（2015）东横商初字第750号
裁判日期: 2015-09-14
公开日期: 2015-11-20
案件名称
施金祥、戚华志与张杨春、张新华等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东横商初字第750号原告：施金祥。原告：戚华志。二原告的共同委托代理人：高建刚。被告：张杨春。被告：张新华。被告：金德仙。三被告的共同委托代理人：陆映青。原告施金祥、戚华志为与被告张杨春、张新华、金德仙房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月25日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审判，于2015年7月8日、8月26日公开开庭进行审理。原告的委托代理人高建刚，被告的委托代理人陆映青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年6月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于横店镇华夏大道352-356号六间七层楼房及前后空地出租给原告作商业使用，租赁期间为2014年11月1日至2034年10月31日，合同签订之日至2014年10月31日为免费装修期。前十年房屋租金为33万元／年，前三年的租金为六个月付一次。合同签订时，原告先付定金12万元，余款4.5万元于2014年11月1日支付，定金作为第一年前六个月的租金抵扣。合同签订后，原告于2014年的6月9日、10月31日、11月1日分别支付定金12万元、租金4.5万元、租金2.75万元。另外，依照被告承诺，原告自行安装电表箱，花费材料费和人工费1596元。双方在合同中约定，被告除提供房产证外还应积极配合原告办理经营需要的各类证件及其他审批手续。但合同履行至今，被告未申领房产证、土地证，导致原告办理营业执照等手续无法进行；另外，由于被告出租的房屋未取得消防整体验收，致使原告承租该房后不能正常作商业用房经营。原、被告多次协商无果后，原告于2015年4月16日向被告寄送《解除房屋租赁通知书》，要求解除租赁合同，被告退还已支付的房租费。原告认为，因被告的原因导致原告合同目的不能实现，分割了原告的合法权益，诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告房租192500元及电表安装费1596元。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告房租192500元及电表安装费1596元。针对上述诉讼请求，原告向本院提供以下证据材料：一、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。二、收条一份、网上银行电子回单三份，用以证明原告依约支付租金192500元及为安装电表花费1596元的事实。三、解除合同通知书一份、快递回执二份，用以证明2015年4月16日，原告向被告发出解除合同通知书的事实。被告答辩称：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效。案涉房屋系统一规划、拆迁后重新安置，是被告的合法财产，且产权证在办理过程中，并不影响合同的效力。案涉房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。租赁房屋用于开设经营宾馆等公众聚集场所的，向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为经营者，而不是房屋出租人。由此可见，原告主张合同无效的理由均不能成立。另外，即使合同无效，根据规定，原告仍应按合同约定支付房屋占用期间的房屋使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对其辩解，被告向本院提供以下证据材料：一、国有土地使用权证（复印件）二份，用以证明案涉房屋是被告原有的国有土地上的房屋拆迁，于2010年8月拆迁安置到华夏大道的事实。二、证明二份、处理意见一份，用以证明案涉房屋是被告的房屋拆迁安置到华夏大道，房屋的土地证、房产证在办理过程中的事实。三、图纸（复印件）一份，用以证明案涉房屋经统一设计，消防设备符合一般商业要求的事实。四、房屋租赁合同（复印件）一份、照片两份，用以证明在合同约定的装修期间，原告将案涉房屋一层两间街面转租给他人的事实，及原告未对房屋进行装修，原告租赁房屋的目的并非开设宾馆而是转租赚取差价的事实。经开庭审理，本院对证据认证如下：原告提供的证据一，被告对三性无异议，认为合同是有效的，原告租赁房屋系用于分割出租赚取差价而非自己经营宾馆。证据二，被告无异议，确实收到过租金。证据三，被告对收到过该通知的事实无异议，但认为原告解除合同的理由不充分，合同不能解除。本院认为，原告提供的证据可以证明原告向被告租赁房屋、交付租金及原告通知被告要求解除租赁合同的事实。被告提供的证据一，原告对土地使用权证的真实性不能确认。证据二，原告对真实性无异议，认为可以证明案涉房屋未取得产权证的事实。证据三，原告对真实性、合法性无异议，认为只能证明图纸上有设计消防设施，不能证明房屋的消防经过验收的事实。证据四，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为合同中约定原告可以将房屋转租，且实际转租的房屋不会影响原告开办宾馆。本院认为，被告提供的证据可以证明案涉房屋系被告所有，尚未办理好土地证、房产证，及原告将部分房屋转租牟利的事实。经审理查明：2014年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租坐落于东阳市横店镇华夏大道352-356号的房屋及前后空地，租期限20年，自2014年11月1日至2034年10月31日，自合同签订之日起至2014年10月31日为免费装修期。前十年的租金为33万元／年。2014年11月1日至2017年10月31日的租金为每六个月支付一次。合同签订时先支付定金12万元，余款45000元于2014年11月1日支付，定金折抵为第一年前六个月的租金。租赁期间，原告有权转租房屋。被告应配合原告办理各种证照审批手续。合同签订当日，原告向被告支付定金12万元。2014年10月31日、11月1日，原告分别支付租金45000元、27500元。2015年4月15日，原告以被告未申领土地证、房产证，导致原告办理营业执照等手续无法进行，及房屋未取得消防验收，致使承租的房屋不能用作商业用房经营为由，主张被告违约行为，使原告的合同目的不能实现，要求解除租赁合同，退还租金192500元，并将解除合同通知书寄送给被告。被告收到该通知。另查明，案涉房屋系被告原国有土地上的房屋按城市规划需要统一拆迁安置在华夏大道352-356号。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。双方仅约定被告应配合原告办理各种证照的审批手续，未约定被告办理好房产证为合同生效的条件，故原告关于房屋未办理房产证导致原告未能取得营业执照，合同应属无效的主张，本院不予支持。被告出租的房屋并非《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，原告以该房屋未经消防验收合格为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。本院在审理过程中，就合同效力问题已向原告释明，原告仍坚持合同无效。本院认为，原告的诉请于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告施金祥、戚华志的诉讼请求。案件受理费4182元，由原告施金祥、戚华志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长 何金阳代理审判员 陈剑英人民陪审员 方尚龙二〇一五年九月十四日代书 记员 郭丽君 微信公众号“”