（2014）广法民终字第654号

裁判日期: 2015-09-14

公开日期: 2015-10-23

案件名称

杜娟与谭伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省广安市中级人民法院

所属地区

四川省广安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜娟,谭伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

四川省广安市中级人民法院民事判决书（2014）广法民终字第654号上诉人（原审被告）杜娟，女，生于1970年11月5日，汉族，住武胜县沿口镇。委托代理人胡朝阳，四川君尊律师事务所律师。委托代理人蒲一静，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谭伟，男，生于1978年6月30日，汉族，住武胜县沿口镇。委托代理人冯知凡，四川兴恒平律师事务所律师。上诉人杜娟因与被上诉人杜娟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2014）岳池民初字第2299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理审，上诉人杜娟及其委托代理人胡朝阳、被上诉人谭伟及其委托代理人冯知凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2002年，杜娟与他人合伙投资对位于武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房进行改造，杜娟根据合伙协议分得两间门市，并依法取得了房屋所有权证及国有土地使用权证。后杜娟将这两间门市租赁给谭伟使用。2011年12月20日，杜娟（出卖方）与谭伟（买受方）签订《房屋买卖合同》，将这两间门市卖给谭伟。合同约定：一、房屋的基本情况：出卖方房屋坐落于武胜县东街步行街王生福修12、13号门市，位于第壹层门市，共两间，房屋结构为框架结构双门市，建筑面积合计95平方米左右，房屋用途为商业；二、房屋价格：双方约定该门市总价260万元；三、付款方式：合同签定当日买方预付卖房定金40万元。然后买方在2012年元月20日之前先付房款100万元，因该房屋已经设定抵押，出卖人应于付款当日办理抵押注销手续并过户给买受方。过户费用由买受方支付。过户完成后，买受方在60日内付清全部余款；四、过户完成后60日内没有全部付清余款，视为违约；五、买受方为一人或者两人。本合同以每次付款的收据或打款凭条为准。合同签订当日，谭伟向杜娟支付了购房定金40万元。2012年1月5日，谭伟通过农业银行向杜娟转购房款100万元。2012年1月17日，谭伟（欠款方）与杜娟（债权方）签订了《欠款协议》，协议内容为：“经双方自愿协商，债权方将所有的门市（两个）出售给欠款方，由于欠款方仅支付购房款140万元，下欠120万元需延时支付，经双方再次协商，达成欠款抵押协议如下：一、债权方杜娟协助欠款方先将房屋产权证办到欠款人名下，欠款人在办好两个产权证后，即将一个门市产权证抵押到债权方处，至支付清下欠款120万元为止收回，双方抵押权撤销。二、欠款人下余款计款从2012年1月18日起在60日内付清欠款，40日内支付清欠款，债权方按银行贷款利率收取利息，超过40日至90日内未付下欠余款，按6万元收取迟延履行金；超过90日内未清下余款120万元，双方抵押协议有效，欠款人自愿将抵押至债权人处的房屋产权以120万元价格抵偿债务120万元”。2012年1月4日，谭伟在向武胜县地方税务局作纳税申报时，擅自以出卖人杜娟和买受人谭伟、陈小利的名义伪造了一份《房屋买卖合同》，门市成交价为98万元，后又伪造了一份《房屋买卖合同》，门市成交价为107万元，2012年1月6日谭伟按107万元的成交价向武胜县地方税务局缴纳了杜娟应缴纳土地增值税、印花税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加收入等税费计102185元以及谭伟自己应缴纳的契税及印花税43335元。2012年2月17日谭伟向杜娟支付了购房尾款120万元及利息9825.19元。2012年1月31日，杜娟协助谭伟办理了交易房屋的产权过户手续，谭伟取得了交易房屋的房屋产权证，2012年2月1日，谭伟（出租方）与黄清明（承租方）签订了《房屋租赁合同》，租赁期限10年，谭伟凭此合同收取租金至今。后谭伟因被告杜娟拒绝为其办理国有土地使用权过户登记手续而起诉，该案经岳池县人民法院审理，因案涉房屋交易的相关税费未缴清，谭伟未完全履行合同义务，遂以（2012）岳池民初字第1970号民事判决书驳回了谭伟的诉讼请求。2012年9月12日，谭伟到武胜县地方税务局补交了税款。