知该房屋不能经营餐饮且故意隐瞒的事实。9、EMS快递单、关于解除租赁关系的通知函。证明崔建华已经依法通知名镇天下公司解除租赁合同，并已送达名镇天下公司的事实。10、收款收据。证明崔建华承租案涉房屋后对其进行装修并损失装修费、材料费共计23350元的事实。11、收款收据、销货清单。证明崔建华承租案涉房屋后损失店内物料（海鲜）等购置费44500元的事实。12、杭州市西湖区杰品烧烤店《建设项目环境影响登记表》及依据材料。证明该单位的《建设项目环境影响登记表》的依据材料中并无杭州市环境保护局西湖环境保护分局（下称西湖环保分局）的审批意见及经办人签字。13、D-3-8-20130-0011065号竣工图、三号地块《建设项目环境影响后评价》、三号地块地下室汽车尾气井道及开闭所取消的说明。证明案涉房屋所处的三号地块取消餐饮的根本原因是在竣工时未设置专用餐饮烟道，亦未有其他排烟井，唯一设置的排烟排气井属于汽车尾气排放口等，整个项目不具备餐饮功能。14、D-3-8-20130-0011072号竣工图。证明案涉房屋所属的三号地块在竣工时建筑物外立面未设置烟道，亦未设置可供日后加装烟道的预留设施；竣工图显示的消防天井未实际设置与建造，导致崔建华无法通过消防验收，不可能办理营业执照等证照。15、照片。证明案涉房屋所属三号地块，名镇天下公司在建筑物外立面非法加装烟气排气口筒。16、征求认定意见联系函-西城法（三）函字（2014）第300058号、第300059号、第300060号。证明名镇天下公司在案涉房屋所属地块建筑物外立面非法加装烟气排气口筒，该构筑物因未办理过规划许可手续现已经政府职能部门确定为违法构筑物。17、责令改正违法建设行为通知书。证明名镇天下公司在案涉房屋外墙违法搭建烟道，已被杭州市西湖区城市管理行政执法局责令限期拆除，崔建华承租的房屋不可能办出相关证照的事实。18、退租通知书。证明崔建华要求退租的事实。19、环保三同时意见书。证明名镇天下公司与崔建华在签订租赁合同之前便已知晓案涉地块不具备餐饮功能，但仍隐瞒事实将案涉房屋出租给崔建华用于经营餐饮的事实。20、建设项目环保审批申报表、西湖区建设项目环保审批办事指南、名称预先核准登记通知书。证明崔建华曾向西湖环保分局申请环保审批，因案涉地块被取消餐饮不予受理，亦未出具书面意见的事实。21、授权书。证明名镇天下公司在与崔建华签订房屋租赁合同时隐瞒了存在共同承租人嘉凯城集团资产管理有限公司（下称嘉凯城公司）的事实。名镇天下公司提供了下列证据：1、2014年7月3日的回函。证明名镇天下公司在收到崔建华要求解除合同的通知后，已经书面提出异议，不同意解除租赁合同，且已告知崔建华其解除的事由没有依据。2、杭州厚仁商业街开发经营有限公司（下称厚仁公司）发出的三份情况说明。3、杭州市环境保护局的三份环保三同时意见书。证据2、3，证明案涉房屋的所有权人曾经在2013年书面申请暂时撤回餐饮经营申请，原因在于餐饮商铺位置、人数暂无法确认，环保设施暂无法施工；环保局意见明确“待项目符合验收条件后，办理环保相关手续……本意见不包括尚未安装设备”。4、其他已经办出餐饮许可的商铺的环保公示资料和营业执照。证明其他商铺经过努力，已经通过环评审批，并已经成功办理出营业执照。5、退租通知书及邮寄快递单号。证明2014年6月19日，名镇天下公司收到崔建华寄送的退租通知书，崔建华要求撤销合同另有目的。6、函及邮寄快递单号。证明2014年7月8日，名镇天下公司针对崔建华6月19日的《退租通知书》和7月1日的《关于解除租赁关系的通知函》作出回复，要求崔建华继续履行合同义务。7、杭西环评批（2014）0240号、杭西环评批（2014）0242号建设项目环境影响评价文件审批意见。证明与崔建华租赁店面位于同一项目的杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店均已通过西湖环保分局的环评审批，并开业经营，故崔建华完全可以通过委托环评并单独报批，恢复餐饮经营项目，而并非崔建华所述其经营餐饮的合同目的无法实现。8、项目资料交接清单。证明厚仁公司未将环保三同时意见书交付名镇天下公司的事实。