（2015）长民一终字第279号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-03-02
案件名称
马晓辉裁定书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马晓辉,郑善军,李爱芬,吉林省启航房地产经纪有限公司,王臣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）长民一终字第279号上诉人（原审原告）：马晓辉，男，1967年5月20日生，汉族，住长春市绿园区。委托代理人：张哲峰，吉林申鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑善军，男，1956年7月8日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审被告）：李爱芬，女，1958年2月3日生，汉族，系郑善军妻子。二被上诉人委托代理人：刘曼丽，吉林金证律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吉林省启航房地产经纪有限公司，住所：长春市南关区新发路126号A1105室。法定代表人：邢晓宇，经理。被上诉人（原审第三人）：王臣，男，1976年4月5日生，汉族，住吉林省辽源市。上诉人马晓辉因与被上诉人郑善军、李爱芬房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马晓辉一审诉称：郑善军与李爱芬系夫妻。2012年9月3日，马晓辉与郑善军、李爱芬签订《房屋买卖协议》，约定郑善军、李爱芬将坐落在长春市南关区东门路8号104中学宿舍7单元614室（建筑面积：102.61平方米）房屋出售给马晓辉，价款389918元，马晓辉于合同签订当日交付首付款200000元，郑善军、李爱芬出具收条。此后，马晓辉无法联系郑善军、李爱芬，无法履行房屋买卖协议。为此，马晓辉诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除马晓辉与郑善军、李爱芬于2012年9月3日签订的《房屋买卖协议书》；2、郑善军、李爱芬返还马晓辉交付的首付款200000元；3、诉讼费由郑善军、李爱芬负担。郑善军、李爱芬一审辩称：郑善军、李爱芬与马晓辉之间不存在房屋买卖的事实。签订房屋买卖合同系因第三人王臣借用郑善军、李爱芬的房屋向马晓辉借款，郑善军、李爱芬未收到马晓辉交付的首付款200000元。第三人王臣一审陈述称：王臣与郑善军的儿子是朋友关系，所以用郑善军的房屋作抵押，在马晓辉处借款300000元，利息每月24000元，利息一直给马晓辉，有的是银行转账，有的是现金给付，银行转账有的是建行，有的是吉林银行，都是转到马力名下，马力是马晓辉公司的人，马晓辉的公司名称是吉林省启航房地产经纪有限公司（以下简称启航公司），现金都是给马晓辉本人，但是都没出具收条，现在还差100000元没有还。一审法院经审理查明：2012年9月3日，马晓辉与郑善军、李爱芬签订《房屋买卖协议书》，约定郑善军、李爱芬将坐落在长春市南关区东门路8号104中学宿舍7单元614室（建筑面积：102.61平方米）房屋出售给马晓辉，价款389918元。同日，郑善军、李爱芬出具收条一份，内容为：“今收到人民币二十万元整”。庭审中王臣陈述称，第三人王臣与郑善军的儿子是朋友关系，所以用郑善军的房屋作抵押，在原告处借款30万元，利息每月24000元。2013年6月14日，王臣向原告马晓辉建设银行账户存入24000元。2014年3月17日，王臣向原告马晓辉建设银行账户存入40000元。一审法院认为：结合第三人王臣庭审陈述及其向马晓辉银行账户打款的事实看，马晓辉与王臣之间系借贷关系并以郑善军、李爱芬房屋作抵押，因马晓辉与郑善军、李爱芬之间所签订的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，故双方之间形成的房屋买卖合同并未成立且未生效。故马晓辉的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告马晓辉的诉讼请求。案件受理费7149元，由原告马晓辉负担。宣判后，马晓辉不服，上诉请求撤销（2015）南民初字第1989号民事判决，改判解除马晓辉与郑善军、李爱芬之间签订的房屋买卖合同，郑善军、李爱芬返还购房首付款200000元，上诉理由为：一审法院认定王臣与马晓辉之间为借贷关系，以郑善军、李爱芬的位于长春市南关区东门路8号104中学宿舍7单元614室的房屋作为抵押，但当庭王臣并没有提供抵押合同及借款合同，依据《中华人民共和国担保法》规定，抵押必须签订抵押合同才有效，事实上王臣仅是口头陈述并没有证据证明。王臣给马晓辉的银行转账不能认定是借款关系，不排除支付货款或其他买卖合同的法律关系，借款关系只能出具书面借款合同或欠条才能直接认定，而马晓辉提供了房屋买卖合同及郑善军、李爱芬所写的200000元收条的书证，一审法院却认定该房屋买卖合同未成立、未生效，一审法院认定事实不清，证据采信有误。被上诉人郑善军、李爱芬、王臣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人启航公司二审未出庭，亦未提交书面答辩意见。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，上诉人马晓辉在一审庭审中先陈述不认识王臣，王臣提供向马晓辉转账凭证后，马晓辉又承认王臣替郑善军、李爱芬向其偿还首付款及利息。在二审审理中，马晓辉又陈述郑善军签订买卖合同目的是为了将购房款借给王臣，王臣给其转账的款项系在不能实现房屋买卖合同目的情况下，郑善军让王臣给马晓辉的利息，而王臣陈述其系向马晓辉借款，以郑善军、李爱芬的房屋提供担保而签订的《房屋买卖协议书》。本院于2015年8月11日前往启航公司调查《房屋买卖协议书》签订的相关事项，启航公司位于长春市南关区新发路126号A1105室住所已无人经营，投资者马力手机停机（133XXXX****）。本院认为：上诉人马晓辉主张其与郑善军、李爱芬之间签订的房屋买卖协议有效，双方之间存在房屋买卖关系。然而，郑善军、李爱芬、王臣均陈述郑善军、李爱芬与马晓辉之间非真实房屋买卖关系，而是为王臣与马晓辉之间的借贷关系，以房屋提供担保。在一审及二审庭审中马晓辉对王臣身份以及王臣向其转账款项的原因前后陈述矛盾，而被上诉人郑善军提供通话录音能够证实王臣与马晓辉之间存在借贷关系，郑善军提供房产用以王臣借款担保，这与郑善军、李爱芬、王臣陈述亦相互印证。此外，上诉人马晓辉起诉状中陈述其无法联系郑善军、李爱芬导致买卖协议无法履行亦与事实不符，通过郑善军提供的通话录音能够证实双方存在联系，而且马晓辉要求郑善军帮其向王臣索要欠款，况且双方在通话中并没有履行房屋买卖协议的意思表示。更与常理相悖的是马晓辉在2012年9月3日签订《房屋买卖协议书》后至2014年11月起诉期间未曾向郑善军、李爱芬提出交付剩余房款或解除该协议要求，综合上述事实能够推断上诉人马晓辉与被上诉人郑善军、李爱芬之间签订的《房屋买卖协议书》并非双方真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，而是作为民间借贷合同的担保，故一审法院采信郑善军、李爱芬、王臣陈述，认定该《房屋买卖协议》未生效，判决驳回马晓辉诉讼请求并无不当，但因二审期间《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》施行，并按照“实体从旧，程序从新”的原则，本院在二审期间向马晓辉释明是否同意按照民间借贷关系审理，变更诉讼请求，马晓辉表示拒绝变更，故此依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，裁定驳回原告马晓辉起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，但依照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十四条第一款之规定，裁定如下：一、撤销（2014）南民初字第1989号民事判决；二、驳回原告马晓辉起诉。一审案件受理费7149元、二审案件受理费4300元，退还上诉人马晓辉。本裁定为终审裁定。审 判 长 王晓艳代理审判员 白雪成代理审判员 李 迪二〇一五年九月十四日书 记 员 米志娜 来自：