（2015）清中法民二终字第467号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2016-03-22
案件名称
清远市清新区恒利房地产开发有限公司与练树荣、王冬梅、练欣商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市清新区恒利房地产开发有限公司,练树荣,王冬梅,练欣
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第467号上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：练树荣。被上诉人（原审原告）：王冬梅。被上诉人（原审原告）：练欣。上述三被上诉人的共同委托代理人：许志劲，广东沃金律师事务所律师。上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司因与被上诉人练树荣、王冬梅、练欣商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年4月19日，练树荣、王冬梅、练欣（买受人）与清远市清新区恒利房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，练树荣、王冬梅、练欣购买位于清远市清新区太和镇清新大道8号恒利阳光新城＊＊＊号房屋为预售商品房；房屋总金额546832元。合同第八条约定，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格的商品房交付练树荣、王冬梅、练欣使用。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，练树荣、王冬梅、练欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市清新区恒利房地产开发有限公司按日向练树荣、王冬梅、练欣支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应当书面通知练树荣、王冬梅、练欣办理交付手续。双方进行验收交接时，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，清远市清新区恒利房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。清远市清新区恒利房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，练树荣、王冬梅、练欣有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清远市清新区恒利房地产开发有限公司承担。合同签订后，练树荣、王冬梅、练欣按约定共向清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付了购房款546832元。2014年6月18日，清远市清新区恒利房地产开发有限公司致业主一封信载明：A13、A14两幢楼处于规划验收阶段，定于2014年8月30日前办理正式交楼手续。清远市清新区恒利房地产开发有限公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年9月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为清远市中诚建设监理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站。涉案商品房竣工验收备案日期为2014年9月15日。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。练树荣、王冬梅、练欣与清远市清新区恒利房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。清远市清新区恒利房地产开发有限公司未能依合同约定在2013年12月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付练树荣、王冬梅、练欣，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限。讼争房屋于2014年9月12日工程竣工验收合格，截至2014年7月22日清远市清新区恒利房地产开发有限公司未将房屋交付练树荣、王冬梅、练欣，练树荣、王冬梅、练欣请求清远市清新区恒利房地产开发有限公司支付从2013年12月31日至2014年7月22日共204天违约金，并无不妥。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，练树荣、王冬梅、练欣要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清远市清新区恒利房地产开发有限公司按日向练树荣、王冬梅、练欣支付已付房价款万分之五的违约金。清远市清新区恒利房地产开发有限公司辩称练树荣、王冬梅、练欣要求支付的违约金过高，应按同地段房屋的租金计算调整。清远市清新区恒利房地产开发有限公司提出的同地段房屋租金标准计算损失，仅是练树荣、王冬梅、练欣损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应按日万分之四向练树荣、王冬梅、练欣支付违约金。综上所述，清远市清新区恒利房地产开发有限公司应向练树荣、王冬梅、练欣支付违约金44621元（546832元×0.0004×204天）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向练树荣、王冬梅、练欣支付违约金44621元（计至2014年7月22日）。案件受理费1180元，由练树荣、王冬梅、练欣负担227元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担953元。宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房在合同约定交付时间前已屋具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2014年1月3日通过了消防验收，于2014年8月11日通过了规划验收，于2014年9月15日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件，另外，涉案房屋于约定的交付之日前已通过分户验收合格，可以交付给被上诉人装修使用。二、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。被上诉人练树荣、王冬梅、练欣答辩认为，1、上诉人的上诉没有事实和法律依据，是故意拖延时间，属于恶意诉讼。根据建设部的相关规定，房屋是否合格是以竣工验收表作为主要依据的，竣工验收表是由设计、监理、建设单位、施工单位四方验收后，在工程竣工15日备案。如果没有通过竣工验收，是不可以入住的，购房者有权拒绝收楼。2、关于违约金的问题，上诉人请求调整以及一审的调整有误。开发商逾期交楼，违约金按已付房款的日万分之五计算，该条款是开发商制定的，是双方真实意思表示，双方均应遵守。因此，上诉人违约逾期交楼，事实清楚，其上诉只是故意拖延时间，请二审法院予以驳回。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，清远市清新区恒利房地产开发有限公司二审中提交《桩基工程子分部质量验收记录》、《地基与基础工程分部（子分部）工程验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等，拟证明涉案房屋在合同约定的交付时间前已通过多项验收，可交付使用。本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。关于上诉人是否应当支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2013年12月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，逾期交楼超过60日且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2014年9月12日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼，应按合同约定执行。被上诉人要求上诉人支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收及各子分部验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向被上诉人支付逾期交楼的违约金。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金是否予以调整的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。此外，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以上诉人逾期交楼超过60日为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据。因此，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。鉴于被上诉人没有提出上诉，本院对于一审所调整的违约金不作纠正。综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文宇审 判 员 肖惠文代理审判员 郑家驹二〇一五年九月十四日书 记 员 冯敏静附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”