9、照片。证明其他商户正常经营的事实。10、关于三墩新天地商业街公共烟道安装情况的说明。证明外置烟道的安装情况；案涉房屋所在建筑未内置烟道，名镇天下公司早就告知崔建华等承租户，不存在任何欺诈的情况。11、照片。12、商户告知书。证据11-12，证明红舵码头、汉釜宫、皇避岙均曾经营业过的事实。13、关于商户徐以都、崔建华、郑胜杭三个案件相关房产不属于售后回租房屋的情况说明。14、房屋租赁合同及其附件。证据13、14，证明徐以都、崔建华、郑胜杭三个案件相关房产不属于合同附件一中列明的363户售后回租房屋，名镇天下公司有权将相关房产转租的事实。上述由崔建华提供的证据，经名镇天下公司质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，根据合同内容可知，崔建华在进场前已经知道案涉房屋未安装环保设备，需自行采购，崔建华提交的证据亦证明名镇天下公司已加装烟道的事实。证据2，对合作经营合同书的真实性、合法性无异议，合同约定的期限长于租赁期限，加盟协议签署在前，是否向名镇天下公司承租并不一定，2014年6月19日崔建华发出合同解除通知，崔建华可同时向红舵码头要求退还加盟费用，因崔建华的不作为造成的扩大损失，应由崔建华自行承担，加盟费的损失应按时间由双方摊销；崔建华购买了黄鱼、带鱼等，与附件中的菜式不一致，存在作假的嫌疑；尾号为776、761、759、756、758的票据均载明系货款，均可搬离，名镇天下公司不予赔偿；尾号为752的票据载明系管理费等，款项应按时间比例折扣；尾号为755的票据载明系保证金，合同上写明可以无息返还，不应由名镇天下公司承担。对证据3的真实性、合法性均无异议，应注意竣工日期；店内不锈钢餐架1350元、吧台椅15080元，餐椅3200元，宝宝椅1200元，储物柜1650元，上述物品均未与房屋形成附合，不应计算在赔偿数额内；对尾号为005的收款收据的真实性有异议，金额不对应；尾号为553的收款载明窗帘4620元，窗帘未形成附合，不应当返还。对证据4的真实性、合法性均无异议；尾号为884的收款收据，物品可以继续利用，不应由名镇天下公司赔偿。证据5，存在能耗费等，说明崔建华正常经营；押金2500元，可以退还，不应由名镇天下公司赔偿。对证据6的真实性、合法性均无异议，空调、办公用品、厨具等未形成附合，不应由名镇天下公司赔偿；销货清单中含有隔油池、干水池，说明崔建华知晓要自行加装环保设备；清洁用品系正常经营所用，不能要求名镇天下公司赔偿；软件服务系崔建华占有使用房屋时的正常支出，不应赔偿。对证据7的真实性、合法性无异议，系崔建华为了开业花费的必要费用，不应赔偿。对证据8的真实性、合法性无异议，仅代表环保局2013年9月18日的意见，并不意味着以后不能单独报批；签收人为厚仁公司，而非名镇天下公司。对证据9的真实性、合法性无异议，但对内容“无法办理登记手续”不认可，工商、环保证照并非前提手续，崔建华并无办理相关证照的行为，且该份证据与名镇天下公司提交的退租通知书自相矛盾，退租通知书在前，崔建华试图掩盖事实真相；按照崔建华的通知书内容，崔建华应在2014年8月30日前将房屋交还给名镇天下公司，但至今崔建华仍在使用该房屋。对证据10的真实性有异议，电缆、配电箱应在整个装修结束后才购买不符合常理。对证据11的真实性有异议，系伪造，徐以都案件中的收款收据比本案中的收款收据编号在前，开票时间在后，明显不合理；红舵码头经营火锅，无需带鱼、黄鱼、鱿鱼、虾干，且同样的物品卖给崔建华的价格明显高于其他两个案件的商户。对证据12的真实性、合法性无异议，但根据名镇天下公司提交的证据，该商户已经通过了环评手续，西湖环保分局已经签发了杭西环评批（2014）0242号建设项目环境影响评价文件审批意见。对证据13的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，名镇天下公司已经通过加装烟道解决了相关问题，排烟的问题也在解决中。对证据14的真实性、合法性无异议。证据15，能够证明名镇天下公司已经加装了烟道，崔建华可以从事餐饮。