谭伟缴纳税款共计395469.19元。2013年8月8日，武胜县地方税务局出具证明，证明案涉房屋交易应纳税款已全部交清。杜娟仍拒绝将所售房屋的国有土地使用证过户到谭伟名下，谭伟遂于2013年1月28日向武胜县人民法院再次提起诉讼，请求法院判令被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户给谭伟。该案经武胜县人民法院提请本院指定管辖，本院指定岳池县人民法院作为一审法院对该案进行审理。岳池县人民法院以（2013）岳池民初字第2613号民事判决书判决：杜娟于本判决生效之日起十五日内协助原告谭伟将武胜县沿口镇东街两间门市的国有土地使用权过户登记到原告谭伟名下。杜娟不服该判决上诉至本院。在二审审理过程中，武胜县房管所于2013年9月9日以谭伟伪造买卖合同偷逃国家税费为由，撤销了已登记在谭伟名下的案涉房屋的房屋产权证。本院以出现新证据为由裁定撤销该判决，发回岳池县人民法院重审。岳池县人民法院在重审该案过程中，因谭伟不服武胜县房管所撤销决定向广安市前锋区人民法院提起行政诉讼，岳池县人民法院裁定中止该案审理，至2014年5月6日，广安市前锋区人民法院作出（2014）前锋行初字第9号行政判决书，判决维持武胜县房产管理所于2013年9月9日作出的武房管（2013）撤字第1号《武胜县房产管理所撤销房屋登记决定书》。该行政判决书生效后，岳池县人民法院即恢复对该案的审理。谭伟在本案中增加要求杜娟将案涉房屋所有权过户登记到谭伟名下的诉讼请求。杜娟辩称，1、谭伟在履行合同时存在违约行为，偷漏国家税费，杜娟不履行协助过户义务系行使不安抗辩权；2、谭伟在履行合同时擅自伪造合同，应承担相应的法律后果；3、本案所讼争的两个门市产权证，已被武胜县房管所撤销，且经前锋区法院予以了维持，现没有登记到杜娟名下，谭伟诉请杜娟协助办理过户手续没有法律依据；4、杜娟已于2014年6月20日依法向武胜县法院提起民事诉讼，要求解除与谭伟签订的买卖合同，且武胜县法院已受理，故岳池县人民法院应中止该案审理。岳池县人民法院审理本案过程中，杜娟于2014年5月17日通过转帐方式将2209825.19元转到谭伟在信用社的储蓄卡上，谭伟偶然得知卡上有这笔钱后即向公安报警，在查明款项来源后，向岳池县人民法院申请提存此款，这笔款现已提存到岳池县人民法院标的款账户上。2014年5月28日，杜娟擅自将谭伟使用的案涉房屋的门市换锁锁上，谭伟向岳池县人民法院提出保全申请并提供担保，岳池县人民法院依法作出保全裁定：1、责令被告杜娟将位于武胜县沿口镇东街谭伟经营的门市房门打开；禁止杜娟作出妨害谭伟在该门市经营活动的行为。2、对位于武胜县沿口镇东街谭伟经营的两间门市予以保全，未经本院准许，该门市不得转让、过户。另查明，岳池县人民法院在审理该案过程中，杜娟于2014年6月20日向武胜县人民法院提起诉讼，请求判令解除其于2011年11月20日与谭伟签订的《房屋买卖合同》，本院将该案指定由华蓥市人民法院审理。本院在二审审理过程中，因杜娟诉谭伟解除合同一案尚未审结，遂裁定终止该案审理。2015年2月2日，杜娟向华蓥市人民法院申请撤回起诉，华蓥市人民法院于2015年2月2日以（2014）华蓥民初字第1506号民事裁定书裁定准许杜娟撤回起诉后，本院遂恢复该案审理。一审法院审理认为，杜娟与他人合伙投资对位于武胜县沿口镇东街5号老畜牧局旧房改造分得的两个门市，杜娟享有合法的产权，杜娟于2011年12月20日与谭伟签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告谭伟已按照合同约定付清了房价款260万及利息，缴清了相关税和过户费用，谭伟的先行履行义务已履行完毕，双方应按约定及时办理产权过户手续。杜娟辩称谭伟擅自伪造合同，偷漏国家税费，其享有不安抗辩权。经查，谭伟擅自伪造合同，偷漏国家税费的行为，已经（2012）岳池民初字第1970号民事判决书、（2013）华蓥民初字第383号判决书、（2014）前锋行初字第9号行政判决书作出处理，不安情形已不存在，且谭伟已按照双方签订的真实有效的《房屋买卖合同》全面履行了自己的义务，故杜娟行使不安抗辩权的主张不成立。杜娟又以房价款已退给谭伟，且房屋产权现没有登记到杜娟名下，产权处于不确定状态为由进行抗辩，但杜娟在未与谭伟达成合意单方退款的行为，并不能改变谭伟已付清购房款这一事实。尽管案涉房屋的产权证现在没有登记在杜娟名下，但根据双方签订的《房屋买卖合同》，杜娟仍有义务协助谭伟办理案涉房屋产权过户登记手续，故杜娟的抗辩理由不能成立。杜娟因武胜县法院已立案受理其要求解除签订的《房屋买卖合同》案为由申请中止本案的审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十条的规定，杜娟的申请不属于中止审理的情形，故对杜娟中止审理的申请不予支持。