（2015）鄂武汉中民终字第00965号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-23
案件名称
武汉越秀嘉润房地产开发有限公司与项红伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00965号上诉人（原审被告）：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，注册地湖北省武汉市江岸区芦家墩特1号，实际经营地湖北省武汉市江汉区新华路民生银行大厦33层。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托代理人：刘晖，该公司员工。委托代理人：李杨，该公司员工。被上诉人（原审原告）：项红伟，女，1976年8月2日出生，汉族。委托代理人：周友华，湖北乾行律师事务所律师。上诉人武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因与被上诉人项红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月，项红伟诉至一审法院，请求判令越秀公司返还购房款173433元，并承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，越秀公司于2013年11月21日取得星汇君泊项目10号楼商品房预售许可。2014年7月28日，甲方越秀公司与乙方项红伟签订一份《订购书》，约定：乙方自愿订购武汉市江岸区越秀星汇君泊项目10号楼2单元2503房，预测建筑面积为133.93平方米，套内建筑面积为104.51平方米，最终以房地产权登记的为准；乙方应于签署本《订购书》时支付定金人民币30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保；第一期房款应于2014年8月4日前付清；第二期房款应于2014年9月4日前付清；第三期房款应于2014年11月4日前付清；乙方声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证。同日，项红伟向越秀公司支付购房定金30000元。2014年8月4日，越秀公司与项红伟签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为本合同项目中的第10幢2单元25层3号房；该商品房合同约定建筑面积共133.93平方米，其中套内建筑面积104.51平方米，公共部位与共用房屋分摊29.42平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12949.52元，总金额为1734329元；双方约定，买受人按一次性付款形式付款，买受人符合武汉市购买条件，通过限购资格审查，持《住房购买资格核查结果通知单》，首期房款173433元须于2014年8月4日前付清，第二期房款173433元须于2014年9月4日前付清，第三期房款1387463元须于2014年11月4日前付清。同日，项红伟向越秀公司支付购房款143433元。2014年9月5日，项红伟以其本人不具备武汉市购买商品房的资质为由，向越秀公司发出《关于解除商品房买卖合同的函》，提出解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。该函邮寄地址为越秀公司的工商登记地，即武汉市江岸区芦家墩特1号，签收时间为2014年9月11日。2014年9月24日，越秀公司向项红伟邮寄催款函，邮寄地址为武汉市江岸区杨汊湖常青三院，该函于2014年9月26日以“收件人拒收／寄件人要求撤回”为由退回。一审另查明，项红伟户籍地为江苏省常熟市虞山镇枫泾新村一区14幢303室，其在武汉市未缴纳过社会保险。2011年2月21日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》，根据该通知，自2011年2月23日起，对无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务。2014年9月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《市政府关于取消我市商品住房限购政策的通知》。根据该通知，自2014年9月24日起，凡在武汉市区域购买住房的，不再实行限购。办理相关手续时，不再核查住房情况，不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。一审法院认为，项红伟与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，属有效合同。本案的争议焦点为：1、项红伟是否享有合同解除权；2、双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是否因项红伟发出解除合同的通知而已经解除。对于争议焦点1，双方于2014年8月4日签订《武汉市商品房买卖合同》时，项红伟为非武汉市户籍居民，经查证其并未在武汉市缴纳过社保，越秀公司也未提交有效证据证明其不受武汉市限购政策的约束，故项红伟在签订合同时不具备在武汉市购买商品房的资格。因住房限购政策的影响，导致双方签订的《武汉市商品房买卖合同》无法实现合同目的，当事人可以请求解除合同，故项红伟享有合同解除权。对于争议焦点2，项红伟于2014年9月5日向越秀公司发出了解除合同的通知，并向越秀公司的工商注册地邮寄送达。虽然越秀公司抗辩称其实际办公地址为武汉市江汉区新华路民生银行大厦33层，但双方《武汉市商品房买卖合同》中越秀公司注明的地址亦为工商注册地，故项红伟的邮寄方式合法有效。解除合同的通知于2014年9月11日签收后，即发生解除合同的法律效力。越秀公司在法律规定的异议期内，没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2014年9月11日解除。越秀公司辩称武汉市住房限购政策已于2014年9月24日取消，项红伟解除合同的理由已不存在，不同意解除合同。项红伟是否享有解除权应以其发出解除合同的通知时为准，不能以此后情形的变化来否定其当初的合同解除权。项红伟在2014年9月5日发出解除合同的通知时，武汉市住房限购政策并未取消，如越秀公司不同意解除合同，应在异议期内请求争议解决机关确定解除合同无效。现越秀公司怠于行使上述权利的法律后果，应由其自行承担。综上所述，双方于2014年8月4日签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2014年9月11日解除。合同解除后，越秀公司应将已收到的购房款返还给项红伟，故项红伟要求越秀公司返还购房款173433元的诉讼请求，予以支持。越秀公司认为违约责任在项红伟，但经庭审释明，越秀公司并不提起反诉，如越秀公司认为项红伟的行为给其造成损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：越秀公司于本判决生效之日起五日内向项红伟返还购房款173433元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3769元、邮寄费20元，共计3789元由越秀公司负担。判后，越秀公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回项红伟的一审诉讼请求。事实和理由：在签订合同之前，项红伟与越秀公司签订了《订购书》，项红伟声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证。越秀公司在销售现场也针对《认购须知》向项红伟进行公示。越秀公司已充分履行了限购政策的告知义务，且武汉市住房限购政策已于2014年9月24日取消。一审法院在未对双方的合同解除责任进行认定的情况下，判决解除合同及返还购房款，属于事实认定不清，判决存在明显错误。项红伟拒不支付购房款的行为属于严重违约，导致合同不能履行并非越秀公司之过错，而是项红伟故意隐瞒事实，越秀公司已尽告知及审查义务。项红伟辩称，一审判决认定事实清楚，项红伟未在《认购须知》上签名，越秀公司未尽到告知义务；一审判决适用法律正确，在当时限购情况下，无法实现合同目的即办理过户手续，项红伟在发出通知时享有合同解除权，越秀公司未在合理期间提出异议，应认定合同解除，返还购房款。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，项红伟与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。项红伟在签订合同时，既非武汉市户籍居民，又未在武汉市缴纳过社保，故项红伟此时不具备在武汉市购买商品房的资格。因住房限购政策的影响，导致双方签订的《武汉市商品房买卖合同》无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，项红伟可以请求解除合同。项红伟于2014年9月5日向越秀公司发出了解除合同的通知，并向越秀公司的工商注册地邮寄送达，该邮件上的收件人地址及联系电话为案涉合同上载明的越秀公司地址及联系电话，越秀公司亦于2014年9月11日签收该邮件。项红伟解除合同的通知已到达越秀公司，案涉合同自此解除。越秀公司在法律规定的异议期内，没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故一审认定双方签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2014年9月11日解除，具有事实和法律依据，并无不当。虽然武汉市住房限购政策已于2014年9月24日取消，但案涉合同在限购政策取消时已经解除，且项红伟是否享有解除权应以其发出解除合同通知时为准，不能以此后情形的变化来否定其当初的合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，项红伟要求越秀公司返还购房款173433元，实质上是要求恢复原状，一审予以支持并无不当，越秀公司的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。越秀公司主张项红伟存在过错及应承担违约责任，但经一审释明后，其并未提起反诉，一审不予处理并无不当，越秀公司可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3769元，由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余小乔代理审判员 骆朝辉代理审判员 黄 浩二〇一五年九月十四日书 记 员 申光伟 来自：