对证据16、17的真实性、合法性无异议，加装的烟道正在补办相应的规划手续中，2014年9月份要求拆除，但因正在补办手续故一直在使用。对证据18不予认可，该证据与名镇天下公司提供的证据内容不一致。对证据19的真实性、合法性、证明对象均有异议，崔建华提供的证据及名镇天下公司提供的证据显示，环保三同时意见书均未有“本意见书已于2013年9月转发给浙江名镇天下商业管理有限公司”字样，更无厚仁公司的公章，名镇天下公司不清楚崔建华提交的该证据的证据来源；即便上述字样和公章确系厚仁公司事后书写和加盖，亦属于厚仁公司单方陈述，不能证明厚仁公司已将环保三同时意见书移交给名镇天下公司的事实；根据名镇天下公司提供的资料交接清单，可以证明厚仁公司从未将三同时检查意见书移交给名镇天下公司；名镇天下公司因厚仁公司隐瞒取消项目餐饮一事已起诉厚仁公司，厚仁公司与名镇天下公司存在利益冲突，故厚仁公司的证言不可信。对证据20的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据填写不规范且无签字盖章，亦无西湖环保分局受理的印章或工作人员的签字，不能证明崔建华已将该份申请提交给西湖环保分局的事实；名镇天下公司通过西湖环保分局网站查询建设项目环境影响登记表审批所需材料与崔建华提供的材料并不一致；个体工商户字号名称预先核准登记通知书仅能证明崔建华申请过名称预先核准，不能证明其无法通过环评的事实。对证据21的真实性、合法性均无异议，两个承租人系母公司与子公司关系，对崔建华的租赁行为不产生影响，崔建华之前并未以还存在另一个承租人为由要求解除合同。上述由名镇天下公司提供的证据，经崔建华质证后认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，崔建华确实收到该回函，回函的内容部分不实，崔建华快递给名镇天下公司的通知书有其亲笔签名。对证据2、3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明厚仁公司只是暂时撤回餐饮环评申请，因未有环保设施故取消了餐饮申请，且至今未加装排烟道等相应设施。对证据4的真实性无异议，其他商户向环保部门隐瞒了相关事实，骗取了营业执照。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，崔建华邮寄的通知书有其亲笔签名，对快递单号无异议。对证据6的真实性无异议，但名镇天下公司仅针对崔建华的解除租赁通知单作出回复，对退租通知书名镇天下公司并未回复。对证据7的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该两家商户之所以通过环评手续是因为其向环保部门隐瞒了烟道系非法构筑物的事实，从而骗取了营业执照，加装的烟道被要求限期拆除。对证据8的真实性无异议，名镇天下公司仅提交了文件移交清单，而未提供具体接收到的文件，且名镇天下公司与厚仁公司存在多次文件移交的情况，名镇天下公司完全有可能隐瞒部分文件移交清单，且从该组证据中名镇天下公司接收到的部分文件，比如平面图、布置图，能够证明名镇天下公司明知案涉地块未设置专门的餐饮烟道，不具备餐饮功能。对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，照片具有随意性和主观性，仅能体现有商家在经营，但不能证明其是否是合法经营，更不能证明崔建华经营不善的事实。对证据10、11的真实性、合法性、关联性均有异议，已过举证期限；证据10系名镇天下公司自书的情况说明，无任何证据加以佐证，且与名镇天下公司提供的证据8及第二次庭审中的陈述自相矛盾，名镇天下公司在与崔建华签订租赁合同时，明确告知崔建华案涉地块有内置烟道，后又在2014年1月初开始进场施工，企图把各商户的排烟口连接到内置烟道，结果以失败告终，该内置烟道根本无法排放油烟，崔建华在后来的调查中发现名镇天下公司所谓的内置烟道只是该地块的汽车尾气排放口，并非专门的餐饮烟道；证据11，仅能证明崔建华承租的房屋已经基本装修完毕，并不能证明崔建华曾经营业过的事实。