（2015）怀中民一终字第322号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-01-05
案件名称
中铁五局集团电务工程有限责任公司与刘永刚房屋��赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘永刚,中铁五局集团电务工程有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第322号上诉人（原审被告）刘永刚，户籍所在地湖南省邵东县，现住。委托代理人申立军。委托代理人向开胜。被上诉人（原审原告）中铁五局集团电务工程有限责任公司（以下简称电务公司），住所地长沙市岳麓区咸嘉湖西路475号。法定代表人彭金华，该公司董事长。委托代理人许菁骊，男，1989年3月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区咸嘉湖西路475号，系中铁五局集团电务工程有限责任公司员工。上诉人刘永刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人申立军、向开胜，被上诉人委托代理人许菁骊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2013年10月1日，电务公司机械设备分公司与刘永刚签订《租赁合同》，约定：电务公司的机械设备分公司将位于怀化市红星南路452号门面一间出租给刘永刚使用。租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，月租金800元，每半年开始时支付半年租金；租赁期满后电务公司有权收回房屋，刘永刚需无条件搬离；刘永刚未按约定时间返还房屋的，除按原租金标准支付租金外，另按月租金的100%支付违约金。刘永刚租赁电务公司的门面后，用于经营汽车租赁，2014年9月30日前的租金已全部付清，2014年10月1日后的租金未予支付，刘永刚现仍在占用该房屋经营。电务公司的机械设备分公司分别于2014年6月6日、7月4日及8月6日，三次向刘永刚发出了书面通知，表示租赁合同期届满后，不再与其续租，将收回所租赁房屋作行政办公楼使用。这三份书面通知均有刘永刚签字确认签收。据此，原审法院认为：电务公司机械设备分公司属电务公司设立的分公司，其民事权利由电务公司承担。电务公司、刘永刚签订的《租赁合同》约定了租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，刘永刚也交清了租赁期内的全部租金，故《租赁合同》于2014��10月1日终止。电务公司在《租赁合同》租赁期满前，三次书面通知了刘永刚在《租赁合同》租赁期满后将收回所租赁房屋用作行政办公楼使用，给予了刘永刚足够的搬离时间准备，且在《租赁合同》中有约定内容“租赁期满后电务公司有权收回房屋，刘永刚需无条件搬离。”故刘永刚在《租赁合同》租赁期满后应及时退还电务公司其所租赁的门面。刘永刚主张的优先租赁权没有法律依据不能成立。刘永刚在《租赁合同》租赁期满后，没有按电务公司要求退还所租赁的门面，而是继续占用该门面。因此，刘永刚应按原《租赁合同》约定标准支付占用期间的电务公司租金损失，同时应支付电务公司违约金。刘永刚在《租赁合同》期满后仍占用电务公司门面，造成电务公司租金损失及违约金，至电务公司提起诉讼之日（2014年12月23日）的租金损失2240元（800元／月÷30天×84���）。电务公司要求刘永刚支付租金损失2064.5元，同时支付电务公司违约金2064.5元，共计应支付电务公司4129元的诉讼请求本院予以支持。刘永刚现仍占用电务公司门面，从2014年12月24日起，仍应按每月租金800元标准支付电务公司租金损失至退还电务公司门面时止，同时应支付每月800元违约金至退还电务公司门面时止。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、中铁五局集团电务工程有限责任公司机械设备分公司与刘永刚签订的《租赁合同》于2014年10月1日终止；二、刘永刚于本判决生效后15日内退还其所租赁的门面给中铁五局集团电务工程有限责任公司；三、刘永刚支付中铁五局集团电务工程有限责任公司逾期腾房占有使用费及违约金共计4129元（从2014年10月1日计算至2014年12月23日），于本判决生效后15日内付清；四、刘永刚按每月1600元标准支付中铁五局集团电务工程有限责任公司逾期腾房占有使用费及违约金，从2014年12月24日计算至退还门面时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘永刚承担。宣判后，上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。上诉人与被上诉人的合同虽是一年一签，但被上诉人承诺将房屋长期出租给上诉人。上诉人在租赁期间装修房屋得到了被上诉人的许可，现被上诉人解除合同，应当赔偿上诉人的装修损失。被上诉人继续出租房屋，上诉人有优先承租权。上诉人向被上诉人交纳房租，被上诉人拒收，故上诉人不应承担违约金。请求：撤销原判，改判上诉人继续租赁房屋。一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人未作书面答辩。庭审中其委托代理人述称：合同约定装修费用由上诉人承担，合同终止后产权属被上诉人，故上诉人要求被上诉人承担装修损失的理由不能成立。优先承租权必须在合同有效期内适用。现合同期限届满，合同已终止，不存在优先承租权，上诉人拒不退房，应承担违约金。上诉人要求继续承租必须要得到被上诉人同意才行。现被上诉人对房屋要实行整体出租，该间门面不可能再单独出租给上诉人。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中双方当事人均未提供新的证据。本���认为：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同因期限届满而终止，并不是被上诉人单方解除合同。被上诉人拒收房租是在合同终止后且已通知上诉人退房之后的行为，不属合同约定的被上诉人应当履行的合同义务。上诉人上诉称被上诉人承诺将房屋长期租赁给上诉人，但没有依据证实，且这一事实并未得到被上诉人认可。合同终止后，在双方未达成重新租赁协议的前提下，被上诉人要收回房屋是合理合法的。上诉人应当按照约定退回房屋。现上诉人拒绝退回房屋而继续占有使用，在其占用期间，应承担合同约定的违约责任，即承担被上诉人的房租损失和违约金。上诉人对房屋装修是上诉人使用房屋的需要。装修虽经被上诉人同意，但被上诉人并未承诺因上诉人装修而延长租赁期限。现上诉人要求被上诉人承担装修损失，既缺乏合同约定，也没有法律依据。上诉人��求行使优先承租权，但现行法律法规并没有优先承租权的规定。据此，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人刘永刚承担。本判决为终审判决。审 判 长 张义泰审 判 员 向淑莉代理审判员 蒋珊珊二〇一五年九月十四日代理书记员 戴蚁玲 微信公众号“”