综上所述，谭伟要求杜娟将位于武胜县沿口镇东街两间门市的房屋所有权、国有土地使用权过户给谭伟的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：被告杜娟于本判决生效之日起七日内协助原告谭伟将武胜县沿口镇东街两间门市的房屋所有权、国有土地使用权过户登记到原告谭伟名下；案件受理费1000元，财产保全费5000元，共计6000元，由杜娟负担。一审宣判后，杜娟不服并向本院提出上诉称：1、上诉人已经按照与谭伟签订的《房屋买卖合同》约定履行了办理房屋所有权证的义务，谭伟因在办理产权过户登记时伪造合同偷逃税费，其已经取得的房屋所有权证被房管部门撤销，且房管部门并未将产权恢复到上诉人名下，故一审判决上诉人再次履行协助办理办理房屋所有权证过户登记义务，没有事实依据及法律依据；2、上诉人与谭伟《房屋买卖合同》约定由谭伟承担过户税费，但谭伟在办理房屋产权过户登记时，伪造了一份买卖合同偷逃税费，可能致使杜娟受到偷逃税费的责任追究，故上诉人现不履行协助办理过户义务亦属合法行使不安抗辩权；3、谭伟取得的房屋所有权证已被房管部门撤销，且将房屋产权证再次办理到谭伟名下已不可能，上诉人与谭伟之间的合同目的因谭伟伪造合同、偷逃税费的行为而不能实现，故双方之间的《房屋买卖合同》只能解除；4、一审法院在上诉人已经提起解除合同之诉且要求中止本案审理的情况下作出判决，明显违反法定程序。综上，请求二审撤销原判，改判驳回谭伟的一审诉讼请求。谭伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。本院认为：上诉人杜娟与被上诉人谭伟签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应属有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。在谭伟已履行合同义务的情况下，杜娟应当协助谭伟办理交易房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。2012年1月31日，杜娟依照《房屋买卖合同》的约定协助谭伟办理了交易房屋的房屋所有权证的过户手续，谭伟取得了交易房屋的房屋所有权证，杜娟已经履行了协助谭伟办理房屋所有权证的义务。虽然武胜县房管所于2013年9月9日以谭伟伪造买卖合同偷逃国家税费为由，撤销了已登记在谭伟名下的案涉房屋的房屋产权证，但该后果系谭伟自己的违法行为所导致，且武胜县房管撤销谭伟持有的房屋产权证后，并未将案涉房屋的所有权恢复登记在杜娟名下，故对谭伟要求杜娟再次协助其办理房屋所有权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。谭伟欲取得案涉房屋的房屋所有权证，可另寻救济途径。虽然谭伟在办理房屋产权过户登记时，伪造了一份买卖合同偷逃税费，且该行为可能导致杜娟受到偷逃税费的责任追究，杜娟对此享有不安抗辩权，但在本案审理过程中，武胜县地方税务局出具书面《证明》，证明谭伟已经补交了相应税款，故杜娟主张的不安抗辩情形已经消除，杜娟应当履行协助谭伟办理案涉房屋的土地使用权证过户登记的义务。虽然谭伟因自己的违法行为导致其已经取得的房屋所有权证被撤销，但双方之间的《房屋买卖合同》不存在法律上或者事实上不能履行的情形，故杜娟关于谭伟取得的房屋所有权证被撤销，双方之间的《房屋买卖合同》已不能履行的上诉理由不能成立。一审法院在审理本案过程中，杜娟于2014年6月20日另案提起诉讼，请求法院判令解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，并向本案一审法院申请中止本案审理。从两案的关联关系看，本案确需杜娟提起的解除合同一案的审理结果为依据，一审未中止本案诉讼，应属程序瑕疵。本院受理该案后，中止了该案的审理，但杜娟在本院中止本案审理后又撤回了要求解除合同一案的起诉，故杜娟另案提起的解除合同一案的审理结果对本案的实体处理并无影响。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人杜娟的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、撤销四川省岳池县人民法院（2014）岳池民初字第2299号民事判决；二、由杜娟在本判决生效后7日内协助谭伟办理坐落于武胜县东街步行街12、13号门市的国有土地使用权过户登记手续；三、驳回谭伟的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，财产保全费5000元，由谭伟负担500元，杜娟负担5500元；二审案件受理费1000元，由谭伟负担500元，杜娟负担500元。本判决为终审判决。审　判　长　　周　辉审　判　员　　宋川平代理审判员　　蒋　濒二〇一五年九月十四日书　记　员　　蒋志遥搜索“”