对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，崔建华从未看到过该商户告知书，更未签字，即使真实存在过，也不能证明崔建华曾营业过的事实。对证据13的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同显示系名镇天下公司与嘉凯城公司共同承租，名镇天下公司一直向崔建华隐瞒该事实，且该证据不能证明案涉地块售后回租情况，名镇天下公司在签订合同时明知案涉房屋不具有餐饮功能，且至今未予以完善；对于材料移交，名镇天下公司进行了虚假陈述。本院调取了（2015）杭西民初字第66号案件厚仁公司提交的张慧华签署的一号地块文件移交清单、三号地块文件移交清单。该证据经崔建华与名镇天下公司质证。崔建华认为，对该证据无异议，移交清单中第九项环保三同时意见书与崔建华提交的由厚仁公司盖章确认的环保三同时意见书相吻合，可以证明名镇天下公司在与崔建华签订租赁合同前便已知晓案涉地块已经取消餐饮内容，但隐瞒该事实，仍将案涉房屋出租给崔建华用于经营餐饮，其行为属于欺诈。名镇天下公司认为，对该证据的真实性、合法性有异议，名镇天下公司从未签收或见过上述移交清单，上述清单系厚仁公司事后伪造；从清单内容看，大部分内容与名镇天下公司已提交的全部交接清单的内容重合，并无出具上述清单的必要，且若上述清单真实存在，则厚仁公司无需出具盖章的说明，而应直接出示该证据；张慧华已从名镇天下公司离职，离职的重要原因是管理案涉项目时与业主串通损害公司利益，其作为项目主要负责人，在上述交接清单上签字，行为可疑；名镇天下公司在与崔建华签订房屋租赁合同时已告知案涉房屋需另行安装排烟管道，并暗示审批手续不齐备，故无论名镇天下公司是否知晓环保三同时意见书均不构成欺诈；截止至2014年9月2日，一、三号地块均未办理消防验收备案，不可能在2013年9月23日交接一、三号地块的建设工程消防竣工验收备案登记，由此可以认定该证据系伪造。本院依职权对案涉房屋所在的12号楼进行了现场勘验，并制作了勘验笔录一份。该笔录经崔建华、名镇天下公司质证后无异议。本院对上述证据认证如下：1、崔建华提供的证据。对证据1、8、12-17、19、21的真实性予以认定。证据2，可以证明崔建华与北京红舵码头餐饮管理有限公司签订《合作经营合同书》并支付货款、保证金及加盟费的事实。证据3，装饰装修施工合同、预算书、收据相互印证，可以证明崔建华支付了工程款及装饰材料款的事实。证据4、6，编号为745865的收款收据，仅在品名处注明为办公用品，未有具体清单，不能证明与本案的关联性，不予认定；其他证据，可以证明崔建华支付广告宣传制作费，购置设备物品及软件服务的事实。证据5，可以证明崔建华支付物业费、能耗费、水电费及装修押金的事实。证据7，可以证明崔建华支出消防工程款的事实。证据9，对2014年6月30日崔建华向名镇天下公司发出《关于解除租赁关系的通知函》的事实予以确认。证据10，装饰工程预算表水电工程中并未提及电线、配电箱需甲方购买，根据常识，电线、配电箱购买应在装饰工程施工前期，而根据崔建华提供的证据2中的装饰装修施工合同的约定，工期自2013年11月8日至2013年12月18日，该收款收据的开具时间为2014年1月5日，存在不合理，而且交款单位为“红舵码头”四个字的笔迹与其他内容的笔迹明显不一致，不能证明与本案的关联性，不予认定。证据11，崔建华在2014年5月仍在进行开业前的准备，却在2014年3月15日大量购入并非火锅店必备的海鲜产品，不符合常理，不予认定。证据18，对崔建华于2014年6月18日向名镇天下公司发出《退租通知书》的事实予以确认。证据20，建设项目环保审批申报表、西湖区建设项目环保审批办事指南，可以证明环保部门环保审批所需的具体材料；对名称预先核准登记通知书的真实性予以认定。2、名镇天下公司提供的证据。证据1、6，对名镇天下公司于2014年7月8日回函要求崔建华按约履行的事实予以确认。对证据2-4、7、9、11、12的真实性予以认定。证据5，对崔建华于2014年6月18日向名镇天下公司发出《退租通知书》的事实予以确认。证据8，仅能证明厚仁公司与名镇天下公司进行过多次材料交接，但不足以证明厚仁公司未将环保三同时意见书交付给名镇天下公司的事实。证据10，结合当事人的陈述，对合同签订后名镇天下公司进行了外置排烟管道施工的事实予以确认。证据11，仅凭该证据不足以证明崔建华经营的商铺已营业的事实。证据13、14，对名镇天下公司、嘉凯城公司向厚仁公司承租包括案涉房屋在内的三墩新天地商业中心一、二、三号地块上的15幢房屋的一楼至二楼，名镇天下公司享有转租权的事实予以确认。3、本院调取的证据。交接清单，虽名镇天下公司对真实性有异议，但其未提供证据加以反驳，且在（2015）杭西民初字第66号案件中撤回了鉴定申请，本院对该证据的真实性予以认定。对勘验笔录的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年7月22日，嘉凯城公司、名镇天下公司与厚仁公司签订《房屋租赁合同》一份，约定厚仁公司将坐落于三墩新天地商业中心一号、二号、三号地块上的15幢房屋的一楼至二楼出租给嘉凯城公司、名镇天下公司使用，租赁期限为10年（包含培育期），即自2013年11月1日起至2023年10月31日止。2013年9月14日，崔建华（乙方）与北京红舵码头餐饮管理有限公司（甲方）签订《合作经营合同书》一份，约定甲方授予乙方“红舵码头”合作店经营权；为确保红舵码头品牌形象，乙方营业所需的部分原料、设备、餐具、服装及品牌形象用品必须向甲方按标准统一采购；乙方于签订本合同时向甲方交纳履约保证金；乙方因正常营业困难，无法继续履行本合同的，应提前三个月申请解约，并经甲方书面确认批准的，甲方在合同正常解除后二个月内无息退还乙方所交纳的履约保证金；乙方于签订本合同之日起向甲方一次性付清税后合作管理费；除本合同另有规定之外，无论本合同期满还是中途解约或其它理由，乙方均无权要求甲方退还该合作管理费；乙方在浙江省杭州市西湖区厚仁路香港城开设“红舵码头”时尚火锅主题餐厅，经营权许可期限与本合同期限自2013年9月14日起至2018年12月31日止，本合同有效期五年。当日，崔建华向北京红舵码头餐饮管理有限公司支付了保证金40000元及管理费、培训费、店面设计费、技术转让费180000元。2013年11月1日，崔建华（乙方，承租人）与名镇天下公司（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方拥有杭州市西湖区三墩镇厚仁街香港城商业街物业使用权；甲方将案涉房屋出租给乙方使用；该房屋的建筑面积约为279.13平方米，最终以交付房屋后实测面积为准；乙方租赁该商铺，经营项目为餐饮，经营品牌为红舵码头；本合同为房屋租赁协议，甲乙双方仅限房屋租赁关系，乙方应自行取得合法经营之条件，并承担全部经营责任；租赁期限自2014年1月18日起至2024年1月17日止；甲方承诺给予乙方自2014年1月18日起至2014年4月15日止的免租期；免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用；若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付98728元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还；甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的租金及其他费用，乙方应在7日内补足履约保证金，乙方未及时补足履约保证金的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；该房屋租金按建筑面积计算支付；第一年（2014年1月18日至2015年1月17日）租金394913元，第二年（2015年1月18日至2016年1月17日）414658.65元，第三年（2016年1月18日至2017年1月17日）435391.58元，第四年（2017年1月18日至2018年1月17日）457161.16元，第五年（2018年1月18日至2019年1月17日）480019.22元，第六年（2019年1月18日至2020年1月17日）504020.18元，第七年（2020年1月18日至2021年1月17日）529221.19元，第八年（2021年1月18日至2022年1月17日）555682.25元，第九年（2022年1月18日至2023年1月17日）583466.36元，第十年（2023年1月18日至2024年1月17日）612639.68元，每年递增5%；乙方向甲方支付的租金为每一个月一付（该租金为含税租金）：乙方以先交租金后使用房屋为原则；首期交租期租金（2014年4月16日至2014年5月15日租金，共1个月）共计人民币32909.42元；乙方在本合同签订之日一次性交清给甲方，其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日（若第15日该天为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付；本合同项下的房屋交付日为2014年1月18日，租赁房屋经甲乙双方现场查看确认已具备进场装修条件，届时甲方按交付日现状向乙方交付该房屋，甲乙双方签署《房屋交接确认书》；乙方已查验并充分认可该房屋状况，同意不因公用设施设备通过该房屋和有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、物业公司主张减免租金或物业服务费，如乙方进场后甲方拟在该房屋内增设共用设施设备或通道，应与乙方协商一致后实施；乙方保证办齐经营相关的各类证照，遵守甲方制订的统一经营管理规章制度，并保证其经营行为不损害其他商户及甲方的利益；甲方应对乙方办理经营所需的相关证件、设计、装修设计的环保、通讯、消防、卫生等审批手续给予必要协助；乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应向甲方支付欠费金额千分之三的违约金，延迟7日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任，延迟15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同，乙方还应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还，同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿，乙方延迟交纳租金或其他费用，甲方有权处理乙方在该租赁场地内所遗留的一切移动及不可移动物品；双方确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金、物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内的装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租期内三个月的租金金额作为违约金；双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，乙方已经充分了解本合同项下租赁房屋的证照、手续及纠纷情况，乙方在本合同项下租金、物业服务费、广告费、公共事业费等交费义务均不受影响。合同签订后，崔建华向名镇天下公司支付了保证金98728元及首期租金32910元，并进行了房屋装修、物业费及水电费缴纳、设备物品购置、个体工商户字号名称预先核准等一系列开业准备工作，为此支出了相关费用。2014年6月18日，崔建华向名镇天下公司发出《退租通知书》一份。2014年6月30日，崔建华向名镇天下公司发出《关于解除租赁关系的通知函》一份。2014年7月8日，名镇天下公司回函要求崔建华按约履行。目前，案涉房屋仍由崔建华占用。另查明，2008年初，杭州市环境保护局对厚仁公司商业用房三号地块的建设项目环境影响评价文件审批意见，载明配套餐饮厨房油烟废气经油烟净化装置处理达到《饮食业油烟排放标准》后设专用竖井至主楼建筑西侧屋顶高空排放。2013年8月22日，厚仁公司向杭州市环保局提交《关于杭州厚仁商业街开发经营有限公司商业用房（三）取消餐饮和中央空调的情况说明》，载明：由于招商过程中餐饮项目的不确定性，目前各类业态均未签约，所以原环评及环评批复中餐饮的环保设施、设备无法施工到位，屋顶中央空调无法实施，无法按环评及环评批复的要求落实各项环保措施，所以决定在本次“三同时”检查中取消原设计的中央空调和所有餐饮项目。2013年9月，厚仁公司委托杭州忠信环保科技有限公司编制三号地块项目的《建设项目环境影响后评价》，载明本项目取消餐饮。2013年9月3日，杭州市环境保护局向厚仁公司出具了三号地块的环保三同时意见书一份，检查意见：根据你单位申请经核查，该项目主体建筑已建成，与原审批不符内容经项目环境影响后评价结论确认可行，基本符合环保要求（未安装设备除外）。为加强建设项目环保管理，根据《建设项目环境保护管理条例》和《浙江省环境污染监督管理办法》的有关规定：1、对照项目审批意见要求，进一步做好项目的完善工作，待项目符合验收条件后，办理环保相关手续；2、根据建设单位意见和项目环境影响后评价结论，本项目取消原审批餐饮内容；3、本意见不包括尚未安装设备。2013年9月5日，厚仁公司相关人员签收上述意见书。2013年9月23日，张慧华作为名镇天下公司的接收人签收厚仁公司一、三号地块文件移交清单，该清单中包含环保三同时意见书。（2015）杭西民初字第66号案件审理过程中，名镇天下公司提出对“张慧华”签字的真实性及形成时间等内容进行鉴定，本院经审查后予以准许。后名镇天下公司在该案中撤回鉴定申请。2014年9月29日，杭州市西湖区城市管理行政执法局因名镇天下公司在三墩镇厚仁路新天地商业中心3号楼、6号楼、8号楼、9号楼、10号楼构筑物（排烟烟道）未办理规划许可手续，向名镇天下公司发出三份《责令改正违法建设行为通知书》，要求其立即停止违法行为，于2014年10月4日14时前拆除违法建筑，恢复原状。2014年7月17日，西湖环保分局受理了同属三墩新天地商业中心的杭州港城餐饮管理有限公司、杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店的建设项目环评文件行政许可申请。杭州市西湖区捷芳小吃店、杭州市西湖区杰品烧烤店已于2014年7月28日通过建设项目环境影响评价文件审批，并办理了个体工商户营业执照。案涉房屋在三号地块，所在的12号楼无内置排油烟专用管道。后名镇天下公司在该楼加装了外部排油烟管道。目前，该排烟管道未拆除，亦未通过审批。本院认为，本案争议的焦点在于：名镇天下公司是否存在欺诈行为，崔建华是否有权以此要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》。根据法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，可以认定为欺诈行为。现有证据显示，在落款时间为2013年9月23日的一、三号地块文件移交清单中包含环保三同时意见书，名镇天下公司当时的副总经理张慧华作为接收人签字确认，名镇天下公司对此虽有异议，但未提供证据加以反驳，故应认定名镇天下公司在与崔建华签订合同前已知晓该地块环保餐饮审批取消的事实。在与崔建华签订合同前，名镇天下公司亦未采取措施使案涉房屋符合能够通过环保餐饮审批的条件。名镇天下公司在明知崔建华租赁房屋的目的为经营餐饮的情况下，仍与崔建华签订《房屋租赁合同》，现无证据证明名镇天下公司曾在合同签订前已告知案涉房屋餐饮审批取消这一重要事实且崔建华自愿承担该风险并坚持承租案涉房屋，名镇天下公司的行为已构成欺诈。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故崔建华要求撤销《房屋租赁合同》的诉请，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，崔建华已向名镇天下公司交纳了履约保证金98728元，现合同被撤销，崔建华交纳的履约保证金应予返还，故崔建华要求返还保证金98728元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于崔建华主张的返还租金32910元的诉请，因名镇天下公司未能交付符合合同用途的房屋导致合同目的无法实现，且现有证据不足以证明崔建华的商铺曾开业经营过，名镇天下公司无权收取房屋租金，故崔建华的该诉请理由正当，本院予以支持。关于崔建华主张的赔偿损失的诉请，对此本院认为，因案涉房屋所在地块至今未能通过环保餐饮审批，崔建华无法取得相关经营所需的证照进行合法经营，合同目的无法实现，名镇天下公司未能交付符合合同用途的房屋存在明显过错。而崔建华在合同签订后进行装修时理应知晓案涉房屋所在建筑未有内置排油烟管，在未确认案涉房屋所在地块已通过餐饮审批的情况下，仍继续进行装修、采购设备物品等，造成损失的进一步扩大，亦存在过错。同时，考虑到崔建华购置的部分物品虽未与案涉房屋形成附合可以拆除搬离，但亦会产生一定的折价损失。本院根据双方的过错程度结合本案实际情况，酌情确定双方对该合同被撤销所造成的损失，名镇天下公司承担75%的责任，崔建华承担25%的责任。现有证据显示，因合同被撤销给崔建华造成的损失包括：1、加盟损失30000元。根据加盟合同约定，加盟管理费、培训费、店面设计费、技术转让费为180000元，加盟期限为5年，崔建华可向北京红舵码头餐饮管理有限公司申请变更地址在其他地址继续经营，根据本案实际情况，本院酌情确定加盟损失为30000元。2、装修损失452096元，崔建华支付装修费474576元，但其中不锈钢餐架（1350元）、吧台椅（15080元）、餐椅（3200元）、宝宝椅（1200元）、储物柜（1650元）等物品未与案涉房屋形成附合，上述费用应予扣除。3、物业费、能耗费、水电费21386.18元，以票据为准。4、空调安装费10000元，根据《空调产品购销合同》约定，其中空调安装费（包含铜管、支架、吊装费、风口、风管、电缆线）30000元，本院酌情确定铜管、支架等可以重复利用的材料价值20000元，该费用应予扣除。5、消防工程款15000元。关于崔建华主张的其他损失，因其向加盟连锁总公司的货物及自行购买的厨具、纱窗、窗帘、灯具、厨具、清洁用品、空调等物品，未与案涉房屋形成附合，可拆除搬离继续使用；加盟履约保证金，根据加盟合同约定可向加盟连锁总公司申请退还；装修押金，可向物业公司要求退还；办公用品，未有具体清单，不能证明与本案的关联性；电线、配电箱及海鲜产品，不具有合理性；广告宣传费、软件服务费，并非因合同被撤销导致的直接损失；故对上述费用均不予支持。上述1-5项共计528482.18元，由名镇天下公司承担75%的责任，即名镇天下公司应赔偿徐以都损失396361.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销崔建华与浙江名镇天下商业管理有限公司于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》。二、浙江名镇天下商业管理有限公司返还给崔建华履约保证金98728元、租金32910元。三、浙江名镇天下商业管理有限公司赔偿给崔建华损失396361.64元。四、上述第二、三项相加，浙江名镇天下商业管理有限公司应支付给崔建华527999.64元，该款于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回崔建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16710元，保全费5000元，共计21710元，由崔建华负担13047元，由浙江名镇天下商业管理有限公司负担8663元，浙江名镇天下商业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 陈 晶人民陪审员 范皖生人民陪审员 朱湘江二〇一五年九月十四日书 记 员 鲁 琳 更多数据：搜索“”来源：